이전적지에 대한 토지이용 방향

1) 입지유형 및 토지이용요소별 활용방향

◦ 앞에서 이전적지의 토지이용 방향으로 제시한 토지의 효율적 이용, 주변환경에의 공헌, 인구․산업집중억제 등을 달성할 수 있는 활용방안은 입지유형(조건)에 따라 다음과 같 이 제안될 수 있음

(1) 토지용도 검토방향

◦ 현행 건물유지 또는 보전

- 주로 상업지역에서 용도지역지구상 적정개발밀도로 개발되어 있고 건물내구연한이 충분한 경우로 유사용도로 사용

- 문화적으로 중요한 건축물의 경우 해당건축물을 보전하고 공공단체(정부 또는 지자 체)가 문화회관, 전시관, 박물관, 주민센터 등 공공용도로 사용

<표 11> 기존 건축물 재사용여부 검토방향

건축물 조건 검토방향

상업지역 적정용적률로 기개발 / 신축건물 (F1) ▪유사용도로 지속사용

주거지역 및 녹

지지역 신축건물 (F3) ▪단기적으로 지속사용

▪사업성여부 검토 후 타용도로 재축

사적, 문화적 가치를 갖는 건축물 (X1, X2) ▪건축물 보존

◦ 토지이용 전환 및 재축방향

- 주거지역에 위치한 이전적지의 경우 해당용도지역이 대부분 일반주거지역에 해당되 어 공동주택이나 근린생활시설 등 건축이 가능하므로 현행 용도지역하에서 개발 - 다른 건축시설로 개발하거나 유입되는 경우에는 수도권으로의 인구산업집중여부가 점

검되어야 하나, 해당이전적지는 대부분 규모가 작아 심의 및 규제대상이 되지는 않음⁴⁾

<표 12> 용도지역별 토지이용전환시 검토방향

용도지역 검토방향

상업지역(A) ▪대부분 일반상업지역으로 용도지역상 토지이용제약이 미미하나 ‘공용의 청사’ 시

설 변경 필요

주거지역(B)

▪대부분 일반주거지역으로 용도변경 불요

▪주변 토지이용과 조화 고려한 개발필요

- 근린상점가 형성여부 / 공동주택지 또는 단독주택지역 고려

녹지지역(C)

▪접도, 주변토지 이용현황 등을 고려 일부 용도지역 상향조정검토

▪주변 자연환경에의 영향고려

- 이전적지 내 녹지확보 정도(공공공지나 공원 등)

(2) 개발밀도 검토사항

◦ 주거지역에 입지한 이전적지는 특히 주변지역에 대해 일조권, 조망권 등의 영향을 줄 수 있으므로, 개발밀도와 더불어 건축물의 높이도 고려되어야 함

<표 13> 용도지역별 개발밀도 검토방향

입지조건 검토방향

상업지역

대로변 (A1) ▪용도지역상 개발밀도 제약 미미

가구내부 (A2) ▪인접용도가 주거지역 등인 경우 영향고려

주거지역

간선도로변 (B!) ▪학교 시설 등 확충여부

▪인접 주거지에의 일조권, 조망권(천공차폐정도)영향 고려

가구내부 (B2) ▪내부 도로 및 학교시설 확충 가능성

▪인접 주거지에의 일조권, 조망권(천공차폐정도)영향 고려

공원인접 (B3) ▪공원과 조화를 위한 건물층고 고려

녹지지역

주거지역 인접 (C1) ▪개발밀도 상향조정 가능성

녹지지역내 고립 (C2) ▪녹지지역 내 저층․저밀 유지

4) 이전적지의 토지규모는 10만㎡ 이하가 대부분이어서 주택단지로 개발되는 경우에 수도권정비법상에 심의대상 (100만㎡ 이상 심의)이 되지 않고, 상업지역의 건축물인 경우에 대형건축물(판매 15천㎡, 업무 25천㎡) 과밀부

- 이전적지가 대부분 기성시가지에 입지하고 있어 대규모 개발시에는 주변 도로 및 공 공시설에 대한 과부하를 줄 가능성이 있으나, 일반적으로 교통영향평가 등에서 실시 하는 수준의 검토 및 저감조치를 취하게 될 것임

