(1) 위탁 계약 이외의 보수 및 기타 재물 수취, 수납 및 업무상 편리를 이용한 기타 부당이익 도모.
(2) 타인이 본인 명의로 부동산 중개업무에 종사하는 행위에 대한 허가.
(3) 두 개 혹은 두 개 이상의 중개 서비스 기구 내에서의 동시 업무 집행.
(4) 한 측 당사자와 공모하여 타 당사자의 이익에 손해를 조성 하는 행위.
(5) 법률, 법규상 금지한 기타 행위.
2.《부동산관리조례 物业管理条列》
<제2조> 본 조례에서 규정하는 부동산 관리란 업주가 부동산 관리 기업을 임용하여 업주와 부동산 관리 기업이 부동산 서비스 계약을 약정한 후, 주택 및 설비 시설과 관련 장소에 대하여 보수, 정비 및 관리를 진행하고 관련 구역 내의 환경 위생 및 질서를 유 지하는 활동을 말한다.
<제44조> 부동산 관리 기업은 업주의 위탁에 근거하여 부동산 서비스 계약 약정 이외의 서비스를 제공할 수 있으며 서비스에 대 한 보수는 양측이 약정한다.
상 임대료를 받지 못하게 되자 乙의 투자액이 자신보다 적기에 자신과 동등한 임대료 수익권을 누릴 수 없다는 점을 이유로 법원에 소송을 제기하여 임차인 丙의 임차료 지불 및 위약 책임 부담을 요구하였다.
법원은 심리를 거쳐 甲의 丙에 대한 주택 임대 행위가 동업자 乙의 추인을 거친 것으로 간주하여 상점 임대 계약은 합법적으로 유효하 고 임차인 丙의 임대료 지불 행위 또한 합법이라고 판결하였다. 甲과 乙간의 임대료 배분 분쟁에 대해서는 이는 또 하나의 독립된 법률관 계이므로 본 사건과 무관하기에 원고의 청구를 기각시켰다. 원고는 판 결에 불복하고 상소를 제기하였으나 2심 법원은 심리를 거쳐 원심 판 결을 유지하였다.
사례분석
《중화인민공화국 민법통칙》제78조에서는 “재산은 두 명 이상의 공민, 법인이 공유할 수 있다. 공유는 안분공유38)와 공동공유로 나뉘어 진다.”고 규정하고 있다. 공동공유는 점유율 불확정 공유라고도 불리 는데 이는 두 명 혹은 두 명 이상의 재산 소유자가 공유한 재산 전부에 대해 점유율에 따르지 않고 평등하게 소유권을 공동으로 누리는 것이 다. 공동공유의 법률적 특징은 다음과 같다.
(1) 각 공유자가 공유 재산에 대하여 권리 및 의무를 가지며, 점유율
관련 내용은 없다. (2) 공동공유 관계 중 각 공유자의 권리 및 의무는 평등하다. (3) 공유관계의 중지 및 공유재산의 분할 후, 각 공유자는 점 유율을 확정할 수 있다.
본 사건 중, 甲과 乙이 상점을 공동으로 투자 건축한 것은 공유관 계에 속하며 이는 각자의 점유율에 대해서 확정하지 않았다는 사실 을 충분히 설명할 수 있다. 또한 그들의 상점에 대한 재산 공유 형태 는 공동공유로써 법에 의거하여 甲과 乙은 공동으로 임대권을 행사 하여야 한다.
그러나, 본 사건은 공유자의 정상적인 임대권 행사이나 이는 부분 공유자의 “일방 처분”이 아닌 동일한 상점에 대하여 각 공유자가 임차 인과 내용이 완전히 같은 임대 계약을 체결한 경우로 양 측 모두 임차 인의 부분 이행을 승인하게 하는 비교적 특수한 상황이다.
본 사건과 같이 동일한 목적물에 대하여 두 개의 계약이 존재하는 이상, 두 개의 계약의 성립 및 효력 발생 문제는 반드시 존재한다. 이를 구체적으로 분석하자면 다음과 같다.
1. 甲, 乙이 각각 丙과 체결한 두 임대차 계약의 성립 및 효력 관 련 문제
첫째,《계약법》제32조 “당사자가 계약서의 형식으로 계약을 체 결한 경우, 양 측의 서명날인 시부터 계약이 성립한다.” 에 근거하여 양 측 당사자가 계약의 주요 조항에 대하여 합의를 달성하는 즉시 계 약이 성립됨을 알 수 있다. 본 사건 중의 두 계약은 모두 계약 성립 조 건에 부합하므로 완전히 독립된 두 개의 계약으로 본다.
