현재 민간참여 여건

지금까지 도시재생사업은 주로 공공부문 주도로 추진되었으며, 기업, 금융 등 다양한 민간부문의 도시재생 참여는 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 이 연구에서는 향후 확대 될 것으로 예상되는 민간 부문의 국내 참여여건을 제도, 재정, 금융시장, 부동산시장, 지역 경제 및 미래전망 분야로 구분하여 살펴보았다.

첫째, 제도적 측면에서는 기존의 도시재생 관련 법(도정법, 도촉법, 도개법, 도시재생특 별법 등) 상 민간은 조합을 구성하여 사업의 직접적 주체로서 참여할 수 있도록 충분한 근거는 마련되어 있다. 또한 이와 함께 건축규제 완화, 지방세 감면 등의 특례를 제시하고 있어 참여를 위한 제도적 지원방안에 대한 근거는 마련되어 있다고 볼 수 있다.

둘째, 재정적 측면에서는 국가재정의 경우 도시재생사업 예산이 포함되어 있는 SOC 부문 예산이 지속적으로 줄어들고 있다. 한편, 광역지역발전특별회계와 같은 도시재생 관 련 예산의 경우는 부처 간 조정 등의 어려움으로 활용이 어려운 것이 현실이다. 그러나 도시재생의 주체적 역할을 담당해야 할 지방자치단체의 경우 대부분 재정자립도가 낮다.

따라서 종합적으로 도시환경을 다루는 도시재생의 취지에 부합하도록 기존 SOC 부문 예 산을 넘어 타 부처ㆍ부문 예산을 장소 중심적으로 연계하어 활용하는 것이 중요하다. 이와 함께 광역지역발전특별회계 및 국민주택기금의 유연한 운용이 요구되며, 민간 재원의 투 자를 유인하기 위한 정책적 수단 등이 마련되어야 할 것이다.

구분 총지출 보건복지

고용 교육 문화체육

관광 환경 R&D

산업 중소기업

에너지

2014년 규모 355.8 106.4 50.7 5.4 6.5 17.7 15.4

2008~2014

증가율 5.2 7.5 5.8 8.6 6.3 8.1 0.8

2013~2017

증가율* 3.5 7.0 5.7 11.7 0.1 4.3 -3.9

구분 총지출 SOC 농림수산

식품 국방 외교

통일

공공질서 안전

일반 지방행정

2014년 규모 355.8 23.7 18.7 35.7 4.2 15.8 57.2

2008~2014

증가율 5.2 2.4 1.8 5.0 7.0 5.1 3.7

2013~2017

증가율* 3.5 -5.7 0.3 3.9 1.2 3.9 5.1

자료: 국회예산정책처. 2014. 2014 대한민국 재정 (*국가재정운용계획)

[표 3] 분야별 재원배분 전망

시도별 평균 (순계규모)

특ㆍ광역시 특별자치시 (총계규모)

도 특별자치도

(총계규모)

시 (총계규모)

군 (총계규모)

자치구 (총계규모)

