계약금 조항과 배액보상

사안소개

의 해지 및 자신이 지급한 매수신청금 2만 위안의 반환을 요구하였다.

법원은 심리를 거쳐 양측이 체결한 협의서는 건물의 위치, 면적, 대 금 및 지급방식에 대해 명시하고 있으므로 계약성질을 띄며 원고가 피 고와 주택 매수신청서에 서명할 때 지급한 2만 위안은 계약금으로 볼 수 있기 때문에 주택 매매계약 성립의 담보라고 판단하였다.

또한 원고와 피고간의 주상복합에 대한 의견불일치로 인해 주택 매 매계약이 성립되지 않은 경우, 매수신청서에 이 문제에 대한 명확한 약정이 없기 때문에 주택 매매계약이 성립되지 않은 것은 당사자 양측 의 원인이 아니며 양측에게는 과실이 없으므로 계약금 벌칙을 적용할 수 없고 원고가 납부한 계약금을 반드시 반환해주어야 한다고 판단하 여, 부동산개발회사는 최 모씨가 납부한 매수신청 2만 위안을 반환해 야 한다고 판결하였다.

사안(2) - 배액보상 적용이 마땅한가?

왕 모씨는 구매한 별장의 열쇠를 수령하기 위해 모 부동산회사에 갔 다. 그러나 부동산회사는 왕 모씨에게 17만 위안을 추가로 지불해야 만 주택 열쇠 수령 및 주택재산권등기를 처리할 수 있다고 밝혔다. 그 후, 왕 모씨는 부동산회사가 착공 당시의 주택가격보다 m²당 수백 위 안 높게 조정하였다는 사실을 알게 되어 법원에 제소하여 부동산회사가 원 계약을 지속적으로 이행할 것을 요구하였다.

법원은 심리 과정에서 부동산개발회사가 2차 주택매매 당시 주택 예매허가 증명절차를 밟지 않아 분쟁이 발생하여도 이를 취득할 수 없

음을 밝혔다. 이에 왕 모씨는 법원에 계약이행청구를 계약해제로 변경 해줄 것과 부동산개발회사의 사기행위에 대한 주택 매수대금의 배액 반환 판결을 청구하였다.

법원은 심리를 거쳐 왕 모씨가 부동산개발회사에게 2차 주택매매 에 대해 자문을 구할 때, 부동산회사가 모든 절차를 이미 처리하였으 며 그 주택의 예매가 가능하다고 하고, 주택 예매허가증을 취득하지 않은 사실을 은닉한 것은 사기행위에 속하므로 부동산개발회사가 배 액반환할 것을 판결하였다.

사례분석

최고인민법원에서《주택 매매계약 분쟁사건 심리에 적용되는 법 률의 약간의 문제에 대한 해석》([2003]제7호)을 반포한 후, 주택매매 계약금 조항 및 주택 매매대금 배액반환에 관한 사건이 사람들의 주목 을 끌었다. 이 두 가지 문제에 대한 견해는 다음과 같다.

1. 계약금 관련 문제

사례(1)에서 법원은 원고 최 모씨가 피고와 주택 매수신청서에 서명 할 때 지급한 매수신청금 2만 위안을 계약금의 성질을 구비한 것으로 간주하였으나 이와 동시에 원, 피고간의 주택 매매계약 미(未)성립에 대해 양측 당사자에게 책임을 물을 수 없다고 판단하였다. 법원은 양 측 모두 과실이 없기에 계약금 벌칙을 적용할 수 없고 계약금은 매수 인에게 반환해야 한다고 판결하였다. 일반적으로 이러한 판결결과는

옳지만 판결 중에 적용된 관점에 대해 다르게 생각한다.

관련 법규에 의거하면 매수인과 부동산개발기업이 서명한 매수신 청서에 주택 매매계약의 주요내용을 포함하고 아울러 매도인이 약정 에 따라 주택 매매대금을 수령한 경우, 해당 협의를 주택 매매계약으 로 인정하여야 한다. 앞서 말한 사법해석 규정에 의거하면 본 사건의 매수인이 주택 매매대금을 미납하였으므로 주택 매매계약으로 인정 할 수 없다. 그렇다면, 매수인이 매수신청서를 작성할 때 지급한 2만 위안의 성질을 어떻게 확정할 것인가?

첫째, 지급한 비용은 결코 양측 당사자가 협의하여 결정한 것이 아 니고 부동산기업측이 일방적으로 매수인에게 지급을 요구한 것으로 부동산기업이 해당 약관의 초안을 세웠다고 보아야 한다. 이러한 조항 의 내용은 일반적으로 부동산기업의 이익보호에 치중하여 매수인과 부동산기업이 주택 매매계약을 체결하도록 한다.

