1993년 4월 30일, 甲 공연회사(이하 甲사)와 乙 부동산회사(이하 乙사)는 계약서를 체결하여 甲사는 토지를, 乙사는 건설 자금을 제공 함으로써 빌딩 한 채를 건설 하기로 하였다. 빌딩 완공 후 甲사와 乙사 는 부동산을 각각 35%, 65%의 비율로 분배하기로 하였으며 분배기준 은 10층을 기준으로 한 층씩 추가될 때마다 乙사가 甲사에게 30만 위 안씩 추가지급하고 추가된 면적은 乙사에 귀속되기로 약정하였다. 그 외에 乙사는 甲사가 진행하는 기숙사 건물 꼭대기 층 증축 공사와 확 장 공사에 도움을 주거나 증축 및 확장 비용으로 60만 위안을 추가 지 불하는데 동의하였다.
협의 체결 후 乙사는 세 차례에 걸쳐 甲사 기숙사 건물의 증축 및 [사례12]
① 건물의 연합건설 종류.
② 연합건설과 기타 형식의 합작과의 차이.
확장 공사 비용 25만 위안을 지불하였고 후에 모종의 원인으로 甲사 가 제공하기로 한 토지 범위 내의 기숙사 건물을 철거할 필요가 없게 되었다. 빌딩은 총 13층으로 완공되었고 甲사는 乙사에 빌딩의 건축 비용으로 90만 위안을, 기숙사 건물의 확장증축 비용으로 나머지 35 만 위안의 추가 지불을 요청하였으나 乙사는 이를 거절하였다. 이에 甲사는 乙사를 법원에 제소하였다.
법원은 심리를 거쳐 다음과 같이 판결하였다.
원고와 피고가 체결한 계약은 합법이며 유효하다. 따라서 甲사는 약정에 의거하여 빌딩건축비용을 받을 권리가 있으며 해당 건축비용 은 인민폐 90만 위안이다.
甲사는 토지제공이 합작 조건으로 기숙사 건물이 있는 해당 토지 또한 합작 부분에 속하지만 설계 변경으로 인해 해당 기숙사 건물이 철거되지 않았으며 계속 사용할 수 있게 되었다.
계약서에는 기숙사 건물의 증축 및 확장 비용 문제는 명시되어 있 지 않지만 乙사가 증축 및 확장 공사에 “도움”을 준다고 약정 하였다.
양측이 작성한 약정과 본 사건의 실제 상황에 근거해보면 甲사의 기 숙사 확장비용의 나머지 잔금지불을 청구하는 이유가 불충분하므로 甲사의 위 주장25)은 지지할 수 없다.
따라서 乙사가 지불한 기숙사 건물 확장 비용도 환불하지 아니하 며, 乙사도 미지급 대금을 지불하지 아니한다.
사례분석
일반적으로 건물의 연합건설이란 둘 혹은 둘 이상의 기업이 공동으 로 자금을 모으거나 또는 합작하여 건물을 건설하는 행위를 가리킨다.
부동산 개발에서 실제 생활에 존재하는 건물 연합건설 방식은 주로 다 음의 세 가지로 나뉜다.
첫째, 토지를 제공하는 측의 명의 하에 건설공사 계획허가증과 시공 허가증 등의 절차를 거침과 동시에 양측이 계약내용에 따라 건물의 면 적을 분배한다. 이러한 연합건설 형식에서는 시공을 하는 측이 토지를 제공하는 측의 명의 하에 건축공사를 진행하며 토지를 제공하는 측은 계약 내용에 따라 시공을 하는 측에게 건물의 일부를 분배하여야 한 다. 또한 해당 건물 토지사용권의 모든 등기를 시공을 하는 측에게 이 전하는 것이다. 본 사건에서 乙사와 甲사가 채택한 연합건설 방식은 기본적으로 이러한 종류에 속한다.
둘째, 시공을 하는 측 명의 하에 건설공사 계획허가증과 시공허가증 등의 절차를 거침과 동시에 양측이 계약의 내용에 따라 건물의 면적을 분배한다. 이러한 연합건설 형식에서는 시공을 하는 측 자신의 명의로 건축공사를 진행하는 것이 일반적이다. 또한 토지 사용권은 시공을 하 는 측의 명의로 등기하며 시공을 하는 측은 계약 내용에 따라 토지를 제공하는 측에게 분배한 건축물에 대한 등기를 이전한다.
셋째, 토지를 제공하는 측과 시공을 하는 측 공동 명의로 건설공사
25) 甲사는 건물건축비용과 기숙사 증축에 따른 나머지 비용청구를 하였는데, 건 물건축비용은 인용하면서 기숙사 증축비용만 기각하는 취지임
계획허가증과 시공허가증 등의 절차를 거침과 동시에 양측이 계약 내 용에 따라 건물 면적을 분배한다. 이러한 연합건설 형식은 시공을 하 는 측이 계약을 체결한 양측의 공동 명의로 건축을 진행하며 건축공 사 완료 후에는 토지 사용권을 건물과 일치시켜 각자의 명의로 소유 하도록 한다.
연합건설의 합법성 여부에 관해 실제로는 다른 견해가 존재하는데 이는 연합건설을 비(非)합법적 행위라 보는 것이다. 연합건설의 합법 성을 인정해 버리면 사실상 부동산개발에 종사하는 기업은 반드시 부 동산 개발자격을 구비해야 한다는 법률질서를 뒤흔들게 되기 때문이 다. 현행 법률의 이러한 엄격한 규정과 요구는 연합건설방식을 실제로 는 합작(合作)이라 불리우며, 관련부서의 심사를 거치지 않고 토지사 용권을 편법으로 획득하는 한가지 방식을 만들어 내게 되었다. 그러므 로 이러한 관점에서 보면 연합건설행위는 전혀 합법적이지 않은 것이 다. 하지만 이에 대한 이견도 존재한다. 이는 바로 연합건설의 주요 대 상이 토지 획득이 아닌 건물 소유권이라는 견해이다. 건물 소유권은 연합건설 방식을 통해 얻을 수 있는 것으로 이러한 것은 매매 행위를 통하여 건물 소유권을 얻는 방법과 이치상 같은 것이다.
