정부 부동산 행정주관부서에서 주택권속등기를 신청해야 하며 주택권속증서를 취득하여야 한다.
<제5조> 주택권속증서는 권리자가 법에 의거하여 주택소유권 을 소유하고 주택에 대하여 점유, 사용, 수익 및 처분 권리를 행사 하는 유일한 합법적 증빙서류이다.
법에 의거하여 등기한 주택권리는 국가의 법적 보호를 받는다.
사안소개
제삼자는 주택재산권을 선의취득할 수
지 않고 주택을 매도하였다는 점을 들어 해당 주택매매협의는 무효라 고 주장하였다.
법원은 심리를 거쳐 왕 모씨와 고 모씨가 혼인관계 존속기간에 함 께 지은 해당 주택이 양측의 공동재산이며 고 모씨와 왕 모씨의 별거 기간 중에 고 모씨가 공유자인 왕 모씨의 동의를 받지 않고 멋대로 부 부의 공동재산을 처분함으로써 본 주택에 대한 왕 모씨의 소유권을 침 범하였기에 고 모씨와 손 모씨가 작성한 주택매매협의는 무효하다고 판단하였다.
또한 손 모씨도 목적물에 대해 심사, 주의해야 하는 의무를 다하지 않은 과실이 있으므로 손 모씨가 청구한 이자손해는 본인이 부담하며 고 모씨는 손 모씨에게 주택 매매대금 전부를 돌려줘야 한다고 판결 하였다.
사례분석
본 사건의 핵심은 고 모씨와 손 모씨가 작성한 주택매매계약이 과 연 유효한가에 있다. 실제로 계약의 효력에 대해 두 가지 관점이 있다.
첫 번째 관점은 본 주택매매계약이 유효하다는 것이다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 《중화인민공화국계약법》<제44조>의 “법률, 행 정법규에서 비준, 등기 등 수속의 효력이 발생해야 한다고 규정한 경 우, 그 규정에 의한다.”는 내용에 따라 고 모씨가 주택 소유권 명의를 손 모씨에게 넘겨 준 행위는 부동산 매매의 효력발생 조건에 부합한
다. 최고인민법원《<중화인민공화국 혼인법>적용 약간 문제 관련 해 석 (1)》규정에 따라 손 모씨는 고 모씨의 주택 매도 의사표시를 그 부 부의 공동 의사표시라고 믿을만한 이유가 있으므로 왕 모씨가 동의하 지 않았다는 이유로 손 모씨의 선의취득에 대항할 수 없다.
두 번째 관점은 고 모씨가 왕 모씨와의 별거 기간 중에 멋대로 부부 의 공동재산을 처분한 행위는 본 주택에 대한 왕 모씨의 합법적인 소 유권을 침범한 것으로 그와 손 모씨가 작성한 주택매매계약은 무효하 다는 것이다.
일반적으로 법원의 주택매매계약에 대해 무효판정에 동의하는 이 유는 다음과 같다.
(1) 최고인민법원《<중화인민공화국민법통칙>관철집행 약간 문제 관련 의견》 제89조의 규정에 의거하여 부부는 공동재산에 대해 공동 권리를 향유하고 공동의무를 부담한다. 일방이 멋대로 공동재산을 처 분하는 경우, 무효로 간주한다. 또한《계약법》및 관련 규정에 의거하 면 매도인은 매도할 목적물에 대하여 소유권과 처분할 권리를 가진다.
본 사건에서 고 모씨는 멋대로 왕 모씨 소유의 주택 절반까지 매도하 였으므로 이는 무효로 간주한다.
(2) 주택의 소유권 명의 변경은 주택매매계약의 효력 발생 여부를 판단하는 조건이라고 볼 수 없으며《계약법》 중의 계약 효력 발생 조 건에 부합하여야 한다.《계약법》제44조에 “법에 의거하여 성립된 계 약은 성립 시부터 효력이 발생한다. 법률, 행정법규에서 비준, 등기 등 수속의 효력이 발생해야 한다고 규정한 경우, 그 규정에 의한다”고 규 정하고 있다. 또한 중국《도시개인주택관리조례》 제10조 규정과 결
합하여 주택 소유자가 공유주택을 매도하는 경우, 주택 공유자의 동의 서를 제출 하여야 한다. 따라서 해당 계약은 왕 모씨가 동의하지 않았 으므로 효력이 발생하지 않는다.
