원고 장 모씨는 피고 모 부동산개발회사와 2003년 1월 22일 주택 매매계약을 체결한 후 인테리어를 하여 입주하였다. 한달 뒤 피고는 주택단지의 도로 확장을 위해 원고에게 정원의 일부를 점용할 수 있게 해달라고 하였으나 원고는 동의하지 않았다. 피고는 정원을 점용하기 위해 다른 주택과의 교환 혹은 경제적 보상을 제의하였으나 원고는 완 고하게 거절하였다. 그러자 피고는 멋대로 원고의 정원 일부를 점용 하여 도로를 확장하였다. 이에 원고는 소송을 제기하여 정원의 원상 복구를 요구하였다.
법원은 심리를 거쳐 다음과 같이 판결하였다.
피고의 주택단지 내 도로확장행위는 사회공익행위이다. 이는 주택 [사례39]
개별 소유주의 이익과 전체 소유주의 공공 이익이 충 돌 할 시 어떻게 처리 해야 하는가?
단지 전체를 위한 계획으로 원고는 주택단지의 집주인으로써 주택단 지 공익사업 발전에 적극 참여하여야 한다. 피고가 원고의 동의 없이 멋대로 정원 일부를 점용한 것은 원고의 합법적 권익을 침범하였으므 로 권리침해 행위에 속한다. 그러나 주택단지의 도로는 이미 건설되었 고 이는 공익사업에 속하기 때문에 피고는 원고에게 정원 점용으로 인 한 경제적 보상을 할 책임이 있다. 또한 원고의 정원 원상복구 청구는 이미 실현 불가능하기 때문에 청구를 기각한다.
사례분석
본 사건을 처리함에 있어서 상반된 의견이 존재한다. 첫째, 소유권 우선 원칙과 계약 우선 원칙에 따라 원고의 원상복구 요구를 지지해야 한다는 의견이다. 집주인은 정원에 대한 소유권이 있으므로 기타 권리 의 효력에 대항할 수 있다.
예를 들어 주택단지 전체 소유주의 도로 사용권에 대해 대항하는 것 등이 있다. 또한 정원 제공은 원고와 피고의 주택매매계약 중 명확 히 약정한 것으로 양 측은 그 약정을 준수하여야 하며 이를 어겨서는 안 된다. 둘째, 장 모씨가 주택의 집주인으로써 공익사업의 발전을 위 해 적극적으로 참여해야 한다는 의견이다. 개인 소유주의 이익과 전체 소유주의 이익을 따져 보았을 때 원상복구는 주택단지의 전체 계획에 좋지 않는 영향을 주게 되므로 원고의 주장을 지지하지 않는 것이다.
본 사건은 개인 소유주 권익과 전체 소유주의 권익 비교 문제를 나
타내고 소유권 제한을 다루고 있다. 현재 사법 실무 중 유사한 문제에 대해 일반적으로 소유권 제한 원칙을 적용하여 개인 소유주가 전체 소 유주의 공공이익 혹은 대다수 소유주의 합법적 이익에 따르도록 판 결한다. 소유권 제한은 오늘날 각국 법률에서 통용되고 있는 원칙이 다. 중국《민법통칙》중의 성실신용, 공서양속(公序良俗), 권리남용 금지 등 원칙 또한 소유권 제한 제도를 나타내고 있다. 법률은 이러한 원칙을 통하여 사회 이익과 국가 이익 및 개인 이익을 평등하게 보호 하는 데 힘쓴다.
본 사건에서 장 모씨는 자신의 정원에 대해 물권을 누리며 물권은 일정한 대세성(对世性)과 절대성을 띄고 있다. 그러나 본 사건을 처 리 할 시에는 주택단지의 공공이익 또한 고려하여야 하며 원고는 주 택단지의 소유주로서 공공이익에 대해 사용 등의 권리를 누리므로 이 러한 상황에서 장 모씨의 물권을 제한하게 될 수도 있다. 원고는 이러 한 제한으로 인한 손해에 대해 피고(부동산 투자가)에게 경제적인 보 상을 요구해야 하며 피고 또한 권리침해 행위를 하였으므로 보상해 주 어야 한다.
