甲 중장비기계회사(이하 甲사), 乙 신탁투자회사(이하 乙사), 丙 유 한책임회사(이하 丙사), 丁 기술개발회사(이하 丁사)는 각각 예금분 쟁, 대출금 계약 분쟁으로 戊 회사(이하 戊사)를 제소하였다. 법원은 심리를 거쳐 戊사가 甲사, 乙사, 丙사, 丁사에게 각각 인민폐 8,197만 위안, 1,660만 위안, 2,000만 위안, 952만 위안 과 그 이자 및 소송비용 을 상환하라고 판결하였다. 그 판결의 효력발생 후 戊사는 이를 이행 하지 않았고 네 명의 집행신청인(申請執行人)은 법원에 집행을 신청
[사례11]
① 소유권의 등기 절차를 거치지 않은 건설중인 부동 산은 어떻게 집행하는가?
② 부동산 관련 각 정부부서는 법원의 부동산 관련 판결을 어떻게 집행하는가?
하였다.
법원은 집행 과정 중에 피(被)집행인의 재산상황을 심사하다가 戊사 명의의 고정자산 및 주식이 모두 또 다른 사건으로 압류된 상태 임을 발견하였다. 집행 신청인은 북경 己회사(이하 己사)가 아직 피집 행인에게 채무 인민폐 2억 위안을 돌려주지 않았다는 사실을 반영하는 금전차용계약서를 제공하였다.
최고인민법원 관련 규정에 따라 법원은 己사에 집행 협조통지서를 보내었고 己사는 통지서 수취 후 15일 내에 이의를 제기 하지 않았으 며 이행도 하지 않았다. 이에 법원은 법에 따라 건설 중인 건물을 압류 하였다.
회계심사를 거쳐 해당 항목을 조사한 결과 기초 건설이 이미 완료된 것으로 밝혀졌으며 이는 己사가 독단적으로 진행한 것으로 투자 자금 이 약 2억 위안인 것으로 드러났다. 또한 해당 항목은 시공허가증만 발 급되었을 뿐 기타 절차 미(未)집행, 토지양도금 미납 등의 문제가 있었 다. 이에 법원은 해당 건물의 현재 가치를 평가하여 각 집행 신청인에 게 신청 목적에 따라 항목에 대한 소유자 권익을 분배하도록 결정하였 고, 결정서를 관련 항목 심사비준부서, 토지사용권 소유 단체 및 부동 산등기 주관부서에 송달하여 접수시킴으로써 해당 사건의 집행을 완 료하였다
본 사건은 관련절차(涉及手续) 24)를 거치지 않은 건설중인 부동산 에 대한 법률적 집행에 관한 문제를 다루고 있다. 최고인민법원《’중 화인민공화국민사소송법’의 적용 및 부칙》제300조 및《인민법원의 집행 업무 관련 규정(시행)》제61조에서 법원은 법에 의거하여 제삼 자의 만기채무이행을 독촉할 권리가 있다고 규정하고 있다. 그러나 만 약 제삼자의 재산이 미(未)등기된 토지사용권으로 절차를 거치지 않 은 건설중인 부동산에 속한다면 이를 어떻게 집행할 것인지에 대해서 는 현행 법률, 법규에 명확한 규정이 없다.
따라서 현재 사법기관이 해당사건에 대해 취하고 있는 몇 가지 집 행방식은 모두 일정한 어려움이 존재한다. 경매조치를 취한다 하더라 도 해당 부동산은 건설중인 부동산이고 절차가 불완전 하기에 경매에 일정한 차질이 생기게 된다. 또한 평가를 통해 신청인에게 각자의 점 유율에 따라 부동산 면적을 분배하더라도 해당 항목은 하나의 재산 이므로 분배가 어렵기에 분배 후에 발생하는 재산권 문제를 해결하 기 어렵다.
본 사건에서 법원은 각 집행신청인의 집행 목표액을 명확히 하여 그에 따른 비율로 해당 부동산의 관련 권익을 나누기로 결정하였다.
사례분석
24) 관련절차(涉及手续) : 중국은 부동산물권변동에 있어서 등기요건주의를 취 하고 있으므로 관련절차라 함은 이러한 등기 등을 의미함 - 역자 주)
그러나 이러한 방식은 실제로 적용함에 있어 결함이 존재하기 마련이 다. 이는 해당 부동산이 건설중인 부동산으로 등기 등의 절차도 완전 하지 않고 주택양도금도 미납함으로써 해당 부동산에 대해 소유권 귀 속여부를 확정하기 어렵고 법원이 집행신청인의 이러한 집행조치에 대해 실제로 적용하기 어려워 신청인의 권익이 진정으로 보호받기 어 렵게 되기 때문이다.
