2002년 상해(上海) 모 부동산개발회사는 A주택단지 1, 2동 중 2동 의 개발건설을 진행할 때 주택단지의 기존 홍보자료 및 계획 평면도 의 설시와 다르게 점식고층(点式高层)27)형태의 주택단지를 반식고층
[사례15]
① 홍보자료와 분양광고는 어떠한 상황 하에서 주택 매매계약서의 일부분이 될 수 있는가?
② 주택 분양광고 중 “본 건물의 수치(数据), 자료는 최종적으로 정부의 비준을 받은 것입니다.” 등의 문 구의 합법성에 대해서는 어떻게 이해하여야 하는가?
27) 점식고층(点式高层): 중국의 주택단지 형태 중 하나로 일반적으로 12층 48세대 이상의 고층 주택단지를 가리키며 밀도가 높아 면적 대비 토지 이용률 이 우수함
(板式高层)28) 형태로 변경하여 건축하였다. 해당 주택의 매수계약을 체결한 입주자들은 부동산개발회사가 주택 분양 시의 계약 내용과 다 르게 건설하였으므로 이를 위약 행위로 여겨 위약금 및 손실금에 대 한 보상을 요구하였다.
이에 부동산개발회사는 예매계약 중의 주택단지 평면도에 “본 평면 도는 계획 과정의 평면도에 해당하며 주택의 최종 건축구조는 토지국(
土地局)의 비준 서류를 기준으로 하여 결정된다.”라고 명시되어 있었 다고 주장하며 예매계약 중의 평면도는 불확정된 것으로 변경이 생길 수도 있음을 강조하였다. 그러나 입주자들은 이에 동의하지 않아 해당 사건은 법원에 소송이 제기되었다.
법원은 심리를 거쳐 부동산개발회사가 홍보자료 및 분양광고 중에 첨부한 주택단지 계획평면도는 주택의 평면구조를 구체적으로 설명 하기 위하여 제작된 것으로 양측의 예매계약의 체결 및 매매가격 확정 에 중요한 영향을 끼친다는 점을 들어 효력이 있음을 인정하며, 평면 도가 양측이 체결한 계약 중에 첨부되지 않았다고 하더라도 계약 내 용의 일부분으로 간주되므로 양측 당사자 모두에게 구속력을 가진다 고 판단하였다.
또한 부동산개발회사가 홍보자료에 주택단지의 구조를 점식고층 이라고 명시하였으나 입주자의 동의를 거치지 않은 채 2동 주택의 구 조를 반식고층으로 건축하여 1동과 2동의 주택단지 사이의 간격을 30.4미터로 축소한 것은 초기의 주택단지 계획 평면도에 명확히 위배
되는 것으로 위약이라고 판단하여 부동산개발회사에게 계약에 따라 서 위약책임을 부담하여야 한다고 판결하였다.
사례분석
홍보 및 광고는 주택을 매매하는 과정 중의 매우 중요한 일에 속하 며 이에 관해 주로 나타나는 문제점은 다음과 같다.
1. 홍보자료 및 분양광고는 어떠한 상황 하에서 계약법상의 청약을 구성할 수 있는가?
부동산개발회사는 주택 안내책자, 주택모형, 광고인쇄물 등 다양한 방식을 통하여 주택매매를 홍보한다. 이러한 홍보 내용은 형식상 계약 으로 볼 수 없을 것 같지만 관련 법률 규정에 근거하여 어떠한 상황에 서는 계약 내용의 일부분이 될 수 있다. 따라서 만약 부동산개발회사 가 앞서 말한 홍보자료 중의 내용을 위반하였을 경우, 그에 따른 위약 책임을 부담하여야 한다.
《계약법》에서 청약이란 타인과 계약 체결을 희망하는 의사표시 를 말하며, 그 내용이 구체적이고 명확하여야 하고 피청약자의 승낙 을 거쳐야 의사표시에 대한 약속을 받은 것이 된다. 최고인민법원《주 택 매매계약 분쟁사건 심리에 적용되는 법률의 약간의 문제에 대한 해 석》제3조 규정에 따라서 만약 매도인이 주택 개발계획 범위 내 주택 및 관련 시설에 대한 설명, 허가를 구체적으로 확정하여 매매계약 체 결 및 주택가격 확정에 중대한 영향을 미치는 경우, 이를 청약으로 간
28) 반식고층(板式高层): 점식고층과 대조되는 용어로 주택단지의 층수가 대부 분 12층 이하이며 면적이 넓고 밀도가 낮은 특징을 띄고 있음
주한다. 해당 내용에 포함된 설명, 허가가 주택 매매계약서에 기재되 지 않았더라도 계약의 내용 중 일부분으로 인정되며 당사자가 이를 위 반할 때에는 위약행위로 간주하여 그에 따른 책임을 부담하여야 한다.
부동산개발회사가 매수인에게 주택을 매매할 때 매매계약 조항 이 외의 매매주택에 대한 구체적인 설명, 허가 등이 계약체결 및 가격 확 정에 중대한 영향을 줄 경우, 이를 계약조항과 함께 하나의 완전한 거 래조건으로 간주된다. 이와 같이 구체적인 설명, 허가 등의 내용은 주 택 매매계약조항 중에 별도로 기재하지 않더라도 양측에 대해 구속력 을 갖는다.