만약 단지 내 도로 확장 후 장 모씨의 주거환경에 소음공해가 발생 한다면 이는 마땅히 따로 해결해야 한다. 재산권자 장 모씨는 도로 시 공업체인 부동산개발회사에 도로정비를 요구하거나 기타 합리적인 요구를 제시할 수 있다.
시장경제 조건에서 개인 합법권익과 대중의 합법권익이 충돌하였 을 때 소유권 제한 원칙을 정확히 이해하고 적용하는 것이 중요하다 는 점을 알 수 있다. 법률종사자와 사법관계자는 법률기본 원칙을 위
배해서는 안 된다는 전제 하에 권리 충돌 각 측의 이익이 평행을 이루 도록 노력을 하여야 한다.
다음은 외국의 한 사례로 한 노인이 천연가스 도관이 자신의 집 아 래를 지나가는 것에 동의를 하지 않아 천연가스 도관 회사와 소송을 진행하였다. 결국 강제로 천연가스 회사가 도관의 방향을 바꾸어야만 했다. 해당 사건은 법원이 상업활동에 종사하는 회사의 이익과 사회 공공이익의 차이에 주의하여 설령 회사가 대다수의 합법적 이익을 위 해 개인 소유권자의 합법적 이익과 충돌하게 되더라도 어떤 상황에서 는 개인의 소유권자 이익 보호에 치중하여야 함을 설명한다. 그 이유 는 회사가 기타 합법적인 방식을 통해 대다수의 이익을 보호하는 능 력이 있어야 하기 때문이다. 예를 들어 자연가스 도관의 방향을 바꾸 는 방법 등이 있다. 이러한 상황에서 개인 소유권자의 이익 보호 능력 은 약세에 처하게 된다.
일반적으로 개인 소유주의 소유권 제한여부를 판단하는 전제는 개 인 소유주와 대부분 소유주의 합법적 이익보장 및 실현 능력의 대소 를 비교하는 것이다. 모든 사건에 대해 개인 소유주들의 합법적 이익 을 전체 소유주의 공공이익이나 대부분 소유주의 합법적 이익에 따르 도록 판결해서는 안 되며 먼저 기타 합법적인 방법으로 삼자간의 이익 형평을 실현할 수 있을지를 판단해야 한다.
예를 들어 본 사건에서 법원은 먼저 도로확장 시 원고의 정원을 점 용할 필요가 있는지, 다른 방법으로 주택단지 내 기타 소유주의 도로 사용권을 보호할 수 있는지, 원고의 소유권과 기타 소유주의 공공이익 간에 발생하는 모순을 피할 수 있는지를 판단해야 하는 것이다.
다음으로 부동산 기업의 행위는 전체 소유주의 이익구현 행위와 같 지 않다는 점을 주의하여야 한다.
개인의 합법적 권익과 대중의 합법적 권익을 비교적 잘 처리한 예로 주택단지 내 온수 시스템과 같은 공용시설 처리에 관한 사례가 있다.
이 사례는 소유주 세명이 부동산개발회사를 법정에 제소하여 부동 산개발회사가 분양주택 계약에 따라 주택단지 도관 온수 시스템 설치, 시운전 및 검사를 완수할 것을 요구하였다.
그러나 법원은 심리를 거쳐 온수 시스템을 공용시설로 개통, 운행 할 경우 운행비용의 계산과 분담, 서비스 비용의 확정과 사용 및 시스 템 유지 등과 관련되며 이는 전체 주택단지 소유주들의 이익과 연관되 므로 주택단지 전체소유주 혹은 소유주위원회가 합리적이고 합법적 인 절차와 방법을 통하여 결정해야 한다고 여겼다.
또한 부동산개발회사는 주택단지 전체소유주를 대신하여 주택단 지 전체소유주의 이익과 관련된 사항을 마음대로 결정할 수 없으며 결정 후의 시공에 대한 의무만이 있다고 여겨 원고의 청구를 기각하 였다.
