사안소개
1998년 8월 27일 甲사와 乙사가 체결한 《모 대형 상가 임대차 협 의서》의 약정 내용은 다음과 같다.
(1) 甲사는 상해에 위치한 모 대형 상가를 乙사에게 임대해 주어 경 영하게 하며 임대차 기한은 10년이다. (1998년 9월 1일부터 2008년 8 월 31일까지)
[사례24]
① 임대차 계약 이행 과정 중에 임대인, 임차인 쌍방 모두 과실이 있는 경우, 위약책임은 어떻게 인정하고 부담하여야 하는가?
② 임대차 계약 중, 임대인 및 임차인이 흔히 범하는 위약 행위는 어떠한 것이 있는가? 상업적 성질의 임대 차 중, 임대인은 임대차 계약 중에서 어떤 문제를 주의 하여야 하는가?
(2) 임대료는 매년 200만 위안으로 3년치 임대료를 한꺼번에 지불 한다.
(3) 대형 상가의 수리는 甲사에서 책임진다.
(4) 乙사의 임대료 납부 연기 기간이 3개월을 초과할 시 甲사에게 위약금을 배상하여야 하며 甲사는 계약을 해지하고 상가를 회수할 권 리가 있다. 계약 체결 후, 乙사는 이듬해부터 임차료 지불을 연기하기 시작하였다. 甲사가 독촉하였으나 여전히 지불하지 않았고 이에 甲사 는 법원에 제소하여 乙사와 체결한《모 대형 상가 임대 협의서》를 해지하고 乙사에게 밀린 임대료 140여만 위안 및 약정한 위약금 지불 을 요구하였다.
乙사가 상점의 누수 등 원인으로 甲사에게 아홉 차례에 걸쳐 보수 진행을 요청하였으나 甲사는 1999년 7, 8월 두 차례의 보수에 대하여 임대료 문제가 아직 해결되지 않았다는 이유로 수리하지 않았다고 주 장하였다. 그러므로 이에 반소를 제기하여 甲사 측에서 수리비 손실 금 81여만 위안, 임시건물의 건축으로 인한 乙사의 경영 손실금 18만 위안, 누수로 인한 타인에게 지급된 위약 배상금 3만 위안 및 임대 불 가 손실금 11만 위안을 배상할 것을 요구하였다.
법원은 심리를 거쳐 乙사와 甲사가 체결한《모 대형 상가 임대차 협의서》는 합법적으로 유효하다고 판단하였다. 또한 乙사는 임대료 를 제때에 지불하지 않았으므로 그로 인한 민사책임을 부담하여야 하 고 甲사에게 임대료 140여 만 위안을 지불해야 한다. 甲사는 임대해준 주택을 약정에 따라 즉시 보수하지 않았기 때문에 일정한 과실이 있다 고 보아 乙사가 져야 할 위약금은 면제해준다.
또한 甲사가 위약하고 즉시 임대 주택을 보수해주지 않아 누수가 발생하고 이로 인해 乙사에게 손해를 조성하였으므로 이에 대해 甲사 는 배상 책임을 부담하여야 한다. 甲사가 乙사에게 보수비 손실 81여 만 위안을 배상하는 동시에 누수로 인한 직접적 손실 및 간접적 손실 3만 위안을 배상해줘야 한다고 판결하였다.
사례분석
실제로 이는 임대차 계약 중 가장 많이 발생하는 상호 위약 행위로 인한 임대 분쟁이다. 양측 모두에게 위약행위가 존재하는 사건에 대 하여 법원은 일반적으로 계약상 약정한 권리 및 의무에 따라서 양측 이 부담해야 하는 책임을 확정한 후, 임대인과 임차인이 각각 부담한 다고 판결한다. 본 사건의 판결은 이 점을 비교적 전형적으로 반영하 고 있다.
법원은 임차인이 정당한 이유 없이 임차료를 납부하지 않은 행위를 위약행위로 보아 임차인이 임대인에게 모든 임대료를 지불하여야 한 다고 판결하였으며 임대인이 보수 의무를 이행하지 않아서 임차인에 게 경제적 손실을 초래하였으므로 그에 상응하는 배상 책임을 부담하 여야 한다고 판결하였다.
따라서, 본 사건의 판결 중 임대인이 주택 임대 후 주의하여야 할 사 항은 임대료 수취가 아니라 자신의 의무 이행이라는 점이다. 《계약 법》 제220조 규정에 의거하여 임대차 계약 중, 양측이 보수의무에 관
련하여 특별히 약정하지 않은 경우, 임대인의 가장 중요한 의무는 임 대 주택에 대한 보수의무 이행이다. 본 사건 중의 임대인은 본 의무를 충실히 이행하지 않았으므로 법원은 이에 배상 판결을 내렸다.
실무경험을 종합해 보면, 임대인이 임대 주택 혹은 장소를 기업이 나 개인이 상업활동에 종사할 수 있도록 임대해 줄 때 다음의 상황을 주의하여 분쟁의 발생을 방지하고 감소시켜야 한다.
