사안소개
2002년 12월 손 모씨와 상해(上海) 모 부동산회사는 별장 한 채에 대한 매매계약을 체결하여 “보충조항”에 손 모씨에게 골프장 창립회 원카드1장과 가족카드2장을 증정한다고 약정하였다. 2002년 6월 부 동산회사는 골프장과 회원카드 증정협의를 체결하여 골프장이 부동 산회사의 고객에게 외부에 판매 불가한 골프장 창립회원카드(증정카 드)를 증정하고 이 카드는 회원우대카드로써 고객은 매년 5,000위안
[사례17]
① 부동산개발회사와 제삼자가 체결한 계약서는 매 수인과 체결한 매매계약에 대항할 수 있는가?
② 주택 매매계약 중 부동산개발회사는 건물 옥상 등 공동사용 부분을 1명의 매수인에게 따로 판매할 수 있는가?
의 연회비를 지불해야 한다고 약정하기로 하였다. 그러나 부동산회 사는 손 모씨가 주택을 구매할 때 해당 협의에 대해 알려주지 않았고, 2003년 9월 손 모씨가 부동산회사에 골프장회원카드와 집문서를 수 령하기 위해 찾아갔다가 그제서야 부동산회사에서 발급한 카드가 골 프장 창립회원카드(증정카드)임을 알게 되어 법원에 제소하였다.
부동산회사는 당시 주택을 매매하기 위해 골프장과 약정하여 주택 가격과 기타조건에 따라 일부 고객에게 카드를 증정하기로 하였고 손 모씨에게 증정한 창립회원카드는 증정카드일 뿐 진짜 창립회원카드 의 판매가격은 약 3만 달러로 부동산회사가 이와 같은 돈을 지불하고 산 카드를 고객에게 증정한다는 것은 불가능하다고 주장하였다.
법원은 심리를 거쳐 양측이 “골프장회원카드 1장, 가족카드 2장 증 정”을 약정할 때 손 모씨가 골프장에서 정가로 외판하고 있던 창립회 원카드를 가진 사람은 골프장을 무료로 사용할 수 있고 연회비를 지불 할 필요가 없다는 사실만 알고 계약을 체결하였으며 별도의 “증정카 드”가 존재한다는 것을 알 수가 없었고 부동산회사가 또한 두 카드간 의 차이를 명확하게 명시해주지 않았기에 부동산회사가 제공한 창립 회원카드를 당시 이미 골프장에서 외판하는 창립회원카드로 여겨 계 약을 체결하였다고 판단하였다.
이에 법원은 부동산회사가 이 계약을 이행해야 할 의무가 있으므로 한달 내에 주택재산권을 손 모씨의 명의로 변경하고 손 모씨에게 골프 장 창립회원카드 1장과 가족카드 2장을 증정해야 한다고 판결하였다.
사례분석
본 사건에서 부동산회사는 계약체결을 소홀히 하여 매수인에게 신 용을 잃게 되었고 이는 고의적인 것이 아니었다. 부동산회사는 매매 촉진을 위해 별장매매 시 골프장회원카드를 증정하는 등의 판촉활동 을 진행할 수 있다. 이와 같은 판촉활동을 실현하기 위해 부동산회사 는 골프장과 골프장회원카드를 증정하는 것에 대해 협의를 진행해야 하고 매수인과 주택매매계약 체결 때 회원카드를 증정한다고 약정해 야 한다. 단, 여기서 존재하는 두 가지 계약은 각각의 법률관계임을 주 의하여야 한다.
부동산회사는 골프장과 카드증정협의를 체결할 때에 골프장창립 회원카드(증정카드)를 제공한다고 약정하였지만 손 모씨와 매매보충 협의를 체결할 때에는 골프장창립회원카드를 증정한다고 약정하였 다. 앞서 말한 두 계약서에서 약정한 카드 명칭의 차이는 4글자 뿐이지 만 실제로는 그 차이가 매우 크다.
손 모씨가 매수인으로서 주택 매매계약 및 계약서 서명 시 창립회 원카드와 관련해서 알게 된 상황에 근거하여 부동산회사가 증정카드 가 아닌 골프장창립회원카드를 증정해야 한다는 주장은 지지되어야 한다. 그 이유는 부동산회사와 골프장이 “증정카드”라고 약정하였더 라도 해당 약정의 효력은 계약 체결 당사자들에게만 미치며 손 모씨 에 대해 법적 구속력이 없기 때문이다. 이는 계약의 상대성 원리로 계 약체결 당사자만 구속할 뿐 제삼자에게는 구속력이 없으므로 제삼자
에게 대항할 수 없다.
