1997년 1월 진 모씨는 상해(上海) 모 부동산회사와 주택매매 계약 을 체결하여 120만 달러 상당의 주택 한 채를 매수하였다.
양측은《임대료 회수34) 보증 협의》(이하 ’회수 협의’라고 함)를 체 결하여 다음과 같이 약정하였다. 매수인이 주택대금 완불 후 2년 내에 매도인은 매수인의 주택을 대신 임대해주어 임대 여부 및 임대금액과 관계없이 매년 매수인에게 임대료의 15%를 교부하고 그 이외의 수익 은 매도인의 소유이다. 이후 매도인의 요구에 따라 매수인과 매도인이
[사례19]
① 매매 후 임대란 무엇인가? 매매 후 임대는 어떤 형 식이 있는가?
② 매매 후 임대는 어떤 법률상의 위험이 있는가?
지정한 총대리인이 임대위탁서에 서명하였다.
1998년 4월 진 모씨는 주택대금을 완불하고《회수 협의》에 따라 부동산회사에 임대료 교부를 요구하였으나 받지 못하여 법원에 제소 하였다.
1심 법원은 진 모씨와 부동산회사가 체결한《회수 협의》는 양측 의 진실된 의사표시로써 그 형식과 내용이 법률을 위반하지 않았으므 로 유효하다고 판단하여 부동산회사는 협의에 따라 진 모씨에게 임대 료 교부 및 위약금을 지급하여야 한다고 판결하였다.
부동산회사는 이에 불복하여 진 모씨가 구체적 임대권한 위임에 대 해 기재하지 않아 주택을 임대할 수 없다는 등의 이유로 상소를 제기 하였다. 그러나 2심 법원 역시 부동산회사의 상소 내용이 본 사건의 사 실과 부합하지 않기에 1심 판결을 유지한다고 판결하였다.
사례분석
일종의 상업용 토지자산의 마케팅방식인 “매매 후 임대”는 중국 내 에서 1990년대 초에 처음 출현하였다. 이는 당시 부동산 투자 붐과 함 께 나타났으나 이후 대부분의 부동산개발회사가 약속을 이행하지 않 았기 때문에 매우 큰 위험을 초래하였으며 이윽고 부동산 거품이 발생 한 원인 중 하나가 되었다.
매매 후 임대란 부동산개발회사가 매수인에게 약속한 것으로, 매매 한 주택을 본인이 임차하거나 타인에게 임대하여 매년 고정적으로 매
34) 원문은 回報로 되어 있음
수인에게 임대료를 회수해주는 매매방식이다. 매매 후 임대와 동시에 나타난 개념으로 원가환급매매와 분할매매가 있다. 매매 후 임대란 부 동산개발회사가 매수인에게 일정 기한 내에 주택 매매대금을 반환하 는 매매방식이며, 분할매매란 부동산개발회사가 주택 한 채를 여러 부 분으로 분할하여 매수인에게 매도하는 매매방식이다. 매매 후 임대 방 식의 주요 형식은 호텔형 아파트, 타임쉐어 리조트, 호텔관리식 아파 트, 호텔형 오피스텔 등이 있다.
매매 후 임대는 매매할 때 주된 광고 및 승낙 형식으로 “경영통일, 원가판매”, “하루에 24만 위안, 매일매일 보너스”, “매년 8% 보조금 제공”, “연 수익률 8.38%”, “은행담보 연 이익 9%”, “연평균 임대료 8.5%”, “위험부담 없는 벤처투자”, “위험해체” 등이 있다.
부동산개발회사의 매매 후 임대 형식은 실질적으로 매매를 승낙 한 후 수익을 높이고 위험을 줄이는 방식을 통해 주택매매를 촉진시 키는 것으로 자금회전을 가속화 시키거나 투자자의 자본금 지원을 위 한 것이다.
