2005년 6월, 북경시(北京市) 모 주택단지소유주위원회가 주택단 지의 부동산 개발회사가 지하주차장의 주·정차 공간을 소유자들에게 판매하고 있다는 사실을 알게 되었다. 그 후 소유주위원회가 관리회 사와 및 부동산개발회사를 찾아가 주택단지의 지하주차장 및 지하실 의 재산권과 경영권은 집주인들의 소유이므로 해당 업체들은 지하주 차장을 판매할 권리도 없을뿐더러 지하실을 임대할 권리도 없다고 주 장하였다. 이에 소유주위원회는 지하주차장 및 지하실의 재산권과 경
[사례37]
① 도시주택단지의 지하실, 지하차고 등 지하공간의 소유권과 경영권은 누구의 소유인가?
② 인민방공공정46)의 소유권 문제.
영권을 돌려주고 관리회사가 지하실을 임대하여 얻은 금액을 반환할 것을 요구하였다. 이후 소유주위원회는 부동산개발회사와 관리회사 가 그들의 요구에 응하지 않았다는 이유로 법원에 소송을 제기하였다.
법원은 심리를 거쳐 소유주위원회가 지하차고 및 지하실에 대한 비 용을 분담하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로 청구를 기각하였다.
사례분석
오늘날 도시의 토지가 매우 부족해지면서 사람들은 점차 지하실의 경제적 가치를 인식하기 시작하였다. 그러나 현행 부동산법률, 법규에 는 지하건축물 소유권에 대한 조항이 부족하여 이러한 분규로 인한 소 송이 끊임없이 발생하고 있다. 본 사건은 이에 대한 대표적인 사건으 로 주로 다음의 몇 가지 문제를 언급하고 있다.
一. 지하공간의 소유권과 경영권
건설부《도시지하공간 개발이용관리규정》제2항 규정의 지하공 간이란 도시지하공간의 도시기획구내 지표 이하의 공간을 가리키며 그 범위가 지하인민방공공정, 지하주차장, 지하실 등을 포함한다. 사 람들은 일반적으로 지하주차장, 지하실 등에 대한 재산권이 부동산개 발회사에 있다고 여기며 그 이유는 다음과 같다.
1. 소유권 원리에 따라 판단하면 부동산개발회사는 부동산을 원시 취득한다. 부동산개발회사는 투자를 통해 분양주택을 건설하는 방식
46) 인민방공공정(人民防空工程): 적의 공습에 대비하여 각종 시설을 건설하 는 공정
으로 주택 및 상품에 대한 소유권을 취득한다. 원시취득한 분양주택 을 구매자에게 매도할 시 구매자는 계약에 따라 주택에 대한 소유권 및 계약 중 약정한 공유권을 취득한다. 다만 구매자가 지하차고, 지하 실과 같이 미(未)구매 및 미분배된 부분에 대해서는 소유권을 취득하 지 않는다.
2. 현행 법률, 법규 및 실제상황을 통하여 판단하면 미분배 된 지하 주차장 및 지하실은 부동산개발회사의 소유이며 전체 집주인들의 소 유가 아니다.
(1) 정부부서가 제공한 표준《분양주택매매계약》본문 및 세부내 용에 의거하여 집주인이 공유권을 분담 및 소유하는 공간은 일반적으 로 두 가지가 있다.
①펌프실, 송풍기실, 도관실, 전기실, 설비실, 승강기 통로, 승강기 앞 홀, 복도, 배전실, 경비실, 쓰레기 수거실 등.
②주택과 공용건축공간 사이의 나누어진 벽 및 외벽 (‘人’자형 지 붕 가옥의 양 측면의 벽도 포함)의 부피를 수평으로 투영한 면적의 반.
(2)주택토지관리국의 측량제도 보고서, 측량제도 서류에 의거하여 집주인이 공유권을 분담 및 소유하는 공간은 일반적으로 두 가지가 있다.
①펌프실, 송풍기실, 도관실, 전기실, 설비실, 승강기 통로, 승강기 앞 홀, 복도, 배전실, 경비실, 쓰레기 수거실 등.
②주택과 공용건축공간 사이의 나누어진 벽 및 외벽 (‘人’자형 지 붕 가옥의 양 측면의 벽도 포함)의 부피를 수평으로 투영한 면적의 반.
(3) 건설부《분양주택 매출면적계산 및 공용건축면적 분배 규칙(시
행)》제9조에서 공용건축면적 계산원칙은 “이미 독립적으로 사용하 는 공간인 지하실, 간이 차고 등을 매도하거나 임대할 시 공용건축면 적으로 계산하여서는 아니된다.”고 규정하였다. 이는 지하실의 일부 공간을 집주인에게 분배 및 판매하지 않는 것이 허용됨을 설명한다.