본 사건의 핵심은 건설 중에 있는 부동산의 재산권 문제이다. 만약 재산권 문제를 해결한다면 집행 문제는 처리하기가 한결 쉬워지나 그 렇지 않을 시 각 집행신청인의 권익 실현은 보장하기 어려워진다. 만 약 법원이 해당 건설 중인 재산권 소속회사가 향유하는 일정비율의 주 식에 대해 집행신청인의 지분비율을 결정함과 동시에 해당 토지사용 권의 사전압류를 실행하여 각 측이 재산권 및 비용 처리 문제를 협상 하도록 하고 재산권 처리 후 위탁관리, 경매, 환금 등의 형식으로 채무 를 청산한다면 집행신청인의 소유자 권익을 실현시킬 수 있다.
이러한 조치는 최고인민법원, 국토자원부 및 건설부《인민법원의 법규집행 및 국토자원토지 관리부서 집행협조 통지》([2004]5호 발 간) 제13조 규정에 의거한 것으로 피집행인이 토지사용권 양도금 전 액을 납부하였으나 토지사용권 등기가 처리되지 않은 경우, 인민법원 은 해당 토지사용권에 대해 사전 압류를 진행할 수 있다.
본 사건을 구체적으로 보면 법원은 먼저 해당 재산에 대해 사전 압 류를 실시하고 제삼자와 각 집행신청인간의 협상을 주재할 수 있다.
또한 2005년 12월 31일, 북경시(北京市) 건설 위원회가 반포한 《집 행 협조 작업과 그에 관련된 문제 및 통지》[북경 건설법 (2005) 1197
호 문건]의 제7조 제4항에서는 “피집행인이 제삼자의 주택을 구매하 고 이미 대금의 일부 혹은 전부를 지불함으로써 해당 재산을 실제 점 유한다면 재산권 명의 변경 절차를 거치지 않아도 집행신청인이 이미 제삼자에게 잔금을 지불했거나 해당 재산을 시가로 처분하여 우선 지 불하는 것에 제삼자가 동의한 경우, 피집행인 혹은 제 삼자가 해당 건 설항목을 구매 함으로써 얻은 대금 소득으로 집행신청인의 채무를 지 불한다.”고 규정하고 있다.
실제 상황에서는 처리하기가 비교적 어려운 사례들이 법원의 노력 하에 비교적 공평하고 타당하게 해결되고 있다. 예를 들어, 계림시(桂 林市) 동덕(同德) 부동산개발유한책임회사와 중경시(重慶市)의 금 산(金山) 호텔경영유한책임회사의 경영권 집행 사건에서 중경시 고 등인민법원은 보다 나은 집행신청인 권익 보호를 위해 “피(被)신청인 소유의 호텔 경영권을 강제집행하여 집행신청인에게 이를 넘겨주어 발생한 수익으로 채무를 상환케 한다.”라는 방식으로 사건을 해결하 였다. 또한, 중국은행 등의 5개 대표 은행과 올림픽 호텔 유한책임회사 간의 중재결정 집행 사건에서 북경시 제1중등인민법원은 심사를 거쳐 중재판결 중의 “담보 권익의 처분”은 저당권을 실현하기 위해 저당물 인 올림픽 호텔의 동산 및 부동산 전부를 집행신청인에 교부하는 “신 탁 방식”으로 집행하였다. 앞서 말한 집행사건의 처리 방식을 통해 집 행신청인의 합법적 권익을 충분히 보장할 수 있게 되었다.
관련법조
1. 최고인민법원《<중화인민공화국민사소송법>을 적용한 약 간의문제와관련한의견》最高人民法院《关于适用<中华人 民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》
<제300조> 피집행인은 채무를 청산할 수 없지만 만기 채권 을 소유한 제삼자에 대해 인민 법원은 집행 신청인의 신청에 따 라 제삼자로 하여금 집행 신청인에게 채무 이행을 하도록 통지 할 수 있다. 제삼자가 채무와 관련된 특별한 이의가 없이 지정된 기한 내 이를 이행하지 않을 시, 인민 법원은 강제 집행을 실시 할 수 있다.
2. 최고인민법원 《인민법원의집행관련사무및그와관련된규 정(시행)》最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问 题的规定(试行)》
<제61조> 제1항 피 집행자는 채무를 청산할 수 없지만 본 안 이외의 만기 채권을 소유한 제삼자에 대해 인민 법원은 집행 신 청인 또는 피 집행자의 신청에 따라 제삼자로 하여금 만기 채무 를이행 하도록 통지할 수 있다. 법원의 통지는 반드시 제삼자에 게 직접 전달되어야 한다.
