철거이전과 합작개발의 차이점

를 지급한다.

(3) 해당 9,000제곱미터에 대한 소유권은 甲사에 귀속되며 乙사는 甲사에 철거이전 비용 160만 위안을 지불한다.

1997년 12월 甲사와 乙사는《협의서 보충조항》을 작성하여 보상 건축 면적을 9,013.86제곱미터로 확정하였다. 그러나 乙사가 계약내 용을 이행하지 아니하여 해당 사건은 법정 공방으로 번지게 되었다.

법원은 심리 거쳐 乙사와 甲사가 체결한 계약의 보상 방안인 건설 면적의 환급 계약은 적법하므로 유효하다고 판결하였다.

甲사는 계약의 내용에 따라 기존 건물에서 이전하여 계약의무를 이 행하였으므로 乙사 또한 이에 상응한 의무를 이행하여야 한다.

乙사는 《철거이전관리조례》에 의거하여 甲에게 보상하였음을 주장하였으나 이는 양측의 계약 체결 당시의 실제상황 및 당사자의 의사에 부합하지 아니한 것이다. B빌딩은 상업 용도로 개발된 것이고, 양측의 계약내용은 철거이전의 성질을 가지지 않으며 철거이전 수속 도 이행되지 않았다.

이에 법원은 甲사는 합작으로 B빌딩의 개발에 참여한 것이므로 乙은 B빌딩의 준공 후 15일 내에 양 측이 약정한 내용에 따라 건축 면 적 9,013.86제곱미터를 甲에 교부하며 재산권증의 발급 절차에 협조 하도록 판결하였다.

사례분석

해당 사건은 합작개발과 철거이전의 차이점을 다루고 있다. 양자간 의 가장 주요한 차이점은 철거이전은 일정한 절차에 따라 이행하여야 하며 정부 관련 부서의 비준을 거쳐야 한다는 것이다. 주택 철거이전 은 법에 의거하여 반드시 다음과 같은 절차를 진행하여야 한다.

(1) 계획토지 허가증의 발급 신청 (2) 철거이전의 계획 및 방안 편성 (3) 주택철거이전허가증의 신청 (4) 철거이전 공고 발표

(5) 철거이전에 따른 보상 협의 (6) 주택 철거이전 실행 등.

《도시주택철거이전 관리조례》제7조의 규정에 따라 철거이전 신 청인은 건설 항목 비준 문건, 건설용 토지 계획 허가증, 국유 토지 사 용권 비준 문건, 철거이전 계획 및 방안, 금융기구의 철거이주보상자 금 증명서, 주택철거이주신청서 및 상세 자료 명세서 등의 자료를 제 출한 후에야 철거이전허가증을 발급받을 수 있다. 그러나 합작개발은 이와 같은 절차를 거칠 필요가 없으므로 해당 사건은 철거이전 분쟁 에 속하지 않는다.

철거이전 문제에 있어서 쉽게 혼동 또는 간과할 수 있는 문제의 유 형은 다음과 같다.

첫째, 철거이전의 평가가격에 포함되는 범위에 대한 문제이다.《도

시주택철거 평가지도의견》의 규정에 따르면 철거이전의 평가가격이 란 철거 주택의 부동산 시장 가격을 가리키며 이사 보조 비용, 임시 정 착 보조 비용, 철거이전으로 인한 생산 및 영업정지보상금 등은 해당 지역 정부가 규정한 기준에 따라 집행하여야 한다. 또한 철거 주택 내 의 인테리어 및 장식품에 대한 보상금은 철거신청인과 철거민이 직접 협의하여 결정한다. 실제로는 이러한 지급 문제에 있어 철거신청인과 철거민 사이에 이해관계가 상충되어 분쟁이 발생하기 쉽다.