둘째, 본 사건은 동일한 목적물(상점)에 대한 두 계약의 내용이
38) 원문은 按份共有로 되어 있음
완전히 같고 두 임대인이 공유관계를 형성한 특수한 상황이지만 그 렇다고 두 계약이 모두 유효함을 의미하는 것은 아니다. 최고인민법 원《<중화인민공화국 민법통칙> 적용 관련 약간의 문제에 대한 의 견(시행)》제89조에서는 “공동공유자는 공유재산에 대하여 공동의 권리를 누리고 공동의 의무를 진다. 공유관계 존속기간 동안에 부분 공유자가 공유재산을 독단적으로 처분한 경우, 일반적으로 무효로 간주한다. 단, 제삼자가 선의 또는 유상으로 재산을 취득한 경우, 제 삼자의 합법적 권익을 보호하여야 한다. 또한, 공유재산을 독단적으 로 처분한 자가 기타 공유자의 손실을 배상한다. “고 규정하고 있다.
임차인 丙과 두 명의 공유자가 체결한 계약의 구체적 상황에 따 라서 두 명의 공유자가 고의로 서로를 속이고 단독으로 임차인과 계 약을 체결한 동기가 임대료 전체 이익 수취에 있음을 알 수 있다. 그 러므로 그들의 독단적 처분은 명백하고 법률 규정에 부합하지 않는 다. 또한 두 임대인의 처분행위에만 근거하여 두 임대 계약이 유효하 다고 확정할 수는 없다.
사건을 종합적으로 살펴보면, 임차인 丙은 임대인 甲과 첫 번째 임 대차 계약 체결 당시 상점의 공유 상황에 대해서 알지 못하였다. 그러 므로 丙의 첫 번째 임대차 계약은 최고인민법원《<중화인민공화국 민법통칙>적용 관련 약간의 문제에 대한 의견(시행)》제89조 규정에 서 일컫는 “선의, 유상” 취득 규정에 부합하고 제삼자의 합법적 이익 을 보호한 것이므로 유효하다고 볼 수 있다. 두 번째 계약은 두 가지 방 면으로 나누어 살펴볼 수 있다. 첫째, 계약 효력 방면에서 보면 첫 번 째 임대차 계약이 유효하다는 점에 비추어 보아, 두 번째 임대차 계약
은 자연히 중복 처분에 속하게 되므로 무효가 된다. 둘째, 증거 측면에 서 보면 두 번째 임대차 계약에서 이미 주택의 또 다른 소유자 乙이 첫 번째 임대차 계약의 조항에 따라서 주택을 甲에게 임대하였다. 그러 므로 두 번째 임대차 계약은 임대인 乙이 임대인 甲의 행위에 대하여 추인한 증거로 볼 수 있다.
2. 임차인 丙이 상점 임대인 중 한 명에게 임대료를 지불한 행위는 계약 이행으로 간주할 수 있는가?
《민법통칙》제87조에서는 “채권자 혹은 채무자 한 측의 인원수가 두 명 이상일 경우, 법률 규정 및 당사자의 약정에 따라서 연대권리를 향유하는 매 채권자는 채무자에게 의무 이행을 요구할 권리가 있다.”
고 규정하고 있다. 따라서 본 사건 중, 임차인 丙이 공유자 중 한 사람 에게 임대료를 지불한 행위 및 두 명의 공유자가 임대료를 받은 행위 는 모두 법률 규정에 부합하므로 유효하다. 그 행위는 丙이 이미 임대 차 계약에 따라서 자신의 의무를 이행하였으므로 임대인 甲의 소송 청 구는 기각되어야 한다.
관련법조
1.《중화인민공화국민법통칙 中华人民共和国民法通则》
<제78조> 제1, 2항 재산은 두 명 이상의 공민, 법인이 공유할 수
있다. 공유는 안분공유와 공동공유로 나누어진다. 안분공유자는 각자의 점유율에 따라서 공유 재산에 대해 권리를 향유하고 의무 를 분담한다. 공동공유자는 공유 재산 전체에 대하여 권리를 향유 하고 의무를 부담한다.
<제87조> 채권자 혹은 채무자 한 측의 인원수가 두 명 이상인 경우, 법률 규정 또는 당사자의 약정에 따라서 연대 권리를 향유 하는 매 채권자는 채무자에게 의무 이행을 요구할 권리가 있다.
연대 의무를 부담하는 매 채무자는 채무 전부를 이행할 의무가 있 다. 의무를 이행한 자는 기타 연대 의무를 부담하는 자에게 마땅 히 부담해야 할 점유율의 상환 지급을 요구할 권리가 있다.
2. 최고인민법원 《<중화인민공화국민법통칙>적용 관련 약 간의 문제에 대한 의견 (시행)》 最高人民法院 《关于贯彻执 行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》
<제89조> 공동공유자는 공유재산에 대하여 공동의 권리를 향 유하고 공동의 의무를 담당한다. 공동 공유관계 존속기간 동안에 부분 공유자가 공유재산을 독단적으로 처분한 경우, 일반적으로 무효로 간주한다. 단, 제삼자가 선의 또는, 유상으로 재산을 취득 한 경우, 제삼자의 합법적 권익을 보호하여야 한다. 또한, 공유재 산을 독단적으로 처분한 자가 기타 공유자의 손실을 배상한다.
3.《중화인민공화국계약법 中华人民共和国合同法》
<제32조> 당사자가 계약서 형식으로 계약을 체결한 경우, 양측 당사자가 서명날인 시 계약이 성립된다.