3. 실무 중 재산권 처리 절차에 근거하여 판단한다. 재산권 처리 시 먼저 부동산개발회사들이 대산권 (大产权)47)을 취득한 후 분양주택을 판매하고 각 구매자가 잇달아 자신이 구매한 주택 면적의 재산권을 취 득함에 따라 부동산개발회사의 재산권 면적은 대산권 중에서 삭감되 며 미판매 및 미분배 된 재산권 면적은 해당 소유권 상의 변동이 없어 여전히 부동산개발회사의 소유이다.
일반적으로 지하 차고와 지하실의 경영권 주체는 재산권에 종속되 어야 하고 이를 재산권자 본인이 직접 관리할 것인지 혹은 합법적인 관리회사나 기타 경영주체로 하여금 경영, 관리하도록 할 것인지를 결 정해야 한다. 또한 지하공간의 경영권 주체는 부동산개발회사 및 위탁 받은 합법적 기업이어야 한다.
二. 지하인민방공공정의 소유권
해당 소유권은 일반적으로 부동산개발회사에 속하여야 하며 그 이 유는 다음과 같다.
(1)《중화인민공화국인민방공법》및 관련문건에서 인민방공공정 을 국유자산으로 명확하게 정하지 않고 있다.
47) 대산권(大产权): 부동산개발회사가 취득한 주택소유권의 속칭
(2)《중화인민공화국인민방공법》<제5조> 제2항 “국가는 기업사 업조직, 사회단체조직 및 개인이 다양한 경로를 통하여 인민방공공 정건설에 투자하는 것을 격려, 지지한다. 인민방공공정은 일반적으로 투자자가 사용 및 관리하며 수익은 투자자 소유이다.”의 규정을 보면 제정 당시 입법자의 의도 역시 지하인민방공공정을 국유자산으로 정 하려는 것이 아니었다. 만약 국유자산으로 정하였다면 부동산개발회 사가 국유자산을 이용하여 수익활동을 하는 것도 허가되지 않았을 것 이다.
(3) 민법원리에 의거하여 자연자원만이 국가소유이며 인공 생산된 상품은 직접적으로 국가소유라고 할 수 없다고 법으로 규정하였다. 지 하인민방공공정은 부동산개발회사가 건설한 상품으로써 이는 타인이 투자하여 생산된 상품이므로 국가가 직접적인 법률 형식을 통해 소유 권을 주장할 수 없다.
三. 실무상 잘못된 두 가지 관점
첫 번째 잘못된 관점은 지하 차고와 지하실이 주택단지의 부대시설 이며 그 재산권이 전체 집주인 소유라는 점이다. 이 관점의 착오는 다 음과 같다.
(1) 주택단지 내 부대시설 귀속 여부는 재산권 확정 기준이 아니다.
(2) 주택단지 규모에 따라 주택단지의 부대시설은 많아도 된다. 예 를 들어 학교, 유치원, 상점, 시장 및 체육관 등이 있다. 하지만 이러한 시설의 소유권은 명백하게 집주인들의 것이 아니다.
두 번째 잘못된 관점은 판매자본금설이다. 이 관점은 부동산개발회
사가 주택을 판매할 시 이미 모든 자본금을 분양주택가격에 포함하여 계산하였기 때문에 지하 차고와 지하실 등이 모두 전체 집주인 소유여 야 한다고 여기는 것이다. 이러한 관점은 잘못되었을 뿐만 아니라 경 제학 원리에도 맞지 않다. 실제로 모든 기업은 자본금, 이윤 및 세금 뿐 만 아니라 채무나 회수불능채무까지 상품 가격에 포함하여 계산한다.
이는 기업경영의 기본 규칙으로 이에 따르지 않으면 손해를 볼 수 있 다. 그러므로 대중이 모 기업이 생산한 상품을 구매할 경우 단지 구매 한 상품의 소유권만 취득할 뿐 해당 기업의 주차장, 공장 및 사무실에 대한 소유권을 취득하는 것은 아니다. 같은 이치로 부동산개발회사가 주택을 판매할 시 모든 자본금을 분양주택가격으로 포함하여 계산하 였기에 지하 차고와 지하실 등의 재산권이 전체 집 주인의 소유여야 한다고 여기는 관점은 옳지 않다.
