2.《중화인민공화국민법통칙 中华人民共和国民法通則》
<제62조> 민사법률행위는 조건을 부가할 수 있고 조건을 부가 한 민사행위는 부가한 조건이 부합하는 동시에 효력이 발생한다.
사안소개
결국 법원에 제소하여 해당 주택에서 나갈 것을 요구하였으나 증거 부 족으로 승소하지 못하였다. 왕 모씨가 소송을 제기한 후 마 모씨는 주 택에 대한 자신의 소유권을 확보하기 위해 법원에 주택재산권이 자신 의 소유임을 확인해 줄 것을 요구하는 소송을 제기하였다.
법원은 주택재산권 확인소송 과정에서 부동산재산권증은 부동산 권리자가 법에 의거하여 토지사용권을 소유하며 주택을 점유, 사용, 경영, 처분하는 증빙서류라고 여겼다. 그러므로 등기를 거친 부동산권 리는 법의 보호를 받으며 해당 주택을 왕 모씨의 명의로 등기하였기 때문에 왕 모씨가 해당 주택의 합법적인 소유자이고, 실제로 마 모씨 와 왕 모씨는 해당 주택의 실제출자자 및 재산권자의 명의 이전 수속 시기 등을 구두계약으로 명확히 약정하였으나 마 모씨가 약정에 따른 대출금 상환 의무를 다하지 않았으므로 재산권 명의 변경 조건이 갖 춰지지 않았고 해당 주택은 이미 은행 앞으로 저당권이 설정되어 있기 때문에 이를 처분하려면 은행의 허가를 받아야 한다고 판단하였다. 이 에 법원은 마 모씨가 사전에 은행의 동의를 얻지 않았으므로 소유권자 확인 청구를 기각하였다.
사례분석
본 사건은 주택적금 관련 규정과 타인의 명의로 구매한 주택 관련 규정을 다루고 있다.
1. 적금 관련 규정
《주택적금 관리조례》 제26조의 규정에 따르면 주택 적금을 불입 한 직장인이 자신의 거주 주택을 구매, 건설, 개축, 전면수리할 시 주택 적금 관리센터에 대출을 신청할 수 있다. 그러나 최고한도액이 40만 위안이며 최고 계약금 비율은 총 구매금액의 30%이기 때문에 북경 등 대도시의 가격이 비교적 높은 건물을 구매하는 데에는 한계가 있다.
적금대출금은 상업대출금에 비해 이율이 상대적으로 낮지만 수속이 복잡하고 대출신청 시간도 비교적 오래 걸린다. 예를 들어 북경에서 적금대출을 신청하려면 우선 은행의 요구에 따라 주택구매계약, 개인 수입증명서, 신분증, 선불금액 영수증 등 자료를 준비한 후 은행 및 자 금관리센터에 보고하여 심사와 비준을 거쳐야 하는데 이 과정은 일반 적으로 20~30일 정도 소요된다. 그 후 은행에서 대출수속을 밟아 대출 계약을 맺는 데에 일주일 정도가 더 소요된다. 그 외에 적금대출을 조 기 상환할 시 우선 적금 관리센터에서《개인주택담보위탁대출 변경 협의》를 체결하여 적금관리부서의 동의를 얻어야 한다.
실제 상황에서 부동산개발상은 주택 매수인에게 적금 대출을 통한 주택 구매 방식을 추천하지 않는다. 그 이유는 수속이 복잡하고 시간 도 많이 소요되기 때문이다. 또한 적금대출한도액이 최고 40만 위안 으로 매우 제한적이기 때문에 매수인들이 적금대출을 받는 동시에 상 업대출을 받는 경우가 많아 번거로워진다. 그러므로 집값 상승이 빠 른 상황에서는 적금 대출 활용도를 충분히 고려하여 구매자의 부담을 감소시켜야 한다.
2. 타인의 명의로 구매한 주택 관련 문제
현재 중국의 주택권속증서는 부동산 소유권을 확정하는 근거이고
재산권증은 법률이 규정한 유일한 합법적 증빙서류이다.
실제로 몇몇 사람들은 분양주택 매매 관련 규정을 교묘하게 피하여 타인의 명의로 내부사원주택(内部职工房), 주상복합, 극빈계층보조 주택(特困补助房), 서민용 주택(经济适用房) 등을 구매한다. 따라 서 배후재산권자(背後産權人)라고도 불리는 그림자재산권자(影子 产权人)가 나타나게 되는 것이다. 일반적으로 이러한 “보이지 않는 재산권자” 의 이익은 보호되지 않아야 하며 그 이유는 크게 두 가지가 있다. 첫째, 이들은 타인의 명의로 본인의 것이 아닌 이득을 얻었으며 법률은 이러한 이익을 보호하지 않는다. 둘째, 만약 사법부서가 이들 의 재산권 등 이익을 인가한다면 악의적으로 법률을 회피한 위법행위 를 추인한 것으로 이러한 위법행위를 합법화시키는 것이다.
실제로 일부 불법 부동산 기업은 타인의 명의로 자신이 개발한 분 양주택을 구매하여 개인주택대출을 받은 후 자사의 다른 건설 개발 프 로젝트에 사용한다. 사실상 이는 은행 대출금을 다른 형식으로 사취 하는 것이다.
또 어떤 사례에서는 친분을 이용한 차명 대출로 주택을 구매한 경 우가 있다. 예를 들어 장 모씨가 이 모씨의 친구를 도와 자신의 명의로 은행대출을 받아주었고, 몇 달 후 은행은 장 모씨에게 현재 몇 달치의 대출금이 미납되었다며 대출금 상환을 요구하였다. 장 모씨는 이 모씨 를 찾아가 이 상황에 대해 물었고 그제서야 이 모씨의 친구가 바로 주 택 매도인이라는 사실을 알게 되었다. 이후 장 모씨와 매도인은 ‘매도 인은 장 모씨의 명의 및 이와 관련된 증서를 빌려 은행에서 대출받는 것을 인정하며 해당 주택의 재산권은 매수인 자신의 소유로 매수인 자
신이 대출금을 상환할 것이므로 장 모씨와 전혀 무관하다.’는 협의서 를 작성하였다. 그러나 이 협의서는 장 모씨에게 아무런 도움이 되지 못하고, 매도인이 은행에 대출금을 상환하지 않으면 대출금 상환 책임 은 여전히 장 모씨가 부담해야 한다.
관련법조
1.《주택적금관리조례》《住房公积金管理条例》
<제26조> 제1항 주택 적금을 불입한 직원은 자신이 입주할 주 택을 구매, 건설, 개축 혹은 전면적으로 수리할 시 주택적금 관리 센터에서 주택적금대출을 신청할 수 있다.
2.《도시부동산관리법》《城市房地产管理法》
<제59조> 국가는 토지사용권과 주택소유권등기의 증서발급제 도를 실행한다.
3.《도시주택권속등기관리방법》《城市房屋权属登记管理 办法》
<제4조> 제2항 신청자는 국가규정에 따라 주택소재지의 인민
정부 부동산 행정주관부서에서 주택권속등기를 신청해야 하며 주택권속증서를 취득하여야 한다.
<제5조> 주택권속증서는 권리자가 법에 의거하여 주택소유권 을 소유하고 주택에 대하여 점유, 사용, 수익 및 처분 권리를 행사 하는 유일한 합법적 증빙서류이다.
법에 의거하여 등기한 주택권리는 국가의 법적 보호를 받는다.