둘째, 강제철거이전 관련 문제이다.《도시주택철거이전 행정재결 작업규정》의 제19조, 제21조 및 제24조의 규정에 따르면 철거신청 인은 철거집행 혹은 강제철거이전 과정에서 위협, 협박, 단수, 단전 및 단열 등의 수단을 통하여 철거민의 이주를 독촉하거나 독단적으로 철 거 조직을 구성하여 강제적인 철거를 진행할 수 없으며 철거민에게 보 상금 혹은 안전 기준에 부합한 임시 거처 또는 임시 주택을 제공하여 야 한다.

그 외에 강제철거이전이 행정 결정에 의하더라도 신청을 접수한 일 자로부터 30일 내에 시행하여야 한다. 하지만 강제철거이전 과정은 어렵고 더디게 진행되므로 일반적으로 3, 4개월이란 기간이 걸린다.

강제철거이전은 일정한 시간 및 대규모 인력을 필요로 하는 작업이 며 그 예로는 동사무소(주민위원회) 및 철거민단체대표가 현장에서 철거 주택 내 물품 보전에 대하여 증명, 공증하는 것이 있다. 행정 기 관은 일반적으로 재결기관의 역할을 수행하나 재결서류 발행에는 부 적합한 면이 존재한다.

규정에 따르면 주택철거관리부서에서 작성된 재결서류에는 철거

보상방식, 보상금액, 임시거처 면적 및 지점, 이전기간, 이전과정 및 과 도기한 등의 내용이 포함되어야 하는데, 이해와 대화가 부족한 채 처 리될 경우가 많으므로 문제가 발생될 위험이 크기 때문이다. 이로 인 하여 나타나는 문제점들은 정부관련 부서가 효과적으로 해결할 수 없 을 뿐만 아니라 당사자로 하여금 해당 문제와 관련된 행정 소송을 처 리하기 위하여 수 차례 법원을 방문하여야 하는 번거로움까지 선사한 다.

최고인민법원(最高人民法院)이 발표한 《주택철거, 보상 및 임시 거처 등의 사건수리 및 회답》의 규정에 따르면 공민 및 법인이 인민 정부나 도시 주택을 주관하는 행정기관이 직권으로 진행하는 주택의 철거, 보상, 임시 거처 마련 등의 재결에 대하여 이의가 있을 시 인민법 원에 소송을 제기할 수 있다. 그렇다면 정부 부서는 정부 부서의 인력 부족 문제를 해결할 더 나은 다른 대책과 방안이 있는가?

셋째, 철거이전 중의 생산중단 및 영업정지에 따른 손실에 관련된 문제이다. 북경시를 예로 들자면《북경시 도시주택철거이주 보조금 액 관련 규정》에 의하면 비주거용 건물의 철거로 인해 생산중단 및 영업정지된 경우, 그 경제적 손실에 대하여 일반적으로 매 제곱미터 건축 면적당 500~1,500위안을 일회성 보조금으로 지급한다.

비주거용 건물의 임대차의 경우 임차인의 생산중단 및 영업정지의 손실은 양 측의 협의에 따라 임대인으로부터 그에 상응하는 보상을 지 급받는다. 그러나 해당 기준이 지나치게 단일한 까닭에 실제로 몇몇 철거민들이 보상금을 적게 받기도 한다.

예를 들면 필자는 과거에 실험실 등의 건물에 대한 철거 사건을 처

리한 적이 있었다. 해당 실험실에서 진행하는 실험 중 대다수는 도로 공정의 선진 기술과 연관되어 있는 것으로 극도로 높은 상업적 가치 를 지니고 있었으며 어떤 실험은 중도에 중단할 수 없었다. 또한 실험 에 사용되고 있는 정밀 측정기의 분해 및 설치는 대량의 물자와 인력 을 필요로 하였다.

그렇다면 이러한 건물의 철거 중 생산중단 및 영업 정지의 손실 비 용을 계산할 시 위 방식대로 매 제곱미터의 건축 면적에 따라 500위안 에서 1,500위안의 보상 금액을 지급하는 기준을 적용한다면 매우 불 합리하다. 그러므로 정부 관련 부서에 생산중단 및 영업 정지에 따른 손실에 대한 규정을 보다 융통적으로 적용할 것을 건의한다.

사례분석

관련법조