연합건설인가, 임대인가?

2000년 8월 1일, 甲 부동산회사(이하 甲사)와 乙대학은《학생기숙 사 연합건설 계약서》를 작성하였다. 해당 계약서에는 다음과 같은 내 용이 포함되어 있었다.

(1) 양측은 학생 기숙사A, B 두 동 건물을 연합하여 건설하며 각 기 [사례13]

① 획발토지(划拔土地)²⁶⁾를 제공한 행위가 법률상의

“양도” 행위에 해당하는가?

② 연합건설을 협의한 양측간에는 어떠한 법률 관계 가 성립하는가?

숙사 건물의 면적은 8000제곱미터로 정한다.

(2) 乙대학은 건설 부지를 제공하며 甲사의 건설시공 절차 및 정부 관련부서와의 관계처리에 협조한다. 甲사는 전체 건설자금인 인민폐 3,200만 위안을 제공하며 모든 건설활동을 책임진다.

(3) 건설 완료 후 乙대학이 기숙사 A, B 두 동 건물의 소유권을 가 지나 두 동중 甲사는 도로에 가까운 B건물에 대하여 30년간 무상 사 용권을 누린다.

이 외에 양측은 한 측이 위약 시에 상대 측에게 전체 투자금액의 10%을 위약금으로 지불하는 등의 내용이 포함된 계약을 체결하였다.

2001년 4월 1일, 乙대학은 토지계획 및 건설 공사계획 허가증을 발급받았다. 후에 해당 시의 건설 위원회와 계획 관리국은 비준을 거치지 않은 채 독단적으로 증축공사를 진행함을 이유로 들어 甲사 와 乙대학에 행정처분을 내렸다. 이로 인해 乙대학과 甲사는 각자 의 책임 부담문제로 논쟁이 발생하여 이는 법원의 소송으로 진행되 게 되었다.

乙대학은 계약해지를 청구내용으로 제소하였으며 甲사는 이에 반 소(反訴)하여 계약이행 및 위약금 보상을 주장하였다. 최종적으로 법 원은 이에 대해 《학생기숙사 연합건설 계약서》는 합법적이며 여전 히 유효하므로 양측은 계속하여 의무를 이행하여야 한다고 판단하고 乙대학 및 甲사의 나머지 청구를 기각한다고 판결하였다.

26) 획발토지(划拔土地) : 현급 이상 인민정부가 법에 근거하여 학교 등 공공건 물의 용지로 사용하기 위해 토지소유자에게 보상금을 지급하고 토지를 양도받아 학교법인 등 공공기관에 제공하는 토지로서 일반적으로 무상으로 제공되며, 사용 기한은 제한이 없으나, 학교 등 사회공익을 목적으로만 사용되어야 하고, 상업적 으로 이용할 수 없는 토지를 말함

사례분석

건물을 건설함에 있어 토지와 자금은 필수 불가결한 요소이다. 만약 이 중 하나라도 부족하다면 건축은 시공조차 불가능하게 된다. 그러나 실제로는 자금과 토지 사용권이 분리되는 상황이 종종 있다. 토지를 소유한 측은 자금이 부족하고 자금이 충분한 측은 토지를 소유하고 있 지 않은 경우에 자금과 토지의 결합을 위하여 각종 형식을 적용함으로 써 양측의 조화를 이루려는 시도를 끊임없이 하게 된다. 본 사건은 바 로 이러한 자금과 토지 사용권의 결합에 관한 전형적인 사례이며 해당 사건의 다음의 두 가지 법률 문제를 반영하고 있다.

1. 乙대학과 甲 부동산 개발 회사는 연합건설인가, 임대인가?