본 사건을 구체적으로 보면 홍보 및 광고의 설명, 허가 내용이 구체 적이고 명확했기 때문에 부동산 매매계약서에 기재되지 않았더라도 계약내용으로 간주되어 당사자가 이를 위반할 때에는 위약책임을 져 야 하는 것이다.
따라서 부동산개발회사는 주택 홍보 시 법률 규정을 엄격히 준수하 여야 한다. 만약 가격을 설명할 경우에는 어떤 종류의 주택이 어떠한 계산 방식으로 가격이 정해졌는지를 정확하게 명시해야 하는 것이다.
예를 들어 어떤 항목을 매 제곱미터당 8,000위안으로 광고하였지만 실제로 매수인은 어떠한 계산 방식으로도 매 제곱미터당 8,000위안이 될 수 없다며 부당하다고 여길 수 있게 되기 때문이다.
또한 부동산기업은 주택매매 시 주변환경을 객관적으로 묘사하여 매수인이 오해하도록 해선 안되며 지도, 효과도, 모형사진 방식으로 홍보하려고 할 경우에는 구체적인 위치, 비례 및 건설 진행 여부를 반 드시 명시해야 한다. 이에 대한 내용을 명확히 하지 않아 매수인에게
착오와 오해를 줄 경우, 그에 상응하는 법률책임을 지게 된다.
2. 주택 광고 및 홍보 책자에 명시된 “본 분양주택 홍보 책자의 수 치, 자료는 최종적으로 정부의 확정을 기준으로 한다.” “본 그림은 효 과도로서 최종적인 실물을 기준으로 한다.” “주택단지 및 부대시설 건 설 과정 중 최종적인 가용시간은 부동산개발회사의 서면통지를 기준 으로 한다.” 등의 문구에 함축된 의미를 어떻게 이해하고 인식하여야 하는가?
실제로 몇몇 부동산개발회사는 주택매매시 앞서 말한 문구를 사용 하며 이러한 문구를 잘 보이지 않는 곳에 글자크기를 작게 삽입하여 사람들의 눈에 잘 띄지 않게 한다. 부동산개발회사의 이러한 행위는 법률 책임을 회피하려는 불성실한 행위로 매수인의 주택에 대한 정확 한 이해와 확인의 기회를 감소시킨다. 만약 이로 인해 법률분쟁이 발 생하는 경우, 부동산개발회사는 허위승낙 혐의를 받아 법률상 책임을 져야 한다.
3. 홍보자료 및 분양광고가 분양주택 매매계약 체결 및 주택가격 확 정에 중대한 영향을 끼치는가의 여부를 확인하는 것은 어렵다.
홍보자료 및 매매광고가 청약행위로 간주되어 계약의 일부분에 포 함될 경우 분양주택의 홍보자료와 주택 개발계획 범위 내 주택 및 관 련 시설의 설명, 허가내용이 구체적이고 정확한지 여부, 주택 매매계 약의 체결 및 주택가격 확정에 중대한 영향을 미치는지의 여부를 확인 해야 한다. 이 두 가지 요건 중 “구체적이고 정확하다”라는 것은 비교 적 쉽게 인정할 수 있으나 “중대한 영향”의 유무를 결정하는 것은 어 려우므로 만약 각기 다른 재판관이 동일한 주택매매 광고내용의 계약
체결 및 주택가격 확정에 미치는 중대한 영향의 여부를 결정한다면 상 반된 결론이 나올 수 있다. 그러므로 입법기관은 “중대한 영향”에 대 한 명확하고 구체적인 기준을 만들어 주택매수 주체가 보다 쉽게 통일 된 인식을 갖도록 한다면 분쟁의 발생은 감소할 것이다.
관련법조
1. 《중화인민공화국계약법 中华人民共和国合同法》
<제13조> 당사자는 계약을 체결함에 있어 청약, 승낙의 방식 을 취한다.
<제14조> 청약은 타인과 계약을 체결하려는 의사표시로서 해 당 의사표시는 다음 규정에 부합되어야 한다.
(1) 내용을 구체적으로 확정할 것
(2) 피청약자의 승낙을 거치면 청약자는 해당 의사표시의 구속 을 받게 됨을 표명할 것
2. 최고인민법원《주택 매매계약 분쟁사건 심리에 적용되는 법률의 약간의 문제에 대한 해석 关于审理商品房屋买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》
<제3조> 주택의 매매광고와 홍보자료는 청약의 유인이나 매도
인이 부동산기업 판매계획 범위 내의 주택 및 관련 시설에 대한 설명 및 승낙을 구체적으로 확정함으로써 주택 매매계약의 성립 과 금액 결정에 중대한 영향을 미치는 경우, 반드시 이를 청약으 로 간주하여야 한다.
설명 및 승낙 내용을 주택 매매계약서에 기재하지 않더라도 계 약 내용으로 간주하며 당사자가 이를 위반할 경우, 위약 책임을 져야 한다.