주택은행

유 모씨는 본인 소유의 방 두 칸짜리 아파트를 임대하기 위하여 신 문 광고를 보고 자칭 ‘주택은행’이라는 중개회사를 찾아갔다. 유 모씨 는 당사의 업무책임자 장 모씨의 지도에 따라《주택은행 위탁 협의》

를 체결하였다. 협의 약정 내용은 다음과 같다.

중개회사는 유 모씨의 아파트를 임대하고 임대료는 매 월 1,800위 안이다. 임대료는 매 4분의 1기마다 중개회사 측에서 유 모씨에게 지 불한다. 중개회사는 임대기간 내에 본 주택을 임대할 수 있으며 중개 회사가 임차인에게서 임대료를 수금한다. 임대인은 중개회사에게 임 차인을 찾을 시간을 주기 위해 주택 임대 협의체결 일자 후 2개월 동안 은 중개회사의 임대료를 받지 않는다.

[사례20]

“주택은행” 등 주택 중개 형식에는 어떠한 법률상 위 험이 존재하는가?

그런데 협의 체결 후, 3개월이 지나도 중개회사에서는 임대료를 송 금하지 않았다. 유 모씨는 자신의 아파트에 찾아가보았는데 이미 세입 자가 있었다. 세입자가 중개회사를 통하여 임차한 주택은 맞으나 임대 료는 1,700위안이라는 사실을 알게 되었다. 유 모씨는 중개회사에서 세입자로부터 1,700원 밖에 수금하지 않는데, 무슨 수로 자신에게 월 1,800위안을 지불하려 하나 싶었다. 이대로라면 중개회사는 100위안 을 손해 보는 것이 아닌가! 유 모씨는 중개회사에 전화를 걸어보았으 나 돌아오는 말이라고는 “걱정하지 마세요. 때가 되면 임대료를 지불 해 드릴게요. 보증합니다.”라는 말 뿐이었다. 그러나 또다시 3개월이 지나도 여전히 임대료는 들어오지 않았다. 유 모씨가 중개회사에 찾아 가 보니 장 모씨는 이미 퇴직하였고 회사 측은 유 모씨의 아파트에 관 해 전혀 알지 못하는 상황이었다.

유 모씨는 매우 화가 나서 장 모씨에게 연락을 취하였으나 도통 연 락이 닿지 않았다. 유 모씨는 할 수 없이 임차인을 찾아가 상의해 보았 으나 본인은 이미 10개월 분의 임대료를 지불하였고 현재 5개월 밖에 거주하지 않았으므로 이주는 불가능하다고 주장하는 것이었다. 유 모 씨는 파출소를 찾아가 해결을 시도하였으나 이는 계약 분쟁으로 공안 기관에서는 손을 쓸 수 없다고 하였다. 더 이상 방법이 없자 유 모씨는 다시 중개회사를 찾아갔다. 중개회사에서는 이는 장 모씨의 개인적인 행위로 본인을 찾아가 해결하는 수밖에 없으며 당사와는 무관한 일이 라는 대답이 돌아올 뿐이었다.

유 모씨는 사방으로 방법을 찾아다녀 보았지만 도무지 해결 방도를 찾을 수 없었다. 임차인은 이주 거부 의사를 밝힌 채, 차후에는 타인에

게 임차료를 지불하지 않고 유 모씨에게 직접 지불하겠다고 하였다.

유 모씨는 시(市) 공안국(公安局)에서 본 중개회사 사기 관련 행 위를 조사 중이란 소식을 듣고 재빨리 공안국 조사부문에 찾아가 보니 피해자가 자신뿐만이 아니었다. 그 후, 관련부문 협조 하에 유 모씨는 임차인과 협의를 맺고 자신의 아파트는 되찾을 수 있었으나 받아야 할 임대료는 모두 받지 못하였다.

