건물구분소유권(建筑物区分所有权)과 상린권 50)

사안소개

모 주택단지에는 철골구조의 6층짜리 주상복합 건물 한 채가 있는 데 일층에 대한 소유권은 甲회사에 있으며 상업용도로 사용되고 이층 에서 육층까지는 주거 용도로 사용된다.

1999년 甲회사는 필요에 의해 1층을 개조하였다. 독단적으로 1층 [사례38]

① 본 사건의 주상복합은 어떤 재산권 형태인가?

② 건물구분소유권과 상린관계의 차이.

③ 건물구분소유권자 간의 권리침해로 인한 분규는 어떻게 처리하여야 하는가?

50) 상린권(相隣權): 상린관계규정에 의하여 발생하는 권리를 말하며 여기서 상 린관계(相隣關係)란 서로 인접한 부동산의 이용을 조절하는 과정에서 생기는 권 리∙의무의 법률관계를 말한다.

을 헐고 다시 증축하여 사이에 층을 세우면서 지면을 깊게 파내어 기 초 들보를 외부로 들어내었고 벽체에 홈 모양의 철을 고정시킴으로써 다층건물의 하중이 가해져 결국엔 벽체에 금이 가고 층면에 물이 새어 각 주민의 권익을 침범하였다. 이후 2층에서 6층까지의 주민들은 법 원에 소송을 걸어 건물을 원래대로 복원시키고 손실된 다층건물을 견 고하게 보강할 것을 요구하였다.

일심법원은 해당 분쟁이 甲회사와 각 주민들간의 상린관계에 속하 고 甲회사가 재산권범위 내에서 사이층(夹层)을 증축하는 행위가 이 웃주민들의 가구를 손상시키는 원인이 아니기 때문에 각 주민들의 복 원요구는 인용할 수 없지만 甲회사의 시공이 이웃들에게 방해를 주었 다는 점에서 각 주민들에게 1,000위안씩의 보상비를 지불하도록 판 결하였다.

주민들은 일심에 불복하여 상소하였고 이에 이심법원은 다음과 같 이 판결하였다. 이 분쟁은 건물구분소유권 규정을 적용하여야 하며 甲회사가 사이층을 증축한 등의 행위는 행정기관의 비준을 받았지만 행정관리 상에서만 실시할 수 있어 그 공용부분에 대한 비정상적인 사 용은 전체 구분소유권자의 동의를 받았어야 했다. 그러므로 甲회사가 전체 구분소유권자의 동의를 받지 않고 사이층을 증축하는 등의 행위 는 구분소유권자의 공동 이익을 침해하는 행위라는 이유로 주민들의 청구를 인용한다.

사례분석

본 사건에는 주로 다음의 세가지 문제를 다루고 있다.

1. 본 사건에서 다루는 주상복합건물의 재산권 형태는 어떤 재산권 형태에 속하는가?

이는 일반적으로 건물 구분소유권 형태에 속하며 건물 구분소유권 제도의 문제를 다루고 있다. 이 제도는 중요한 부동산 물권 제도로 영 국, 미국, 프랑스, 독일 등 선진국에서 비교적 발전되어 있으며 이론 과 입법 방면에서 역시 나날이 완벽해지고 있다. 하지만 중국은 현재 건설부가 1989년 11월 21일 반포한 《도시 공동구분소유권주택관리 규정》외에 어떠한 법률, 법규에서도 이에 대해 규정하고 있지 않다.

건물 구분소유권이란 건물 한 채를 사용기능에 따라 분할하고 이를 전유부분과 공유부분으로 나누어 각 부분의 소유자가 전유부분에 대 해 완전한 소유권을 가지고 있으며 공용부분에 대하여 공유권을 가지 는 형태를 가리킨다. 이는 단독소유권과 공동소유권을 동시에 수용하 는 특수형태이다. 그 중 단독소유란 일정한 방식으로 건물을 구분하여 이로 분할된 부분 중 건축구조상의 독립성과 사용상의 독립성을 모두 갖춘 주택부분(즉 한 가구 내 건축)으로 일반 소유권과 완전히 동일하 다. 즉 권리자의 권리는 완전한 소유권이고 제한을 받지 않는다. 또한 공유부분이란 각 구분소유자가 공동으로 점유 혹은 사용하는 부분을 가리킨다. 그 범위는 주요 세 가지 방면을 포함한다. 첫째, 건물 주체를 구성하는 부분이다. 예를 들어 토대, 기둥, 들보, 외벽, 칸막이 벽, 천장

등이 있다. 둘째, 공유, 공용 설비 및 부속건축물이 있다. 예로 들어 승 강기, 펌프, 라디에이터, 전기조명, 소방설비, 복도 등이 있다. 셋째, 상 린구분소유자(相邻区分所有人)의 공유부분이 있다. 예를 들어 건물 상, 하층 사이의 마루판, 격벽 등이 있다.