《계약법》관련 규정에 의거하여 표준계약을 체결한 경우, 약관을 제공한 당사자는 반드시 공평원칙을 준수하여 당사자간의 권리와 의 무를 확정하고 합리적인 방식으로 상대방이 책임 면제 및 제한에 대한 조항을 주의하도록 요청하며 상대방의 요구에 따라 해당 조항에 대해 설명해야 한다. 약관의 해석에 대해 논쟁이 발생한 경우 통상적인 이 해에 따라 약관을 제공한 측에게 불리하게 해석해야 한다. 그러므로 본 사건의 양측 당사자는 매수신청금이 계약금의 성질을 가진 것에 대 해 논쟁이 발생할 시 부동산회사에게 불리하게 해석해야 한다.

둘째, 법률 규정에 의거하여 당사자가 유치금, 보증금, 계약금 등을 지불하여도 계약금 성질로 약정하지 않으면 당사자의 계약금 권리 주

장에 대해 법원은 지지하지 않는다. 따라서 해당 비용의 용도는 양측 이 분양계약서 중 약정한 내용을 구체적으로 분석하여 판단한다. 만약 양측이 “매수신청금” 으로만 약정한다면 매수신청금이 계약금의 성 질을 가진다고 설명할 수 없을뿐더러 계약금 벌칙을 적용할 수 없다.

2. 배액보상 관련 문제

사안(2)에서 법원은 부동산개발회사가 매수인에게 주택 매매대금 을 배액반환할 것을 판결하였다. 본 사건을 보면 법원의 판결이 적합 하다고 생각하지만 주택매매 중 배액보상은 엄격한 제한을 두고 적 용해야 한다. 배액보상 규정은《소비자권익보호법》규정에서 유래된 것으로 사업자가 제공한 상품 혹은 서비스가 사기행위일 경우 소비자 의 요구에 따라 손실을 추가 배상해주어야 하며 그 배상금액은 소비자 가 구매한 상품의 가격 혹은 서비스 비용의 배가 되어야 한다.

부동산에 해당 규정을 적용할 시 다음의 두 가지 문제를 명확히 하 여야 한다.

<문제1> 주택의 상품 귀속여부.《소비자권익보호법》의 규정에 따 라 소비자는 생활소비를 위한 구매와 상품 사용 혹은 서비스를 받을 필요가 있으며 그 권익은 본 법의 보호를 받는다. 그렇다면, 주택 매 수는 생활소비에 속하는가? 주택은 일종의 부동산으로 소비자권익보 호법에 초점을 맞춘 일반적인 소비상품이 아니며 비교적 가치가 크고 특수하므로 《소비자권익보호법》의 조정대상으로는 적합하지 않다.

<문제2> 부동산기업의 사기행위. 이 문제에 대한 주요규정은 최고 인민법원의 《주택 매매계약 분쟁사건 심리에 적용되는 법률의 약간 의 문제에 대한 해석》([2003]제7호) 중의 제8조와 제9조이다. 일반적

으로 실제 문제를 종합해보면 사법해석 제8조 및 제9조 제1항은 계약 금 벌칙을 적용하지 않고 매도인으로 하여금 주택매매대금 배액보상 을 하지 않도록 하고 있다. 그 이유는 다음과 같다.

사법해석 제8조에서 규정한 상황에서 매수인은 자신이 구매한 주 택을 얻지 못할 가능성이 크며 이 때 매수인의 손실은 배액보상을 해 야만이 충족되는 심각한 수준에 이르지 않아 매도인이 주택 매매대금 을 반환하고 이 손실에 대해 일정한 보상을 함으로써 법의 공평성을 구현할 수 있기 때문이다.

사법해석 제9조 제1항에서 규정한 상황에 대해서는 각기 달리 대처 해야 한다. 그 이유는 부동산기업의 판매허가증 발급불가요인으로 부 동산 기업만 있는 것이 아니라 정부부문, 시간 지연 등 여러 가지 원인 이 있기 때문이다.

비록 부동산회사가 매도인으로서 판매허가증을 갖추지 않은 채 주 택을 매매하거나 위조 판매증서를 제공하는 행위는 위법행위지만 이 는 행정법규의 조정범위에 속해야 하기 때문에 행정기관에서 이를 처 벌해야 하며 벌금은 매수인이 지불한 비용의 배액보다 많거나 적을 수 있으므로 배액보상의 형식으로 위법행위에 대한 처벌에 적합하지 않 다고 여긴다. 그 이유는 분양주택 가격이 보통 수 십, 수 백만 위안으로 써 적지 않은 금액이기에 매수인에게 분양주택대금을 배액보상 하는 것은 공평 원칙을 위반하는 것이다.

요컨대 매매주택의 배액보상 문제는 상황에 따라 구분하여 적절하 게 처리하여야 한다.

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