일반적으로 해당 사건 중의 “공용시설의 개통은 주택단지 전체소 유주가 결정하여야 하고 개별 소유주는 이에 대한 결정권이 없다.”는 이유는 아주 전형적인 것으로 법률의 매력과 법관의 지혜를 잘 드러 내고 있다.
관련법조
1. 《중화인민공화국민법통칙 中华人民共和国民法通则》
<제4조> 민사활동은 자원, 공평, 등가배상, 성실신용의 원칙을 따라야 한다.
<제5조> 공민, 법인의 합법적인 민사권익은 법률의 보호를 받 으며 어떠한 조직과 개인도 침범해서는 아니 된다.
<제7조> 민사활동은 사회 공공의 이득을 존중해야 하고 사회 공공이익을 침해하거나 국가 경제계획을 파괴, 사회경제질서를 어지럽혀서는 아니 된다.
<제117조> 국가, 단체의 재산 또는 타인의 재산을 침해할 시 재 산을 반환하여야 하며 재산을 반환할 수 없을 시 돈으로 환산해 서 배상하여야 한다.
국가, 단체의 재산 또는 타인의 재산에 손해를 입힐 시 원상태 로 회복시켜야 하며 돈으로 환산해서 배상하여야 한다.
피해자가 이로 인해 기타 중대한 손실을 입었을 시 가해자는 손실을 배상하여야 한다.
2. 《관리사무소관리조례 物业管理条例》
<제11조> 소유주 대회는 다음의 직책을 이행한다.
(1) 소유주 공약과 업주 대회의사 규칙을 제정, 개정
(2) 소유주위원회 위원 및 감독 집주인 위원회의 감독자 선거, 변경
(3) 관리사무소 관리 기업 선임, 해임
(4) 전문적으로 설립한 보수 자금 사용, 지속계획방안 결정 및 감독 실시
(5) 관리사무소관리구역 내의 관리사무소 공용부위와 공용시 설설비의 사용, 공공절차와 환경위생의 보수 등 방면의 규칙 제 도 제정, 개정
(6) 법률, 법규 혹은 소유주대회 의사 규칙 규정의 기타 관련 관 리사무소 관리의 직책
<제15조> 관리사무소 위원회는 소유주대회의 집행기구이며 다음의 직책을 이행한다,
(1) 소유주대회 회의 소집 및 관리사무소관리의 실시 상황 보고 (2) 대표 소유주와 소유주대회가 선임하는 관리사무소관리 기 업을 선임한다는 관리사무소 서비스 계약
(3) 소유주, 관리사무소사용자의 의견과 건의 반영 및 관리사 무소관리 기업이 관리사무소 서비스 계약 이행 시의 감독과 협조.
(4) 소유주 공약의 실시 감독.
(5) 소유주대회가 부여하는 기타 책임.
업계관점 >>>>>
담보제도 및 업권(業權)제도의 약속 이행
북경시(北京市) 화웬 부동산 주식유한책임회사 대표이사 런쯔 치앙(任志强)
몇년 전, 화웬 부동산은 자체적으로 규칙을 제정하고 2001년 북경 시 건설위원회의 비준을 거쳐 제삼자가 품질과 계약이행을 보증하도 록 담보하는 활동을 진행하였다. 이는 외국에서는 익숙한 사건이지만 국내에서는 화웬 부동산이 최초이다.
화웬 부동산은 제삼자 시장화의 경제 담보 책임을 약속하여 대중 들이 걱정하는 주택건설 과정 중의 모든 품질 보증 문제를 해결하였 고 정부에서 주시하던 부실공사의 발생 및 주택 분양 연기 문제를 방 지했다. 주택 분양과 동시에 고객에게 품질 및 보증수리기간에 대한 보증서를 발부함으로써 보증수리기간 중의 보수 문제 또한 해결하였 으며, 경제책임과 법률효력을 띠고 있는 지불 담보로써 정부가 다년 간 해결하려 노력해왔던 시공비 미지급 및 농민공(農民工) 임금체불