업계에도 그들만의 견해가 있는데 바로 연합건설의 양 측이 공동으 로 부동산회사를 설립하여 진행한 부동산 개발 또한 일종의 연합건설 방식이라는 것이다. 그러나 이 견해는 일반적으로 지지를 받지 못하고 있다. 이는 일단 하나의 부동산회사가 설립된 후 해당 회사가 진행한 부동산 개발은 회사가 독립된 법인으로서 개발 및 진행한 경영 행위 이므로 연합건설의 양측과 직접적인 법률 관계가 존재하지 않기 때문
이다. 만약 연합건설의 양측이 해당 회사의 지분을 균등하게 소유하고 있다 하더라도 해당 회사의 행위는 여전히 연합건설 양측의 법률 행위 로 볼 수 없다. 《회사법》규정에 따르면 회사 자체가 합법적인 경영 주체이며 주주는 직접적으로 회사의 재산을 분배할 수 없기 때문이다.
그리고 표면적으로는 연합건설이라고 하나, 실질적으로는 토지 사 용권을 양도하는 상황이 비교적 많이 발생하였다. 실제 연합건설과 표 면적 연합건설을 구분하는 주요 기준은 다음과 같다.
연합건설은 비록 토지 사용권을 위하여 투자하지만 그로 인한 수익 이 안정적이지 못하기에 일정한 위험 또한 부담하게 된다. 그러나 토 지 사용권의 양도를 위한 표면적 연합건설은 일반적으로 고정 수익을 얻으며 투자와 관련된 건설, 경영 등의 어떠한 위험부담 또는 책임을 지지 않는다. 따라서 연합건설은 합작 주체가 반드시 둘 또는 둘 이상 의 법인으로, 법인 상호간 계약 등의 방식을 통해 건설공사에 있어서 각자의 이익 및 그에 따른 위험부담을 명확히 하는 것이며, 상호간의 협력 및 계약 규정에 따라 일정 비율로 건물 소유권을 획득하는 것이 목적이라고 정의해야 한다는 것을 알 수 있다.
연합건설과 참여건설 간에는 일정한 차이점이 존재한다. 참여건설 은 일반적으로 한 측이 부동산 관련 계획을 수립한 후 해당 계획에 투 자를 진행함으로써 건설 현장에 참여하는 방식이다. 실제 법적으로도 건물의 예약 구매 행위 또는 대출 행위가 많은 편이다. 즉 참여건설 측 과 약정한 것이 건물의 고정 비율 배분이며 계약 체결 당시 건물이 미 (未)완공 상태일 경우 참여건설 측의 행위는 사실상 일종의 예약 구매 행위인 것이다. 만약 참여건설 측과의 약정이 자금의 투자이고 모든
투자수익 및 이윤의 소유권을 가지고 있을 시 참여건설 측의 행위가 실제로는 일종의 편법 금전소비대차행위(贷款行为)인 것이다.
요컨대 연합건설의 성질을 정확하게 인식하고 참여건설과 연합건 설의 차이점 및 연합건설과 표면적 연합건설, 실제 토지사용권 양도의 차이점을 주의하여야 한다. 이렇게 함으로써 비로소 합리적으로 연합 건설을 하는 각각의 권리, 의무를 확정 할 수 있으며 연합건설 중 양측 간의 분쟁을 정확하게 해결할 수 있기 때문이다.
관련법조
1. 《중화인민공화국도시소재부동산관리법 中华人民共和 国城市房地产管理法》
<제27조> 적법하게 토지사용권을 취득하면 본 법과 관계법 률, 행정법규와 규정에 따라 주식출자, 합자, 합작 형태로 부동산 을 개발 경영할 수 있다.
<제29조> 부동산 개발기업은 영리 목적의 부동산 개발 및 경 영에 종사하는 기업을 말한다. 부동산 개발기업을 설립할 경우 다음과 같은 조건을 구비해야 한다.
(1) 본인 명의 및 기구조직 (2) 고정 경영 활동 소재지
(3) 국무원 규정에 부합하는 등기 자본 (4) 충분한 인원의 전문 기술자
(5) 법률 및 행정 법규에서 규정한 기타 조건
부동산 개발 기업을 설립하기 위해서는 공상행정 관리부문에 설립 등기를 신청하여야 한다. 공상행정 관리부문에서 조건이 국가의 법률 규정에 부합하였을 시 등기하여 영업허가증을 발급 한다. 법률 규정에 부합하지 않을 경우 등기하지 않는다.
유한 책임 회사 및 주식 회사를 설립하여 부동산 개발 경영에 종사하는 경우 회사법과 관련된 규정에 따라 설립하여야 한다.
부동산 개발 기업은 영업 허가증을 획득한 후 1개월 내에 등 기기관 소재지의 현(县)급 이상 지방 인민 정부가 규정한 부문에 서 서류를 등록 접수시켜야 한다.
2. 《중화인민공화국회사법 中华人民共和国公司法》
<제3조> 회사는 기업 법인으로서 독립적인 법인 자산을 소유 하며 법인 재산권을 누린다. 회사는 그 전체 자산으로 회사의 채 무에 대해 책임진다.
유한책임회사의 주주는 출자금액에 따라 회사에 대해 책임을 진다. 주식유한회사의 주주는 구매한 지분에 따라 회사에 대해 책임을 진다.