주택의 위탁 매매

甲부동산회사(이하 甲사)는 부동산 몇 채를 소유하고 있는데 이를 매각하기로 한 후 해당 부동산의 매매 관련 사무 권한을 乙부동산 중 개회사(이하 乙사)에 위탁하였다. 그러나 乙사는 甲사에 부동산 대금 중 일부만 지급한 후 돌연 납부를 중단하였다. 수 개월 뒤 최초 피해자 丙이 나타나 “甲사가 乙사와 결탁하여 주택 한 채를 불특정 다수인에 게 매물로 내놓았으며 부동산 매매 금액을 불법 취득하였다”라고 주 장하였다. 이에 甲사는 억울함을 호소하며 丙을 대동하여 乙사를 찾 아갔으나 乙사는 부동산 매물의 중복 판매 사실을 부인하였다.

후에 다수의 피해자들이 甲사에 피해 상황을 설명하며 이에 대한 환불을 요구하였고, 이들 중 대다수의 사람들이 매물의 중복 판매로

[사례29]

① 일부 불법 부동산 중개회사의 불성실 행위.

② 부동산 거래 중 주의하여야 할 문제점.

인하여 손해를 입은 상황이었다. 이에 甲사는 또 다시 乙사를 방문하 였으나 이미 사람은 없고, 회사 내부도 비워진 상태였다.

이로부터 얼마 뒤 피해자 중 한 명이 법원에 소송을 제기하였고, 법 원은 甲사의 전체 부동산을 압류하였다. 이에 피해자는 점점 증가하 였으며 甲사는 부동산의 소유권을 잃을 위험 및 채무 상환 독촉에 시 달리게 되었다. 이후 해당 사건은 공안기관으로 넘어가 조사를 받게 되었다.

사례분석

최근 부동산 시장의 끊임없는 발전에 따라 이와 관련된 중개 사무가 점점 발전되어 부동산 중개 시장 또한 번창하고 안정되는 추세이므로 이와 관련된 자세한 정황 및 파급 효과를 주목할 필요가 있다.

부동산 중개 회사의 주요 업무내용은 매매와 임대이고, 업무처리 방 식은 위탁계약 및 중개계약 2가지 방식이 있다.

위탁계약이란 중개 회사는 임대인(또는 매도인)과 임차인(또는 매 수인)의 위탁을 받아 임대(또는 매매) 업무 및 위탁자의 계약 체결 전 사무를 처리하고, 위탁자는 중개회사에 일정한 보수를 지급하는 계약 이다.

중개계약이란 중개회사가 임대인, 임차인, 매도인 및 매수인에게 계 약의 기회를 제공하거나 매개 역할을 수행하고, 임대인 등은 일정한 보수를 지급하는 계약을 가리킨다. 또한 중개인이 계약을 성사시킬 경

우 위탁자는 약정에 따라 일정한 보수를 지불한다.

중개 과정 중 중개인과 임대인(또는 매도인) 및 임차인(또는 매수 인) 삼자 간에는 상대적으로 독립된 세 종류의 법률 관계가 존재하는 데, 임차인(또는 매수인)과 중개인 간의 중개 위탁 법률 관계, 임대인 (또는 매도인)과 중개인 간의 중개 위탁 법률 관계, 임차인(또는 매수 인)과 임대인(또는 매도인)간의 주택 임대(또는 매매) 관련 법률 관계 가 있다. 중개가 성사된 후 계약 양측은 중개 계약 내용에 따라 일정한 중개 비용을 지불하여야 하며 이러한 행위는 상대적으로 독립된 계약 의무에 속한다.

실제로 주택 중개 회사의 대외 계약은 임대인(또는 매도인) 및 임차 인(또는 매수인)과 따로 체결하는 중개 계약이 대다수이다. 그러나 중 개 계약의 특수한 법률 성질로 인하여 계약 양측은 주택 거래 중 일부 중개 회사의 불법적인 사기 행위에 노출되기가 쉽다. 부동산 중개 회 사는 업무의 종류를 막론하고 부동산 시장에서 하나의 주체로서 그에 따른 기능을 제대로 발휘할 수 있다면 국가 부동산 시장의 발전을 촉 진시킬 수 있을 것으로 기대된다.