2001년 6월 1일 국무원(国务院)이 공포한 《주택매매관리방법》
에서 매매 후 임대의 합법성 문제에 관한 근거를 찾아볼 수 있다. 해당 관리방법 제11조 규정에서 “부동산개발기업은 원가환급 매매 및 그로 둔갑한 방식으로 주택을 매매해서는 안되며 부동산개발기업은 매매 후 임대 또는 그로 둔갑한 방식으로 미완공된 주택을 매매해서는 안 된다.”고 규정하고 있다. 또한 국가공상총국이 공포한 《부동산광고 발표임시규정》에도 “부동산광고 중에는 융자 및 그로 둔갑한 내용과 가격상승 그리고 투자수익 승낙을 포함해서는 안 된다.”고 규정하고
있다. 그러므로 관련 법규 규정과 부동산 발전현황에 따라 매매 후 임 대는 매우 위험하며 당사자, 특히 재산권을 매수한 영세업자에게 막대 한 경제적 손실을 끼치게 된다.
다음은 이와 관련된 문제를 처리할 때의 전형적인 상황이다.
일부 영세업자들은 각각 15만 위안의 호텔관리식 아파트의 일반실 을 매수하여 이에 대한 재산권을 소유하였다. 해당 주택 매수 이전에 판매처가 그들에게 매년 매 실당 17,000위안의 수익을 예상한다고 선 전하였으나 이 내용을 계약서 중에 기재하지는 않았다. 영세업자들은 주택매수와 동시에 호텔관리회사와 부동산관리 계약을 체결하여 호 텔관리식 아파트를 경영관리 하도록 하였다. 영세업자들은 선금과 매 월 관리비를 지불한 후 3년간 한 푼의 수익도 얻지 못하였으나 매년 호 텔관리회사에 부동산 관리비를 납입해야 했고 게다가 호텔열쇠도 그 들 수중에 없어 거주조차 불가능하였다. 이에 영세업자들은 호텔관리 측을 찾아갔으나 호텔이 현재 적자이므로 이윤을 창출할 수 없다 하여 다시 부동산개발회사를 찾아갔다. 그러나 그들은 계약이 이미 이행되 었고 주택도 이미 넘겼으므로 자사와는 아무런 법률관계가 없다고 하 였다. 영세업자들의 이러한 상황은 법률적으로 처리하기 힘들다. 계약 중에 명확히 약정하지 않았으므로 영세업자들은 소송도 어렵고 수익 역시 받기 어려울 수 있다.
매매 후 임대에 존재하는 법적 위험은 주로 다음과 같다.
(1) 임대료반환 수익방식으로 판촉한 매물은 기본적으로 사전매매 에 속하므로 재산권증이 없고 법률, 법규의 규정에 따라 소유권 확인 을 거치지 않은 부동산은 임대해서는 안 된다. 따라서 부동산개발회사
는 예매 시 영세업자와 체결한 “임대계약”의 합법여부에 대해서는 더 연구해볼 필요가 있다.
(2) 부동산개발회사, 부동산관리 혹은 운영자, 주택매수자로 불리 는 영세업자가 있으며 어떤 영세업자는 사업가에게 경영을 맡기는 등 법률관계가 복잡하므로 각종 채권, 채무관계가 나타나기 쉽다.
(3) 사기행위가 존재할 수 있다. 부동산개발회사가 은행대출을 받아 매수인에게 주택을 매매한 후 도피, 파산 또는 파산하지 않았으나 채 무상환 능력이 없는 경우이다.
(4) 승낙한 수익에 다다를 수 없어 영세업자에게 승낙한 것을 실행 할 수 없게 된다.
(5) 법률관계가 복잡하여 주택소유권증 등의 처리에 영향을 끼칠 수 있다.
관련법조
1. 건설부《분양주택판매관리방법》 建设部《商品房销售 管理办法》
<제11조> 부동산개발기업은 원가환급판매 및 그로 둔갑한 방 식으로 분양주택을 판매해서는 안되며 부동산개발기업은 판매 후 전세 또는 그로 둔갑한 방식으로 미완공된 분양주택을 판매해
서는 안 된다.