평균 51.1 66.8 34.1 36.8 16.1 33.9

서울 88.8 87.7 - - - 41.8

부산 56.6 51.8 - - 37.4 26.3

대구 51.8 46.5 - - 36.6 25.1

인천 67.3 64.6 - - 13.5 35.2

광주 45.4 40.1 - - - 19.3

대전 57.5 52.2 - - - 23.7

울산 70.7 62.7 - - 45.7 36.3

세종 38.8 38.8 - - -

-경기 71.6 - 60.1 51.3 28.2

-강원 26.6 - 21.7 23.6 14.5

-충북 34.2 - 27.4 27.5 21.4

-충남 36.0 - 29.4 32.4 14.8

-전북 25.7 - 19.1 21.2 14.4

-전남 21.7 - 16.3 26.2 11.8

-경북 28.0 - 22.1 25.6 12.7

-경남 41.7 - 34.4 35.7 14.1

-제주 30.6 - 30.0 - -

-출처: 안전행정부. 2013. 지방자치단체 통합재정 개요

[표 4] 지방자치단체 재정자립도(일반) 시ㆍ도별 현황

셋째, 금융시장 측면에서는 자산의 구성 및 운용방법에 따라 다양한 업종으로 분화되 어 있으며 보험 등 일부 업종에서는 도시재생을 위하여 요구되는 장기저리 자금에 대한 여력이 있을 것으로 기대된다. 최근 5~6년간 금리는 지속적으로 하락세에 있으며, 이에 따라 도시재생사업에서 기대되는 수익률도 낮은 수준에서 책정될 수 있을 것으로 전망된 다. 도시재생사업에 대한 민간참여 의사결정의 투자판단 지표라고 볼 수 있는 실질할인율 의 경우, 민간투자사업과 비교하여 추정해본 결과 최근의 금리 하락세를 반영할 경우 개략 적으로 4.4% 수준이 될 것으로 예상된다. 다만 사업에 대한 투자의사 결정에는 지역수요, 정책여건 등이 종합적으로 고려되어야함은 물론이다.

넷째, 부동산 시장 측면에서는 주택 매매가는 수도권의 경우 지속적으로 하락하여 오 다가 최근 하락세가 다소 둔화되고 있다. 전월세 시장의 경우 월세 비중이 증가하고 있어, 기업형 임대주택 사업 시장이 확대될 수 있는 여건이 조성되어가고 있다고 볼 수 있다.

한편 지방의 경우, 상업용 부동산(오피스빌딩 및 매장용 빌딩)에 있어서 일정정도의 수익 률이 확보되는 수도권과 달리 답보상태를 면치 못하고 있어 이 부문에 대한 도시재생 투 자 여건이 낙관적이지 못한 것으로 판단된다. 토지가격의 경우 부동산시장 침체에도 불구 하고 지속적인 상승세를 보이고 있어, 토지의 요소가격을 낮추어 사업성을 높이는 방안으 로 향후 국공유지 등의 활용방안이 적극적으로 마련될 필요가 있다.

[그림 1] 토지가격 변동률

(단위: %)

주: 변동률= {(당년 지가지수/전년 지가지수}-1}*100

자료: 국토교통부. 2013. 지가동향, 김태경 외. 2013. 전게서 재인용

다섯째, 투자, 소비, 금융 등 지역경제와 미래전망 측면에서 관련 주요지표를 지역별로 살펴보면 수도권 외 지방도시 대부분의 지역경제 회복세가 여전히 미약하여 지방도시에 서 도시재생을 추진할 경우의 투자 여건이 열악할 것으로 보인다. 이는 사업체수, 지역상

권 분포 등의 자료를 통해서도 유사한 동향을 관찰할 수 있었다. 특히 지방도시의 원도심 의 경우 도시쇠퇴의 문제는 더욱 심각하여 6대 광역시의 구도심에서는 꾸준한 인구 및 사업체수 감소가 이어지고 있어 시급한 도시재생이 요구된다.

(단위: 인, 개소, %)

구분

인구수 사업체수

2000년 2005년 2010년 변화율

(’00~’10) 2000년 2005년 2010년 변화율

(’00~’10)

부산광역시 23,301 21,266 19,066 -18.2 10,605 8,886 8,518 -19.7 대구광역시 15,656 14,264 13,323 -14.9 11,148 9,149 8,742 -21.6 인천광역시 12,053 12,235 11,737 -6.1 3,528 2,950 2,726 -22.7 광주광역시 19,456 20,615 16,956 -12.8 12,307 10,492 9,889 -19.6 대전광역시 28,004 27,434 31,751 13.4 11,046 8,130 7,575 -31.1 울산광역시 40,174 35,582 31,979 -20.4 2,340 2,182 1,892 -19.1 자료: 도시재생종합정보체계. http://www.uris.kr/

[표 5] 6대 광역시 구도심의 인구수 및 사업체수 변화 추이

한편, 창조경제의 중요성이 부각되고 있는바, 민간의 창의적 경제활동을 통한 도시경 제 활성화를 적극 도모할 필요가 있다. 도시재생과 관련한 민간 기술동향을 살펴보면 우리 나라는 그동안 복합에너지 및 입체교통체계 관련 기술개발에 역점을 두어왔으나 향후 적 극적인 민간참여에 의하여 선진국과 같이 자원의 재생 및 복원, 공동체 유지를 통한 도시 재생 기술, 도시 성능복원 및 환경 복원 기술개발을 추진할 것으로 기대된다.