四. 지하주차장의 소유권 및 경영권 관련 건의
1. 입법상의 개념을 명확히 하여 지하 차고, 지하실 및 지하인민방 공공정의 재산권 귀속을 확정지음으로써 재산권을 뚜렷하게 하여야 한다. 그러나 새로 공포한《물권법초안》은 이에 대해 아직 부족한 면 이 있다.《물권법초안》제76조에서 “건축구역 내의 …… 차고의 귀 속은 약정이 있을 시 약정에 따른다. 약정이 없거나 불명확할 경우 단 위 등이 그 소유권을 향유한다고 증명할 수 있는 경우를 제외하고는 집주인의 공동소유이다.”고 규정하고 있다. 그러나 이러한 규정은 일 반적으로 타당하지 않아 이와 같은 분쟁을 해결하기 곤란하므로 소유 권귀속을 명확히 하거나 최소한 소유권 기준을 뚜렷하게 구분할 것을
건의한다.
지하공간 소유권은 일종의 물권으로 그 권리의 확인, 변경, 소멸 등 을 부동산법 등 부동산물권 관련 규정과 대조해 보아야 한다. 《심천 시(深圳市) 도시지하공간사용 조례(送审稿)》를 참고하면 지표토지 사용권이 양도 및 할당됨과 동시에 건축물과 부착물의 건설을 비준한 경우 토지사용권자가 해당 지표 이하에서부터 건물 및 부착물의 최심 부 평면 이상의 지하공간 사용권을 취득한 것으로 간주하며 이외의 지 하공간은 정부가 법에 의거하여 양도한다. 지하 공간이용자가 일정한 지하 공간을 취득하려면 반드시 일정한 양도금을 납부한 후 등기를 거 쳐《지하공간이용권증서》를 발급받아야 한다. 또한 지하 공간 이용 시 등기 범위를 초과함으로써 토지 사용권자의 권리 행사를 방해해서 는 안 된다.
실무상 다음과 같은 방법을 채택할 수 있다. 지하공정을 지하인민 방공공정과 일반지하공정으로 구분하여 기획부서에서 지하공간의 개 발 및 이용에 대한 종합적 기획을 책임진다. 또한 건설위원회는 일반 적으로 지하공정의 건설 및 관리에 대한 책임을 지며 인민방공 부서에 서 지하인민방공공정의 기획, 건설, 관리 및 민방공정의 등기, 증서 발 급 관리를 책임짐으로써 질서 있는 발전을 보장한다.
2. 지하 공간의 재산권 등기제도 및 지하공간의 재산권 양도, 저당, 관리 등의 법규를 정식 시행 및 반포한다. 예를 들어 항주시(杭州市) 정부심의 비준을 통하여 2004년 8월 1일에 시행한 《항주시토지등기 방법》은 지하공간등기증서 발급에 대해 새로 규정함으로써 지하실 공간의 토지권리를 지하공간사용권 혹은 토지타항권리 (土地他项权
利)48)로 확정한다. 이러한 규정은 차후 지하공간 재산권증 발급의 유 효한 법적근거가 된다.49)
3. 지하공간 개발, 이용 및 경영 관련 법률 법규를 정식 시행한다.
국외도시 토지자원을 이용 및 관리함으로써 얻은 경험은 도시토지개 발이용의 기획개념과 토지자원관리의 정책조치, 경제제어수단, 법률 보장을 포함하고 있는데 이에 선진기술을 더하여 토지이용과 관리업 무를 촉진시킨다. 도시 지면공간이 갈수록 적어짐에 따라 지하 상가, 지하 차고, 지하철 노선 등이 현재 도시의 제2의 공간이 되고 있다. 예 를 들어 일본의 동경, 캐나다의 몬트리올과 같이 세계적으로 지하공 간이용이 성공적인 도시는 지하공간을 교통통로, 상업용 이외에도 채 소 및 과일 보관, 역사문물보존, 지하 음악회장, 지하 실험실 등의 용 도로 더 광범위하게 사용함으로써 지하 자연 환경의 특성을 더욱 잘 발휘하였다.
4. 지하공간의 소유권에 관한 문제이다. 현 중국의 부동산 발전 상 황에서 미분배된 지하 공간, 지하차고, 인민방공공정의 재산권 및 수 익권이 부동산개발회사의 소유임을 명확히 하여야 하며 이러한 규정 에 따라 부동산개발회사가 더 이상 해당부분면적의 건설비용을 주택 가격에 포함하지 않을 것을 요구한다. 앞서 말한 조치를 통해 주택 가
48) 토지타항권리(土地他项权利) : 토지 소유권과 토지사용권 이외의 토지와 밀 접한 관력이 있는 권리. 주로 지상권(地上权), 공중권(空中权), 지하권(地下权), 토지임대권(土地租凭权), 토지차용권(土地借用权)등이 있다.
49) 통신원 쉬양메이(徐扬眉), 실습생 쵸우샤오친(仇晓琴), 기자 왕청(王成): “ 토지등기신(新)방법공포 지하공간사용새규칙”, 《항주일보》 2004년 7월 9일 기재.