사례분석

2003년 3월 21일 북경시(北京市) 국토자원관리국에서 “부동산 중 개기구는 ‘주택은행’, ‘주택시장’ 등의 명의로 주택임대 대리 활동에 종 사할 수 없다.”고 결정한 이후, 북경시(北京市) 내의 ‘주택은행’은 거 의 사라졌다. 하지만 이는 단지 ‘주택관리’, ‘임대전문대리’ 등의 명칭 으로 대체된 것에 지나지 않는다. 이처럼 여러 중개회사에서 아직도 주택은행의 방식으로 중개활동을 진행하고 있음을 찾아볼 수 있다.

‘주택은행’이란 임대인이 돈을 저금하는 것과 같이 주택을 중개회 사의 임대사업부에 “저금”하여 중개회사에게 임대와 임대료 수금을 위탁하는 것이다. 중개회사는 이를 승낙하고 임대 여부에 관련 없이 집주인에게 정기적으로 임대료를 지불하는 식의 일종의 중개형식이 다. 중개회사는 임대차 기한, 이자 수금, 임대료 가격 차 및 중개 비용 등의 방식으로 영리를 얻는다. 중개회사의 말에 따르면 “주택은행”의 장점은 중개회사에서 집주인 소유의 주택에 대한 임대, 경영 및 보수

관리를 대신 처리하고 주택의 위치, 인테리어 조건, 부근 주택의 임대 가 등 요인에 따른 합리적인 임대가격을 계산한 후, 집주인의 인가를 거쳐 임대하여 집주인의 수익을 보증하는 점이라고 한다. 또한 임차인 에 대해서는 임차인이 언제든지 집을 구경할 수 있고, 언제든지 계약 체결 및 입주할 수 있게 한다.

‘주택은행’과 같은 업무방식은 법률관계상 임대인과 중개회사, 임 차인과 중개회사가 각각 협의를 체결하는 것으로 임대인과 임차인간 에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않는다. 따라서 중개 절차에 문제 가 발생하는 경우, 임대인과 임차인의 이익에 손실을 가져오기 쉽다.

실제로 이러한 방식으로 인한 법률 분규가 매우 많이 발생하고 있다.

또한, 주의하여야 할 문제는 중개회사의 영리와 업무 원가가 최종으 로 임차인에게 돌아온다는 것이다. 임차인에게 주택 임대 비용 및 임 대 원가를 확대시켰으나 실제로 임대인에게 그에 상응하는 수익이 돌 아가지 않고 오히려 임대인의 수익을 감소시키고 중개회사의 수익만 을 증대시킨다. 따라서 ‘주택은행’ 등의 업무는 부동산 2급 시장의 시 장 가격 인상으로 2급 시장의 정상적인 발전을 저해한다고 볼 수 있다.

인터넷이 고도로 발달한 현 시대에 중개회사의 이러한 행위 및 타당치 못한 업무 진행은 정보시장의 발전 역시 저해하고 있다.

중개회사는 일종의 서비스 업무로써 고객에게 실질적으로 편리함 을 제공하는 데에 최선을 다하여야 하며 서비스에 힘을 기울여 업무 수준을 향상시키고 그로 인해 수익을 얻어야 하는 업종이다. 이는 오 늘날 중개회사가 가장 주의하여야 할 점이다.

관련 부문에 건의하여 관련 정책을 통과시켜 부동산관리회사의 관

리 범위 내의 주택임대 및 매매 등 중개서비스 업무를 허가, 지지하고 일부 능력 있는 부동산관리회사의 해당 주택단지 내외의 주택 매매 및 임대활동 종사를 허가한다. 이로써 최소한 네 가지 문제를 해결할 수 있다. (1) 중개기업의 신용문제를 해결한다. 상대적으로 부동산관리회 사는 일부 단지를 관리하므로 부동산관리 업무로 인한 고정수입이 있 고 일정한 안정성을 띄며 회사가 갑자기 사라지는 상황이 발생하지 않 는다. (2) 임대인과 임차인의 계약위험 및 계약비용을 감소 및 인하시 킨다. (3) 부동산관리회사에게 다양한 종류의 경영 기회를 제공한다.

(4) 능력 있는 부동산관리회사의 개입으로 부동산 중개시장의 정상적 이고 질서 있는 발전을 촉진시킨다.

사례분석

관련법조