(3) 최고인민법원《<중화인민공화국혼인법>적용 약간 문제 관련 해석(1)》제17조 규정에 의거하면 부부 중 일방이 일상생활에 필요한 것이 아닌 부부 공동재산 처리에 대해 중요한 결정을 해야 할 경우 부 부는 서로 평등하게 협상하여 의견을 일치시켜야 한다. 고 모씨가 왕 모씨와 별거하는 기간 중에 독단적으로 내린 주택 매매 결정은 일상생 활의 필요로 인한 것이 아니므로 왕 모씨는 이에 대해 동의하지 않음 으로써 손 모씨의 청구에 대항할 수 있다.
중국에서는 아직 이에 대한 전문적인 물권법을 시행하고 있지 않기 때문에 현재의 법률에는 부동산의 선의취득제도를 적용하는지에 대 한 명확한 규정이 없다. 대부분의 중국학자들은 선의취득제도가 동산 (動産)에만 적용되며 부동산에는 적용되지 않는다고 여긴다. 일부 학 자와 사법계의 인사들은 부동산에도 선의취득제도를 적용해야 한다 고 주장한다.
그 이유는 다음과 같이 실제생활에서 나타나는 진짜 권리와 등기 권리 간의 충돌을 본 제도를 확립함으로써 해결 및 확인해야 하기 때 문이다.
(1) 진실한 권리가 공시되지 않았거나 타인이 사전 공시하여 사전 공 시한 사람이 등기권리를 획득하는 경우.
(2) 진실한 권리자가 자신의 명의로 등기하지 않아 타인이 등기권리 를 누리는 경우.
(3) 진실한 관리자와 등기권리자가 물권에 대해 변경등기수속을 밟지 않은 경우.
(4) 협박, 사기 등 법적 금지 행위로 인해 양도행위가 무효하거나 취소된 경우.
(5) 등기기관의 착오로 진실한 관리자와 등기권리자를 잘못 등기 한 경우 등.
지금까지의 부동산 업계 상황 및 사법 현실을 종합해 보면 만약 가까 운 시일 내에 부동산 선의취득제도를 도입할 경우, 부동산시장 안정에 더 욱 어려운 문제가 발생하게 될 것이다. 그러나 이와 동시에 관련 부서 및 단위가 앞서 말한 상황과 실제 수요를 반영하여 부동산 취득에 관한 효 율적인 제도를 제정함으로써 물권의 합법성과 안정성을 보장할 수 있다.
관련법조
1. 《중화인민공화국계약법 中华人民共和国合同法》
<제132조> 매도 목적물은 매도인 소유이거나 매도인이 처분 할 권리가 있다.
법률, 행정법규에서 양도를 금지하거나 제한한 목적물은 그 규 정에 의거한다.
<제44조> 제2항 법률 행정법규에서 비준, 등기 등 수속의 효력
이 발생하여야 한다고 규정한 경우, 그 규정에 의한다.
2. 최고인민법원《<중화인민공화국민법통칙>관철 집행 약간 문제 관련 의견 最高人民法院 关于贯彻执行<中华人民共和 国民法通则>若干问题的意见》
<제89조>공동공유자는 공동재산에 대한 공동의 권리를 향유 하고 공동의 의무를 부담한다. 공동공유관계의 존속기간에 부분 공유자가 제멋대로 공동재산을 처분하는 경우, 무효로 간주한다.
3. 《도시사유주택관리조례 城市私有房屋管理条例》
<제10조> 주택소유자는 공유주택을 매도할 시 공유인의 동의 증명서를 제출하여야 하고 조건이 같은 경우, 공유자에게 우선구 매권이 있다.
4. 최고인민법원《〈중화인민공화국혼인법〉적용약간문제관 련해석(1) 关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解 释(一)》
<제17조> 혼인법 제17조에 “남편 혹은 부인은 부부가 공동 소 유한 재산에 대해 평등한 처리권을 가진다.”와 관련된 규정은 다 음과 같이 이해하여야 한다.
(1) 남편 혹은 아내의 부부 공동재산에 대한 권리는 평등하다.
일상생활의 필요로 인해 부부의 공동재산을 처리한 경우, 양측 모
두 결정할 권리가 있다.
(2) 남편 혹은 아내가 일상생활의 필요로 인해 부부의 공동재 산에 대해 중요한 처분을 결정할 경우, 부부는 서로 평등하게 협 상해야 하며 일치한 의견을 취하여야 한다. 타인이 일방의 처분 행위를 부부 양측의 공동의사표시라고 믿을만한 이유가 있다면 다른 일방은 동의하지 않았다거나 몰랐다는 이유로 선의의 제 삼자에 대항할 수 없다.