업계관점 >>>>>
신(新)정책에 따른 부동산 기업의 발전에 대한 고찰
북경 타이위에(泰躍) 부동산 개발 회사 부지배인 리우이총(劉 毅聰)
중국의 부동산 사업은 20세기 들어와서 80년대부터 오늘날까지 약 20여 년간의 발전을 거쳐 일정한 규모로 발전이 되어왔다. 그 동 안 사람들의 주거 환경이 눈부신 발전을 이룩하였다는 점은 명백한 사실이다. 그러나 부동산 사업 또한 다른 업종과 마찬가지로 많은 발 전을 하였고, 발전과정 중에 많은 문제가 발생하였다는 점 역시 부인 할 수 없다.
현재 부동산 시장의 발전에 따라 부동산 투자가 상당히 과열되고 부동산 가격 또한 폭등하는 문제가 대두되고 있다. 대다수의 부동산 기업, 특히 대도시 및 연해(沿海) 도시에 위치한 부동산 기업의 개발 사업은 주로 상류층 혹은 중산층을 겨냥하고 있다. 이와 같은 상황에 서 각 지역의 부동산 기업은 평수가 넓고 내부 인테리어가 고급스러우
며 가격 또한 높은 조건을 갖춘 주택 개발을 선호하므로 건설 회사 측 에서 소규모 주택단지 개발 시 단지 내부에 대량의 녹지대, 인공 호수 등의 시설을 건설하기도 한다. 이로써 부동산 가격이 폭등하게 되었고 극소수의 사람들만이 주택을 구매할 수 있게 되었으며 일반 사람들은 감히 엄두도 내지 못하는 상황에 이르게 된 것이다.
이러한 부동산 가격 폭등은 부동산 구매의 문턱을 한층 높게 만들 었을 뿐 아니라 회사원 계층의 부동산 구매에 대한 부담을 증가시켰 다. 또한 은행 금융 체계에 위기를 몰고 와 부동산 시장의 발전에 영 향을 끼쳤다. 이에 국가와 정부는 부동산 시장의 내실 있는 발전을 위 하여 사람들이 자신에게 적합한 주택을 구매할 것을 권장하였다. 그 리고 근래에 들어 폭등하는 부동산 가격에 대한 억제 정책을 시행하 고 있다.
2006년 6월 1일, 건설부 및 개발위원회를 포함한 정부의 9개 부서 에서는 《주택공급 구조에 따른 가격 안정 및 조정》을 반포하였다.
업계에서는 이를 “국6조(國六條)”라 칭하고 있는데 이는 정부가 부동 산 시장에 비교적 큰 영향력을 행사함으로써 가격 폭등을 조정하는 것 을 나타낸다. 이와 같은 신 정책 실시는 부동산 시장의 내실 있는 발전 에 적극적인 영향을 끼칠 것이다.
그렇다면 이러한 신 정책하에서 부동산 기업은 부동산사업의 내실 있는 발전을 위해 어떠한 노력을 해야 하는가? 또한 어떠한 문제점들 을 주시하여야 하는가? “국6조” 반포 및 부동산 사업 발전에 대한 스 스로의 견해를 잠시 풀어보고자 한다.
첫째, “국6조”는 일반 주택, 정부 지원 주택, 임대 주택, 서민용 주 택 및 90제곱미터 이하의 중소형 주택의 건설을 격려한다.
이는 정부가 일만 서민들의 거주 생활을 보장함으로써 서민들로 하 여금 부동산에 대하여 안정된 심리를 가지게 하고 정부 또한 서민들 의 생활에 대한 관심을 직접적으로 표출하려 하는 것이다. 그러나 해 당 정책의 시행과 동시에 반드시 정부의 거시적 조정 및 시장 경제 규 율 조정 문제를 중시하여야 한다.
대다수의 부동산 기업은 경영에 있어 생존과 발전을 위하여 영리를 추구한다. 국민경제의 발전 또한 부동산 기업의 이러한 발전을 필요로 한다. 따라서 기업 경영 시 시장 경쟁에 있어서 합법적인 이윤의 극대 화를 경영의 목표로 삼아야 하는 데에는 의심의 여지가 없다.
부동산 기업은 토지 경매 중 다른 기업과의 가격 경쟁을 통하여 토 지를 최종 획득하였을 시 반드시 토지의 원가를 부동산 양도 가격 중 에 포함하여 계산하여야 한다. 이 때 부동산 기업은 이윤을 극대화시 키기 위해 획득한 토지를 고급 주택으로 개발할 지 일반 주택으로 개 발할 지 비교해볼 수 밖에 없으며 각 개발 유형에 따른 시장 판로 또한 반드시 고려하여야 한다. 만약 기업이 각 상품의 이해 관계를 비교한 후 일반 주택 개발이 더 많은 이윤을 창출할 수 있다고 판단하였다면 어떠한 부동산 기업이라도 일반 주택을 개발하는 쪽을 택할 것이다.
따라서 부동산 기업의 상품 개발이 이윤과 시장 판로에 근거하여 진행 된다는 점을 알 수 있다.
이러한 분석에 따라 필자는 정부가 행정 수단을 통해 부동산 시장