단순히《학생기숙사 연합건설 계약서》의 명칭만을 놓고 보면 乙대학과 甲사간에 연합건설 관계가 존재한다고 여겨진다. 그러나 전 체적인 계약서 조항을 자세히 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있 다. 양 측 당사자의 본래 의도는 연합건설이 아니었다. 즉, 乙대학의 목 적은 인민폐 3,200만 위안의 투자자금을 확보하여 기숙사 건물을 건 축하는 것이었으며, 甲사의 목적은 B건물에 대한 30년 동안의 무상사 용권을 획득하는 것이었다. 해당 계약이 일반적인 건물 임대차 계약과 유일하게 차이가 나는 부분은 바로 계약체결 시 목적물로 지정된 B 기 숙사 건물이 아직 완공되지 않았다는 점이다. 그러나 사례 분석을 통 하여 “B건물에 대한 30년 동안 무상 사용권” 조항 부분이 건물 임대 에 관련된 법률의 특징에 완전히 부합하고 있다는 점을 알 수 있으며,

그 이유는 다음과 같다. 첫째, 해당 건물의 소유권자와 사용자는 분리 된 존재이다. 둘째, “출자금”은 본질적인 성격은 30년 동안의 사용권 에 대한 대가이다. 따라서 양측 간에는 연합건설이 아닌 임대차 법률 관계가 존재한다.

짚고 넘어가야 할 점은《중화인민공화국 계약법》<제214조> 제1 항에서 “임대기한은 20년을 초과하지 못한다. 20년을 초과할 경우, 그 초과기한은 무효이다.”라고 규정하고 있으므로 본 사건의 계약서 중 에 약정한 “30년 사용권 기한” 조항은 법률 규정에 부합하지 않기에 변경해야 한다는 것이다.

2. 乙대학이 획발방식에 의해 취득한 토지를 제공한 행위가 법률상 의 “양도”에 해당하는가?

본 사건의 또 다른 문제는 乙대학이 직접 획발토지에 대한 사용권 을 제공한 행위가 합법인지의 여부이다. 이에 대해 《중화인민공화국 도시부동산 관리법》 제36조에서는 “부동산 양도란 부동산 권리 소유 자가 매매, 증여 또는 기타 합법적인 방식을 통하여 해당 부동산을 타 인에게 이전하는 행위이다.”라고 규정하고 있다. 또한 해당 법 제39조 에서도 “획발방식으로 토지사용권을 취득한 경우, 이를 양도할 시 국 무원 규정에 따라 비준권을 갖춘 인민 정부에 해당 양도의 심사를 요 청하여야 한다.” 라고 규정하고 있다. 그러므로 이러한 규정을 통해 획 발토지 상에 설립된 부동산의 양도는 반드시 먼저 비준권을 가진 인민 정부의 비준을 거쳐야 하며《도시부동산 양도관리규정》제12조에서 규정한 일곱 가지 상황 이외에는 국가가 사용권을 먼저 회수한 후 매 도방식을 통하여 토지사용자에게 양도해야 한다는 것을 알 수 있다.

그러나 본 사건에서 계약체결 시 乙대학의 국유획발토지 사용권 제 공에 대한 비준 및 양도절차를 거치지 않았다. 이는 양측이 체결한 계 약내용에 어떠한 영향을 끼칠까?《학생기숙사 연합건설 계약서》에 서 규정한 “건설완료 후 A, B 건물 두 채의 소유권은 乙대학 소유” 조 항에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 첫째, 본 사건 중의 획발토지 사용권자는 변경되지 않으며 건축 전, 후의 토지사용권자는 모두 乙대 학이므로 乙대학과 甲사 간에는 토지사용권 양도 사실이 전혀 존재 하지 않는다. 둘째, 본 사건의 성질은 자가용도의 건설에 속하므로 영 업성 개발과는 완전히 다르다. 따라서 본 사건의 연합건설과 《중화 인민공화국 도시부동산 관리법》제36조에서 이르는 “부동산 양도”

는 완전히 다른 것으로 해당 조항의 규정은 본 사건에 적용하지 않는 다. 따라서 乙대학이 획발토지 사용권을 제공한 행위는 합법이며 유 효한 행위이다.

본 사건에서《학생기숙사 연합건설 계약서》의 내용은 당사자가 직접 작성한 것으로《계약법》에서의 일반적인 계약 규정과는 완전 히 다르기 때문에 해당 계약의 성질은 혼합계약 및 무명 계약에 속한 다. 무명 계약에 대해《계약법》제124조에서 “본 법의 분칙 또는 기 타 법률에서 명확히 규정하지 않은 계약은 총칙 규정을 적용한다.”고 규정하고 있으므로 법률 및 행정 법규에서 금지한 규정을 위반하지 않 는다면 당사자는 자유롭게 계약을 체결할 수 있으며 법률 또한 해당 계약의 효력을 승인한다.

사례분석

관련법조