실제로 부동산회사가 주택 매매 시 시설, 설비 등을 함께 증정하는 경우, 보통 제삼자와의 관계를 고려하여야 하며 가구상점, 주방위생설 비 상점, 에어컨상점 등과 구매 및 보수 협의를 체결하여야 한다. 만약 매수인이 입주 후에 증정 받은 시설, 설비를 사용할 때 품질상의 문제 가 생기면 부동산회사와 체결한 계약에 의거하여 부동산회사에게 이 에 대한 책임을 물을 수 있으며 부동산회사는 책임부담 후 상점과의 계약에 따라 상점에 위약책임 부담을 요구할 권리가 있다.
이외에 부동산회사 자신이 처분 권리가 없는 부분을 매수인에게 증 정하여 신용을 잃게 되는 상황이 발생하기도 한다. 예를 들어 부동산 회사는 주택소유권을 판매함과 동시에 건물 전체 소유주가 공동 사용 해야 하는 옥상을 매수인에게 매매하여 정원으로 사용하게 함으로써 기타매수인의 옥상 사용권을 침해하는 경우가 있다. 이러한 증정행위 는 관련 규정을 위반하였으므로 무효이다.
또한 주차장을 증정하는 경우도 있는데 이는 어떤 상황에서는 가능 하나 증정 시에는 반드시 권리의 내용을 분명히 하여야 하며 약정이 명확하지 않을 시 분쟁이 발생하게 된다. 사법실무 중에 주택 매매계 약은 일반적으로 부동산회사측에서 제공한 약관이므로 분쟁 발생 시 매수인에게 유리하게 해석할 수 있다.
따라서 부동산회사는 주택 매매를 촉진시키는 과정 중에 매수인의 권리에 대해 신중하게 약정하여야 하며 계약에 따라 의무를 이행하여 야 한다. 그렇지 않으면 위약행위로 간주되어 위약책임을 부담하여야 하기 때문이다.
관련법조
1.《중화인민공화국 계약법 中华人民共和国合同法》
<제52조> 다음 열거한 상황 중 하나에 해당할 경우에 계약은 무효이다.
(1) 일방이 사기, 협박의 수단으로 계약을 체결하고 국가 이익 에 손해를 입힌 경우
(2) 악의로 내통하여 국가, 단체 혹은 제3자의 이익에 손해를 입힌 경우
(3) 합법적 형식을 통하여 불법 목적을 숨기는 경우 (4) 사회공공이익에 손해를 입힌 경우
(5) 법률, 행정법규의 강제성 규정을 위반한 경우
<제56조> 무효의 계약 혹은 취소한 계약은 처음부터 법률적 구 속력이 없다. 계약의 일부분의 무효는 그 밖의 부분의 효력에 영 향을 미치지 않고 그 밖의 부분은 여전히 유효하다.
<제58조> 계약이 무효하거나 취소된 후 그 계약에 의하여 취 득한 재산은 반환하여야 한다. 반환할 수 없거나 혹은 필요가 없 는 경우에는 돈으로 환산하여 보상해야 한다. 과실이 있는 일방 은 상대방이 이로 인하여 받은 손실에 대하여 배상해야 한다. 양 측 모두에게 과실이 있는 경우에는 각자가 상응하는 책임을 부담
해야 한다.
<제39조> 약관을 사용하여 계약을 체결하는 경우에는 약관을 제공한 당사자는 공평의 원칙에 따라 당사자간의 권리와 의무를 확정해야 하고 상대방에게 합리적인 방식을 통하여 그 책임의 면 제 혹은 제한 조항에 대하여 주의하도록 요청하며 상대방의 요구 에 따라 그 조항에 대하여 설명해 주어야 한다. 약관은 당사자가 반복하여 사용하기 위하여 미리 마련한 것으로 계약 체결 시 상대 방과 사이에 협상하지 않는 조항이다.
<제40조> 약관 조항이 본 법 제52조와 제53조가 규정한 상황 을 가지는 경우 혹은 약관을 제공한 당사자가 그 책임을 면제하고 상대방의 책임을 가중하며 상대방의 주요 권리를 배제한 경우에 는 그 조항은 무효이다.
<제41조> 약관의 이해에 대하여 분쟁이 발생한 경우에는 통상 의 이해에 따라 해석해야 한다. 약관에 대하여 두 가지 이상의 해 석이 있는 경우에는 약관을 제공한 당사자에게 불리하게 해석해 야 한다. 약관과 개별 약정이 일치하지 않은 경우에는 개별 약정 대로 해석해야 한다.