◦ 개발밀도는 주변토지이용의 수준에서 결정하는 것이 바람직하나 주변 주민들을 위한 복 지시설, 문화시설, 공원, 공용주차장 등 도시기반시설을 추가로 확보하는 경우에는 그 보상으로 개발밀도의 상향조정 등이 검토될 수 있을 것임

(3) 공공시설 확보 검토방향

◦ 주변생활권의 공공시설 부족 정도

- 공공기관의 토지는 공공이 확보한 용지로 공공의 목적을 위해 사용될 수 있는 기회가 되므로, 주거지역이나 녹지지역에 입지한 대규모 토지를 가진 공공기관의 경우 도로, 공원, 주민근린센터, 문화복지시설 등 생활권과 관련한 공공시설 용지를 부분적으로 수용할 수 있음

- 특히 녹지지역에 입지한 대규모 토지는 조방적으로 이용되고 있고, 토지 내부에 넓은 녹지공간을 갖고 있는 경우가 많으므로, 토지이용전환시 해당지역에 상당한 녹지의 감소를 초래할 수 있으므로 주변토지이용상황에 따라 부담의 정도에 차등을 둠.

◦ 사업성을 고려한 부담의 한계설정

- 지자체 또는 주민요구는 지자체의 공공시설확보계획을 참조하여 검토하되, 일반적인 기반시설 부담구역으로 지정하여 부담하게 될 공공시설 부담 이외에 추가로 요구하 는 시설의 경우 이전기관의 이전비용 확보형편상 요구대로 부담하기 어려우므로 상 한제 도입이 필요

◦ 이전전후비용 차액의 차이에 따른 특별회계 검토

- 공공시설부담 총량비율을 결정하였다고 하더라도 공공시설부담은 특정 이전적지에 집중되는 경우가 있으므로 공공시설부담을 특정 이전적지가 부담하게 될 경우 이전

비용확보가 곤란한 상황을 피하기 위하여 이전전후비용에 여유금액이 발생한 지역에

(2) 입지유형별 개발밀도 세부방향

(2) 총량비율의 배분

◦ 과밀과 공공시설의 과부족 정도에 따라 공공시설 확보면적 비율을 결정하되, 서울특별시 와 경기도간에 차등도 가능하며, 기초지자체 간의 차등적 배분도 가능함

(3) 이전비용 확보를 위한 특별회계설치

◦ 지자체가 공공시설이 배치되기를 원하는 위치가 다르므로 이전적지에 따라 부담정도가 달라질 수 있는데, 공공시설부담이 집중된 이전적지의 경우 이전비용확보가 어려운 문 제점이 발생

◦ 특히 주거지역이나 녹지지역에 위치한 공공기관 이전적지는 공공시설 부담이 상대적으 로 클 것으로 보이는 대신에 매각수입은 상대적으로 적을 것으로 추정됨

◦ 반면에 공공시설을 부담하지 않거나, 상대적으로 이전에 따른 전후 차액이 많이 발생하 는 경우, 예를 들면 공공기반시설이 잘 정비된 서울시 부도심인 여의도지역의 공공기관 매각수입은 이전대상지역에서의 토지 및 건축비용보다 상당한 많을 것으로 예상되어 잉 여자금이 발생하는 등 입지한 위치마다 이전비용조건에서 차이가 발생함

◦ 따라서 개별필지별 공공시설 부담과 매각수입의 정도와 관계없이 개별기관 이전비용의 과부족 해결방안으로 잉여매각수입 이전을 위한 「공공기관이전 특별회계」설치가 필요

(4) 공공시설부담 총량설정

◦ 특별회계에 의하여 이전비용을 충당하게 되면, 공공시설부담 총량은 이전적지 총매각수 입에서 총이전비용을 제외한 나머지 비용을 면적으로 환산한 것으로 설정할 수 있음

공공시설부담 총량비율 󰀃 이전적지 총매각수입 - 공공기관 총이전비용 * 총량비율범위에서 광역지자체별, 기초지자체별 공공시설 상태에 따라 차등적용