첫째, 만약 임차인이 기업법인인 경우, 영업허가증 복사본, 매년 정 기검사 후 새로 발급받은 영업허가증 복사본 제공을 요구하여 임차인 의 주소지 변경 및 면허 취소 등 상황의 유무를 확인하여야 한다. 소송 발생 시 임차인과 연락이 닿지 않거나 소장 등을 송달할 수 없어 소송 시간을 연장하게 되는 상황을 미연에 방지한다. 만약 임차인이 개인인 경우, 신분증 제시를 요구하여야 한다. 경제적 능력을 갖춘 보증인 혹 은 보증 단위 제공을 요구하여 분쟁 발생 시 그 개인과 연락이 닿지 않 거나 개인이 경제적 손실을 부담할 능력이 사라졌을 경우를 보증하는 것이 가장 바람직하다.
둘째, 임대차 계약 체결 시 임대 용도를 명확하고 상세하게 기재하 여 임대 장소가 다른 용도로 사용될 경우 임대인과 임차인이 합리적으 로 계약 해지 권리를 행사함으로써 임대 장소의 용도변경으로 인한 기 타 분쟁 발생을 방지한다. 어떠한 사건을 처리할 때에 보면, 임차인이 임대 장소의 용도 변경 후, 임대 장소에 대한 요구를 추가시키고 임대 인은 그 요구에 맞출 수 없어 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다. 예를 들면, 양 측 당사자가 임대 장소의 용도를 “상업용도” 라고 약정하였으 나 실질상 양 측의 용도가 창고였을 때 이 점이 매우 명확하게 드러난
다. 계약 체결 후, 임차인이 해당 장소를 지하 여관으로 만들어 사용하 였으나 위생 및 방화 등의 원인으로 정부 부문의 비준을 받지 못하였 다. 임차인에서는 그 책임을 임대인에게 돌리고는, 임대인의 관련 절 차 처리 미흡을 이유로 임대료 납부를 거절함으로써 양 측간에 분쟁이 발생한다. 이처럼 임대 장소의 용도를 명확하게 약정하지 않은 경우, 임대인은 증거 제출 방면에서 어려움을 겪게 됨을 알 수 있다.
셋째, 임대차 계약 중에 전대와 관련된 약정이 있어야 한다. 임대 주 택 및 장소에서 상업 활동을 진행할 경우, 이러한 상황이 생기면 임대 인은 처리하는 데에 어려움을 겪는다. 예를 들면, 임대인이 넓은 장소 전체를 한 명의 임차인에게 임차해주었으나 그 임차인은 이를 기타 단 위 혹은 개인에게 전대하였다. 만약 임차인이 임차료를 지불하지 않은 상태에서 임대인과 전대인이 임차료 문제로 맞닥뜨리면, 전차인은 본 인은 이미 임차료를 임차인에게 지불했다고 하는 것이다.
이러한 상황의 발생을 막기 위하여 임대인이 계약 체결 시 반드시 전대를 명확하게 약정하고 임차인에게 고액의 계약금 및 보증금 납부 를 요구하여야 한다. 또한, 경제적 능력이 있는 임차인과 계약을 체결 하여야 한다. 경제적 능력은 임대료의 일차적 지급과 충분한 보증금의 지불 여부로 알 수 있다. 예를 들어 임차인이 계약금의 일부만 지불한 다면 임대인은 임차인이 장래 임차주택을 이러한 개인 혹은 기업에게 임대해줄 지 여부를 고려해 보아야 한다.
관련법조
1.《중화인민공화국계약법 中华人民共和国合同法》
<제220조> 임대인은 임대물에 대한 수리 의무를 이행하여야 한다. 단, 당사자 간에 따로 약정한 경우는 제외한다.
<제221조> 임차인은 임대물에 대해 수리가 필요한 경우 임대 인에게 합리적인 기한 내에 수리를 요구할 수 있다. 임대인이 수 리 의무를 이행하지 않은 경우, 임차인은 수리를 자신이 행할 수 있으며, 수리 비용은 임대인이 부담한다. 임대물의 수리가 임차인 의 사용에 영향을 끼칠 시 그와 상응하게 임대료를 감소시키거나 임대차 기한을 연장하여야 한다.
<제224조> 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 제삼자에 게 전대할 수 있다. 임차인이 전대한 경우, 임차인과 임대인 간의 임대 계약은 계속하여 유효하고 제삼자가 임대물에 대해 손실을 조성한 경우, 임차인이 손실을 배상하여야 한다.
임차인이 임대인의 동의를 거치지 않고 전대한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
<제226조> 임차인은 약정한 기한에 따라 임대료를 지불하여야 한다. 기한을 약정하지 않았거나 약정이 명확하지 않은 경우, 본 법 제61조의 규정에 의거하여도 명확하지 않은 경우에는 다음과
같이 지불한다. 임대기간이 1년 이하인 경우, 임대기간 종료 시 지 불한다. 임대기간이 1년 이상인 경우, 매 1년 마다 지불하고 남은 기간이 1년 이하라면 임대기간 종료 시 지불한다.
<제227조> 임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않 거나 연기하는 경우, 임대인은 임차인이 합리적인 기한 내에 지불 할 것을 요구할 수 있다. 임차인이 기한을 넘기고도 지불하지 않 는 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.