하지만 부동산 중개 회사의 대규모 성장에 따라 그 중 사기 행위로 이익을 취득하여 부동산 거래 시장의 정상적 질서에 중대한 손상을 끼 치는 중개 회사도 적지 않게 생겨나게 되었다. 이러한 중개 회사의 주 요 사기 수법은 다음과 같다.

(1) 저가의 중개 비용으로 사람을 유인하여 계약 양측을 곤경에 처 하게 한다.

(2) 소개비를 받기 위하여 고객에게 부동산 중개 회사와는 무관한

주택을 소개시켜 준다.

(3) 주택 건물주를 사칭하여 고객에게 계약서를 작성하게 한 뒤 중 개 비용을 받는다. 중개 비용을 받은 후 주택 건물주는 여러 이유를 들 어 임대를 거절하며, 고객이 중개 회사를 재방문 하여도 중개 회사는 업무 완료를 이유로 중개 비용의 환불을 거절한다.

(4) 주택 임대인의 대리인 자격으로 주택 건물주로부터 주택의 열 쇠 및 일정한 주택 공실 기간을 획득한 뒤 입주자로부터 6개월 이상의 임대 금액을 받은 후 잠적한다.

(5) 현금 지불 방식을 통한 주택 구매자로 가장한 후 건물주의 명의 로 저당 및 판매행위를 한다. 후에 대출금을 상환할 방법이 없거나 불 법 임대 분쟁 발생 시 금융기관 및 공안기관은 부동산 중개 회사가 아 닌 주택 건물주를 찾게 되므로 피해 부담은 건물주가 고스란히 떠안 게 된다.

(6) 전권 대리로 건물주의 부동산을 판매하는 과정에서 부동산 매 물 한 점을 중복 판매함으로써 건물주 및 부동산 매수인의 이익에 손 해를 끼친다.

실제로 이러한 상황은 각 정부부서의 관리와 관련이 있는데, 공상, 세무, 공안 및 국토 자원과 부동산 관리 등의 부서는 이러한 부동산 중 개 회사에 대하여 일정한 관리 책임이 있다. 그러나 사건 처리 중 각 부 서 간의 상호책임전가 및 처리시간지연 등의 문제가 존재하므로 이러 한 문제의 해결 과정이 순조롭지 못하다.

2006년 6월 1일 아홉 개 부서가 연합 제정한《주택공급 구조조정 및 주택가격 안정 관련 의견》의 공포에 따라서 해당 규정 제정일자로

부터 전매거래기간이 5년 미만인 주택 판매자에 한하여 해당 주택 판 매 시 판매 수입 전액의 5.5%를 영업세로 징수하는 규정을 적용하기 로 하였다. 전매거래기간이 5년 이상인 일반주택 개인판매자는 해당 주택 판매 시 영업세가 면제되며, 전매 거래 기간이 5년 이상인 특별주 택 개인판매자는 해당 주택 판매 시 판매 수입에서 주택의 원(原) 구 매 금액을 차감한 후의 차액에서 영업세를 징수하기로 하였으며, 이러 한 규정은 최근 주택 판매 측이 시장을 주도하는 상황에서 주택 매물 의 가격을 상승시킬 것으로 보인다.

실제 업무 경험에 비추어 주택 거래에서 주의하여야 할 점은 거래 가격을 정확하게 확정하는 것이다. 또한 합리적인 입주를 보장하기 위 하여 다음의 상황에 신중을 기하여야 한다.

(1) 화장실의 벽면과 천장에 침수와 균열이 없는지 살펴 입주 후 이 웃집과 분쟁이 발생하지 않도록 주의한다.

(2) 라디에이터 도관과 상하수도관을 점검하여 입주 후 라디에이터 의 발열 및 상하수도관의 수도 공급이 원활하도록 한다.

(3) 주택의 방음 상태 및 주위 환경을 살펴 소음 공해 및 기타 환경 오염이 발생하지 않도록 한다.

(4) 수도, 전기, 가스, 유선 전화, 유선 텔레비전, 인터넷, 관리비 및 난방비 등의 명의 이전 수속을 확실히 처리함으로써 금전 손해를 보는 일을 미연에 방지하도록 한다.

(5) 주택 매매 중 부동산 개발회사 혹은 주택 소유자와 구매자 간에 직접 주택 매매계약을 체결하고, 매매대금은 부동산 개발회사 혹은 주 택 소유자에게 직접 지불하도록 한다.

사례분석

관련법조