1994년 4월, A 설비공장과 B진(镇) 정부는 《공동경영협의서》를 작성하였다. 양측이 공동출자하여 甲 엔지니어링회사(이하 甲사)를 설립하고 B진 정부는 토지 6,000평을 투자하며 A설비공장은 B진 정 부에 150만 위안을 지불하되, 甲사를 건설한 후 B진 정부는 관리와 이 윤분배 등에는 참여하지 않기로 하였다. 계약 체결 후에 A설비공장은
[사례6]
농촌토지의 개발건설은 어떤 법률절차를 이행하여 야 하는가?
18) 농촌토지(农村土地) : 국유토지 사용을 위해서는 국가로부터 토지사용권을 양도받아야 하나, 농촌토지를 향진기업 건설과 촌민의 주택건설을 위해 법에 따 라 해당 집단경제조직 농민집단 소유의 토지를 비준 받아 사용하거나 향(진), 촌 의 공공시설과 공익사업 건설을 위해 법에 따라 농민집단소유 토지를 비준 받아 사용하는 경우에는 국가로부터 토지양도 받는 절차가 불필요함
B진 정부에 105만 위안을 지불하였고 B진 정부는 해당 토지의 집단토 지건설용지 사용증서를 발급하여 토지사용자를 甲사로 확정하였다.
2002년,《공동경영협의서》에서 약정한 토지 6,000평은 乙 부동 산개발회사(이하 乙사)의 개발에 의해 서민용 아파트사업으로 점용 되어 있으므로 丙 부동산중개회사(이하 丙사)가 해당 토지 소유자인 C촌 위원회에 보상비를 지불하기로 하였다. 이에 따라 해당 토지 전부 에 대한 징발이 모두 철회되었다.
A설비공장은 B진 정부와 토지보상문제에 대한 협상을 실패하여 A 설비공장과 甲사는 B진 정부가 사건에 관련된 토지의 소유자가 아니 므로 해당 토지를 처분할 권리가 없다는 이유로 B진 정부를 상대로 법 원에 제소하였다.
A설비공장과 B진 정부가 합자하여 건립한 甲사도 토지소유자인 촌 에서 만든 집단기업이 아니므로 해당 토지를 사용하려면《토지관리 법》규정에 의거하여 토지징수 및 양도절차를 거쳐야 하는데 앞서 말 한 절차를 거치지 않으면 불법으로 토지를 사용하는 것이 된다.
이러한 이유로 A설비공장과 甲사는《공동경영협의서》가 무효임 을 확인하고, B진 정부로부터 105만 위안을 반환 받아야 한다고 주장 하였다.
소송과정에서 A설비공장과 B진 정부는 화해협의를 달성하였고 B 진 정부는 A설비공장에 70만 위안을 반환함으로써 사건에 관련된 토 지에 대한 양측의 모든 권리와 의무는 정지되었다.
본 사건은 중국의 농촌에서 토지 사용 중에 존재하는 위법행위를 어 느 정도 반영하고 있다. 이러한 현상이 존재하면 중국토지관리질서에 혼란을 초래할 뿐만 아니라 광범위한 농민의 합법적 권익도 침해할 수 있다. 그러므로 관련부서에서 이를 중시하여야 한다.
구체적으로 본 사건의 《공동경영협의서》는 법률상으로 무효이 다. 그 이유는 다음과 같다.
1. 계약주체인 B진 정부가 사건에 관련된 토지의 소유자도 아니었 고 A설비공장과 협정을 맺어 토지출자로 주주가 되는 공동경영협의 를 체결할 권리가 없기 때문이다. 하지만 짚고 넘어가야 할 점은 만약 B진 정부가 토지소유인의 위탁을 얻었더라면 해당 계약을 체결할 수 있다.
2. 관련된 토지의 사용에 대한 법적절차를 거치지 않았다.《중화 인민공화국토지관리법》제43조에 따르면 어떠한 단위나 개인도 건 설을 함에 있어서 토지사용이 필요한 경우 반드시 법에 따라 국유토 지 사용을 신청해야 한다고 규정하고 있다. 그러므로 甲사는 향진(乡 镇)기업에 속하지도 않으므로 해당 규정에 따라 사건에 관련된 토지 를 사용하려면 해당 토지에 대한 징발 및 양도절차를 이행하고 국유토 지사용권증서를 취득하여 적합한 토지사용권자가 되어야만이 토지가 점용 당했을 시에 토지보상비 등의 배상을 주장할 권리가 있는 것이 다. 집단토지건설용지사용증서에 근거한 甲사의 토지사용행위는 위
사례분석
1. 《중화인민공화국토지관리법 中华人民共和国土地管理法》
<제43조> 어떠한 단위(單位)19)나 개인도 건설을 함에 있어서
관련법조
법행위이다.