<제12조> 상업적으로 거래되는 주택은 분할하여 판매해서는 안 된다.
2. 국가공상총국《부동산광고발표임시규정》 国家工商总局
《房地产广告发布暂行规定》
<제16조> 부동산광고 중에는 융자 및 그로 둔갑한 내용과 가격 상승 그리고 투자수익 승낙을 포함해서는 안 된다.
업계관점
주택 매매 관련 문제
북경시(北京市) 징정(京政)부동산개발유한책임회사 판매부책임 자 차이하이제(蔡海杰)
현재 중국의 부동산 경제는 빠르게 발전하고 있으며 이미 국가 경제 발전의 중요한 버팀목이 되었다. 그 중 도시 주택 매매는 사람들이 주 시하고 있는 문제이다. 관련 통계에 따르면 분양주택 매매는 많은 사람 들의 중요 지출 가운데 하나가 되었고 분양주택 거래가 증가함에 따라 이에 상응하는 분쟁 또한 끊임없이 나타나게 되었다. 특히 매매계약, 매매광고, 주택양도, 주택 품질 및 부동산관리 등에 관련된 문제는 많 은 매수인들의 불평원인이 되었다.
필자는 본인의 실무 경험을 토대로 주택 매매 중에 발생하는 몇 가 지 문제점을 제시함으로써 부동산기업과 매수인의 상호 이해관계를 강화하고 분쟁발생을 피하거나 감소할 수 있게 되기를 바란다.
1. 주택 매매계약금 관련 문제
주택 매매계약 중 부동산기업과 매수인간에 계약금 벌칙 적용 문제 로 인한 분쟁이 비교적 많이 발생한다. 실제로 부동산기업은 매수인과
예매계약 혹은 주택 매매계약을 체결하기 전에 매수신청서, 매수의향 서 등에 서명할 때 일정 금액을 계약금으로 지불하도록 약정함으로써 매수인이 앞서 말한 계약을 체결하게끔 한다.
그 이행 과정에서 매수인이 계약금을 지불한 후 각종 원인으로 부 동산기업과 정식 주택매매계약을 체결하지 못하였을 경우, 부동산기 업이 매수인의 계약금 반환 요구를 거부할 수도 있다. 이에 관하여 다 음과 같이 두 가지 입장에서 고려해 볼 수 있다. 첫째, 부동산개발기업 의 입장에서 매수인과 매수의향서를 작성할 시에는 부동산시장이 구 매자시장35)일 경우 상당한 노력을 필요로 한다. 그러므로 매수인이 계 약금 지불 후 기업을 설득 시킬만한 이유가 없을 경우, 주택 구매의향 서 해지 및 계약금 반환이 쉽지 않다. 이는 매수인의 행위가 이미 부동 산기업의 해당 주택 판매진척 상황뿐만 아니라 영업직원의 실적에도 영향을 끼침으로써 일부 말단 영업직원이 계약금 반환과 관련하여 거 부감을 가질 수 있기 때문이다. 둘째, 매수인의 입장에서 부동산기업 과 매수의향서를 작성할 시 부동산시장은 판매자시장36)일 경우 분양
35) 구매자시장[buyer’s market]이란 수급관계에서 공급이 수요를 웃도 는 과잉생산, 과잉공급의 경우 등 공급량이 늘어나면 상대적으로 상품가 치가 내려가 구매자 쪽이 판매자 보다 교섭상 유리한 입장에 있는 시장 을 가리킨다.
36) 판매자시장[seller’s market]이란 상품이 다소 부족하거나 가격이 오 를 기미가 보여 수요가 많아질 때에는 판매자가 유리한 입장에 서서 판매 할 수 있는 판매자 위주의 시장. 판매자 의사에 의해 지배되는 시장을 가 리킨다.