원고 유 모씨는 강소(江苏)성 외곽에 위치한 A촌의 농민으로 주택 한 채와 상가 건물 두 채를 소유하고 있다. 도시민 피고 제 모씨는 2001 년 8월 유 모씨와 건물 매매 계약을 체결하였으며 해당 계약 중에는 원 고 측이 주택 및 상가 건물을 총 18만 위안의 가격으로 피고 측에 매매 한다는 내용이 포함되어 있었다. 또한 주택과 건물의 소유권 증명서 및 주택지 사용권 증명서의 명의 이전은 원고 측이 처리하며 피고 측 은 선금으로 10만 위안을 지불한 후 잔금 8만 위안을 두 차례에 걸쳐 완납하기로 약정하였다.
계약 체결 후 원고는 주택의 실질적 소유권을 피고에게 이전하였으 며 피고 또한 원고에게 10만 위안을 지불함과 동시에 매매계약이 체
[사례27]
① 도시민은 농촌주택을 매수할 수 있는가?
② 주택 매매계약의 무효 및 그에 대한 처리
관련법조
결된 주택에 거주하였다. 그러나 주택 관련 주무부서가 해당 주택 매 매 계약 관련 서류의 처리를 거절하는 바람에 유 모씨는 피고인 제 모 씨와 체결한 주택 매매 계약의 무효를 주장하며 해당 사건을 제소하 였다.
법원은 심리 후 원고 유 모씨와 피고 제 모씨가 체결한 주택 매매 계 약은 국가 법률 규정에 위배되는 것이라 판단하여 유 모씨와 제 모씨 의 매매계약에 대하여 무효 판결하였고 이와 동시에 피고가 원고에게 주택의 소유권을 반환하며 주택 매매대금 10만 위안 및 그에 따른 손 실배상금 3,750위안을 지불할 것을 판결하였다.
사례분석
중국 도시 소재지의 주택 매매행위는 일반적으로 합법적인 소유권 및 이를 소유한 사람에 한하여 법률적 측면에서 크게 제한을 받지 않 는다. 그러나 농촌 소재지의 주택 매매일 경우 주택 양도에 따른 농촌 토지 사용권의 양도를 법으로 엄격히 금지한다는 점에서 특수성을 띄 고 있다.
《중화인민공화국 토지관리법》제63조에서는 “농민단체 소유 토 지의 사용권을 농업과 무관한 건축물의 건설 및 사용을 목적으로 하여 양도, 전매 및 임대되는 모든 행위를 금한다.”고 규정하고 있으며 이 외에 1999년 국무원이 공포한《토지양도 및 매매관련 강력제재 및 관 리》에서는 “농민 소유의 토지는 도시민에게 매매될 수 없으며 또한
도시민은 이를 점유하여 건축물을 세우는 등의 기타 행위를 금한다.
관련부서는 위법한 건축물과 매수한 주택에 대한 토지사용증과 주택 권리증서를 발급해서는 아니된다.” 라는 규정이 포함되어 있다.
또한 국가토지관리국 제97호《기타불법토지 양도형식 및 구체적 문제해결방안》에서는 이에 관하여 “원(原) 주택지의 사용자가 비준 을 거치지 않은 채 임차인에게 토지 사용권을 이전하여 부당 이익을 취하였거나 또는 해당 토지 사용권을 부당 취득하였을 시 “기타 불법 토지양도 형식’에 수록된 위법 행위에 속한다”고 명시하고 있다.
이와 같이 본 사건 중의 주택 양도는 농촌 토지 사용권을 비(非)농 업 종사자에게 양도하는 행위에 해당되어 국가 법률 규정을 위배하였 으므로 해당 주택 매매 계약 체결은 무효이다.
《중화인민공화국계약법》제52조와 제58조의 계약 무효 관련 규 정은 “계약의 무효 판결 후 해당 계약으로 인하여 취득한 재산은 반환 하여야 하며 과실이 있는 측에서 상대방에게 계약과 관련되어 발생한 손실을 보상하여야 한다. 양 측이 모두 과실이 있는 경우, 각자 그에 따 른 손실을 부담한다.”고 명시하고 있다.
본 사건 중의 해당 계약 무효 판결, 주택 매매대금 10만 위안의 반환 및 그에 따른 손실배상금 3,750위안의 지급 명령은 법원이 위의 규정 에 의거하여 판결한 것이다.
이 외에 주의해야 할 점은 바로 농민 간의 토지 및 주택의 교환이다.
양 측의 신청, 토지관리부문과 관련정부부문의 허가 및 그에 따른 서 류 심사 신청을 거친 교환 행위는 합법적이다.
관련법조
1.《중화인민공화국토지관리법 中华人民共和国土地管理 法》
<제63조> 농민단체 소유 토지의 사용권을 농업과 무관한 건축 물의 건설 및 사용을 목적으로 하여 양도, 전매 및 임대되는 모든 행위를 금한다.
2.《토지양도및매매관련강력제재및관리 关于加强土地转让 管理严禁炒卖土地的通知》
<제2조> 2항 농민 소유의 토지는 도시민에게 매매할 수 없으 며 또한 도시민은 이에 대한 점유 및 건축물 건설 등 행위를 금한 다. 관련부서는 위법한 건축물과 매수한 주택에 대한 토지사용증 과 주택권리증서를 발급해서는 아니된다
3.《중화인민공화국계약법 中华人民共和国合同法》
<제52조> 계약을 무효로 간주하는 상황은 다음과 같다.
(1) 한 측의 사기, 협박 등의 수단으로 인한 계약 체결 또는 국 가의 이익에 손해를 끼칠 경우
(2) 악의적으로 결탁하여 국가, 단체 또는 제삼자의 이익에 손
해를 끼칠 경우
(3) 합법으로 가장하여 불법 행위를 행사할 경우 (4) 사회 공공 이익에 손해를 끼칠 경우
(5) 법률 및 행정 법규의 규정을 위반하였을 경우
<제58조> 계약의 무효 또는 철회 판결이 내려진 후 해당 계약으 로 인하여 취득한 재산을 반환하여야 하며 과실이 있는 측에서 상 대방에게 계약과 관련하여 발생한 손실을 보상하여야 한다. 양측 이 모두 과실이 있는 상황일 경우 각자 그에 따른 손실을 부담한다.
4. 국가토지관리국 (1990) 國土函字 제97호《기타불법토지양 도형식및구체적문제해결방안 关于以其他形式非法转让土地 的具体应用问题的请示的答复》
원 주택지의 소유자가 법의 비준을 거치지 않은 채 임차인에게 토지 사용권을 이전함으로 인하여 부당 이익을 취하였거나 또는 해당 토지 사용권을 부당 취득하였을 시, “기타불법토지 양도형 식”에 수록된 위법 행위에 속한다.