공유부분에 대하여(어느 문건이나 법규에서는 공유건축면적 혹은 공용부위 라고 불린다) 국가품질 기술감독부가 반포한《주택측량규 범》부록 B의 규범 B3.1조에서 “공유건축면적은 도관실, 전기실, 설비 실, 승강기 통로, 승강기 앞 홀, 복도, 배전실, 경비실 등 및 건물 전체를 관장하는 공용공간과 관리실의 건축면적을 수평투영면적으로 계산하 여 포함한다. 또한 공유건축면적은 주택과 공용건축 사이의 나누어진 벽 및 외벽(‘人’자형 지붕 가옥의 양 측면의 벽도 포함)을 수평으로 투 영한 면적의 절반인 건축면적도 포함한다.”고 정확히 규정하고 있다.

건설부《주택공공부위공용시설설비보수기금관리방법》제3조에 서는 “본 법에서 공용부위란 하중을 견디는 구조 부위(토대, 내외의 하 중을 견디는 벽체, 기둥, 들보, 마루판, 천장 등을 포함한다), 야외벽면, 승강기실, 복도, 통로 등을 가리킨다.”고 규정하고 있다. 즉 공유부분 에 대해서 말하자면 이러한 공동공유와 전통민법이론상의 공동공유 간에는 다소 차이가 있고 일부 학자들은 이를 호유(互有)라고 칭한다.

2. 건물 구분소유권과 상린권의 관계 및 차이

중국은 현재 아직 건물 구분소유권에 대한 법률규정이 없기 때문에 학계와 사법계를 막론하고 상린권과 건물 구분소유권에 대하여 명확 하게 정의하지 못하였다. 그러므로 그저 두 권리의 관계와 차이만을 상세하게 논술할 뿐이다.

우선 상린권과 건물 구분소유권은 일정한 관계가 있다. 건물 구분소 유권은 건축물에 피차 독립된 소유권이 존재하므로 공간위치상 각 전 유부분 재산권자가 서로 인접하게 되어 이웃하는 구분소유권자 간에 필연적으로 상린관계가 발생한다. 이는 주로 두 가지 방면에서 나타난 다. 첫째, 구분소유권자는 법에 의거하여 전유부분을 유지, 보수 및 개 조 시 이웃의 전유부분을 이용해야 한다면 이웃에게 불편을 주어서는 안 된다. 둘째, 소유권자가 이웃의 전유부분을 이용했을 시 이웃의 정 상적인 생활질서를 방해 해서는 안 된다.

다음으로 건물 구분소유권과 상린관계에는 차이점이 있다. 이는 주 로 세 가지 방면에서 나타난다. 첫째, 법률 성질이 다르다. 건물 구분 소유권은 소유권의 범주에 속하고 상린권은 소유권 상의 청구권 범주 에 속한다. 둘째, 권리 취득 방식이 다르다. 건물 구분소유권의 취득방 식은 원시취득과 승계취득 모두 가능하고 상린권은 부동산의 인접관 계 및 법률 규정에 근거하여 형성된다. 셋째, 포괄하는 내용이 다르다.

건물 구분소유권자 간의 각 전유부분이 반드시 인접하지는 않으므로 무조건 상린관계가 발생하는 것은 아니다. 그러나 상린 분쟁은 반드시 부동산이 서로 인접함으로 인해 발생한다.

3. 건물 구분소유권자간의 권리침해 분쟁 처리 문제

건물구분소유권은 실제로 소유권, 공유권 및 상린권 세 가지 법률 관계로 나뉘어 존재한다. 따라서 각 분쟁에 대해 각기 적합한 법률 규 정에 의거하여 처리해야 한다.

본 사건에서 甲회사의 개조행위는 공유재산을 독단적으로 처리한 권리침해 행위에 속하며 건물 구분소유권 문제에 관한 것으로 상린권

문제가 아니다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 甲회사의 “지면을 깊게 파내어 기초 들보를 외부로 들어내고 벽체에 홈 모양의 철을 고정시 킨” 상황에서 이미 자신의 단독소유권 문제가 아니라 건물 전체 구분 소유권의 공유 재산권에 관한 것임을 알 수 있다. 둘째, 甲회사의 행위 는 이웃의 권리를 침범하였을 뿐만 아니라 건물 전체의 구분소유자 전 부의 합법적 권익을 침해하였다.

현재 중국은 건물구분소유제도에 대해 전문적인 법률이 제정되지 않았으므로 본 사건은 《민법통칙》중 공유부분의 규정 및 관련 규칙 에 의거하여 처리한다. 《민법통칙》 제78조 및 건설부 《도시 공동구 분소유권주택관리규정》 제8조 규정에 의거하여 본 사건의 실제 상황 과 종합해 보면 일반적으로 甲회사의 행위는 적어도 두 가지 방면에서 건물구분소유권자의 재산이익을 침해하였다. 첫째는 甲회사가 “기타 소유자의 서면 동의를 얻어야 하는” 법정 의무를 이행하지 않은 것이 고, 둘째는 건축행정 법률규정을 위반하여 심사비준을 거치지 않고 전 문업체가 주택공공부위를 설계, 시공 및 개조한 것이다.

건물구분소유권(建筑物区分所有权)과 상린권 50)

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