본 사건에서 나타나는 또 하나의 문제는 건설용지사용증서 발급의 합법 여부이다. 해당 사용증서의 발급은 일종의 구체적 행정행위이므 로 행정기관은 심사의무를 이행해야 하고 증명서발급의 정확성을 확 보해야 한다. 본 사건에서 甲사의 토지사용 상황은 집단토지건설용지 사용증서 발급 범위에 속하지 않기 때문에 법에 따라 발급하지 않아야 한다. 이에 관련부문에서 사용증서를 심사하고, 발급한 행위는 합법적 이지 않으므로 행정소송절차를 통해 철회할 수 있다.
본 사건에서 기업이 농촌토지를 사용할 시에 법률규정에 따라 합법 적 토지징발절차를 거쳐 토지성질을 농촌집단소유에서 국유토지로 변경하여야만 기업 측에서 합법적 토지사용권을 얻을 수 있고 또한 기 업측은 이전하는 과정에서 보상을 받을 수도 있다. 본 사건에서 甲사 가 향진기업에 속하지 않은 상황에서 농촌건설용지를 사용하고 집단 토지건설용지사용증서을 발급 받은 것은 실제로 농촌토지를 임대하 는 것과 같으므로 법률이 허용되지 않는다.
토지사용이 필요한 경우, 반드시 법에 따라 국유토지 사용을 신 청하여야 한다. 단, 향진기업 건설과 촌민의 주택건설을 위해 법 에 따라 해당 집단경제조직 농민집단 소유의 토지를 비준 받아 사용하거나 향(진), 촌의 공공시설과 공익사업 건설을 위해 법 에 따라 농민집단소유 토지를 비준 받아 사용하는 경우는 제외 한다.
2. 《토지등기규칙 土地登记规则》(1995년 12월 18일 국가 토지관리국 공포)
제6조 토지등기는 아래 절차에 따라 진행한다.
(1) 토지등기 신청 (2) 지적조사 (3) 권리귀속 심사 (4) 등록등기
(5) 토지증서를 발급 또는 교체
<제10조> 토지등기 신청인이 토지사용권, 소유권과 토지 기 타 권리의 등기를 신청할 경우, 반드시 토지관리부서에 아래 문 서자료를 제출하여야 한다.
(1) 토지등기신청서
(2) 기관. 법정대표인 증명, 개인신분증명 혹은 호적증명
19) 단위(單位) : 중국의 직장. 기관. 단체. 회사 또는 (한 기관·단체 내의) 부.
부처. 부서. 부문 등을 의미함
(3) 토지권리귀속 증명 (4) 지상부착물 권리귀속 증명
대리인을 위임하여 토지등기를 신청할 경우, 위임서와 대리인 자격신분증명을 더 제출하여야 한다.
<제25조> 집단토지를 건설 혹은 생산에 사용할 경우, 집단토지 사용기관 혹은 개인은 비준권이 있는 지방인민정부의 토지사용 비준서류를 받거나 농지사용계약서를 체결한 날로부터 30일 내 에 토지사용비준서류 혹은 농지사용계약서를 갖고 집단토지사용 권 설정등기를 신청하여야 한다.
<제66조> 아래 정황 중 하나에 해당할 경우, 토지관리부서는 토지등기신청을 접수 받지 아니한다.
(1) 등기를 신청한 토지가 본 등기구역 내에 있지 않을 경우 (2) 제공한 증명자료가 불충분할 경우
(3) 합법적 증명을 제공하지 못할 경우
(4) 토지사용권의 양도, 임대, 저당 기한이 토지사용권 양도기 간을 초과할 경우.
(5) 규정에 따라 지가를 신고해야 하지만 신고하지 않았을 경 우에는 지가를 토지관리부서에서 확인 받아야 하지만 확인절차 를 하지 않았을 경우
(6) 기타 법에 따라 접수를 허가하지 않을 경우
<제67조> 아래 정황 중 하나에 해당할 경우, 토지관리부서에서 등기를 잠시 연기하는 결정을 내릴 수 있다.
(1) 토지권리귀속 분쟁이 아직 해결되지 않았을 경우
(2) 토지 위법행위를 아직 처리하지 않았거나 처리 중인 경우 (3) 법에 따라 토지권리를 제한하거나 법에 따라 지상건축물, 기타 부착물을 압류함으로 하여 토지권리가 제한될 경우
(4) 법률, 법규가 규정한 등기를 잠시 연기하는 기타 사항