고령화ㆍ저성장 극복을 위한 주택시장 선순환 유도

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2012년 주거실태조사 결과 분석을 통하여 다음과 같은 사실을 확인할 수 있었다.

첫째, 노인가구는 소득이 낮고 자가 거주 비율이 높아서 부동산시장 변동에 따른 자산 가격 변화에 상대적으로 더 큰 영향을 받는다.

둘째, 주택구입 여력이 부족하고 소득대비 생활비 및 주거비 비중이 높아서 자산축적 에 어려움이 있으며, 임대거주 노인가구의 경우 임대료 부담수준과 임대료 연체경험 비율 이 높아서 임대료 상승의 부담을 상대적으로 더 크게 받는다.

셋째, 주택매각의사는 낮으나 주택을 매각할 경우 주로 생활자금 마련을 이유로 들고 있어서, 자금흐름에 문제가 생기거나 목돈이 필요해질 경우 주택자산을 유동화하는 방식 으로 대응하는 경우가 타 연령대보다 높음을 확인할 수 있다.

넷째, 주택 보유 의사가 높고 이사 시 희망 주택규모가 상대적으로 소규모로 나타나고 있어서, 집을 줄여서 이사하려는 경향을 확인할 수 있다.

다섯째, 임차가구의 경우 보증금이 낮은 주택 거주비율이 높아 전월세 전환에 따른 주 거비 부담이 가중되고 있다.

여섯째, 공공임대주택 입주의사가 높고, 영구임대 및 전세임대에 대한 선호가 높다

항목 조사 결과

소득분포 전체 인구 중 65세 이상 인구비율은 27.8%,

저소득층(소득 1~4분위)인구 중 65세 이상 인구비율은 53.7%

자가거주비율 전체 평균 53.8%, 65세 이상 70.2%

PIR(평균) 45~54세 5.8, 55~64세 6.5, 65세 이상 9.9 임대료연체 전체 67.8%, 65세 이상 89.1%

주택매각의사비율 45~54세 11.3%, 55~64세 7.6%, 65세 이상 4.2%

주택보유필요성 45~54세 69.1%, 55~64세 77.7%, 65세 이상 80%

희망 주택규모 45~54세 87.2㎡, 55~64세 85.6㎡, 65세 이상 78.3㎡

전세보증금 65세 미만 1억 2,759만원, 65세 이상 8,243만원 영구임대희망비율 45~54세 24.3%, 55~64세 39.9%, 65세 이상 52.1%

[표 1] 2012 주거실태조사에서 나타난 고령자 주거실태

자료: 국토교통부. 2012년 주거실태조사

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현재와 같은 주택시장 구조를 유지할 경우, 고령화ㆍ저성장의 악순환 고리가 고착화될 수 있다. 우선, 고령가구 비율 증가와 저출산에 따른 주요 주택소비계층의 감소는 주택시 장 하락압력을 높이는 요인으로 작용할 전망이다. 둘째, 고령화에 따라 주택수요는 감소하 고 시장공급은 증가하면서 주택가격이 하향조정 될 것으로 예상된다. 셋째, 주택가격 하향 조정으로 노인가구의 자산효과 및 임대차시장 구조변화에 따른 주거비부담 증가효과가 타 연령에 비해 상대적으로 크게 나타날 것으로 예상된다. 넷째, 자산효과 및 상대적으로 높은 주거비부담 증가 등으로 주택가격 하향조정에 따른 소비여력 감소폭이 타 연령층에 비해 더 크게 나타날 것이다. 다섯째, 노인가구 소비여력감소가 저성장 기조의 확산에 일 조하는 것으로 예상된다.

따라서 향후의 주택정책은 고령화ㆍ저성장의 악순환 고리를 끊고, 고령화ㆍ안정성장 의 선순환 고리 형성을 유도할 수 있는 방향으로 전개되어야 한다.

[그림 2] 정책대응을 통한 고령화ㆍ안정성장의 선순환 고리 형성

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(1) 노인가구의 주택자산을 활용한 안정적 소득창출 유도

고령화가 주택시장에 미치는 부정적 영향의 대부분은 낮은 소득수준과 관련성이 높으 며, 안정적 소득이 확보될 경우 주택매각 증가, 주거불안 등의 문제점이 완화 또는 해소될 수 있다. 노인가구의 주택자산을 활용한 안정적 소득창출을 위해서는 주택연금조건을 완 화하는 등 자산을 쉽게 유동화 할 수 있도록 지원하는 정책이 중요하다. 중ㆍ장기적으로는 청ㆍ장년기 때부터 자가 소유를 지원하여 노인이 된 이후 안정적 생활이 가능하도록 유도 하는 것이 바람직하다.

(2) 저자산‧저소득 노인 임차가구의 임대료 부담 경감

노인가구의 주거비부담 완화를 위해서는 최근 확대된 주거급여제도를 활용하는 방안 등을 검토할 필요가 있다. 이와 더불어, 노인가구의 선호가 높은 장기 공공임대주택을 지 속적으로 공급하여 저소득 노인가구가 저렴한 주거비로 안정적인 주거생활이 가능하도록 지원하여야 할 것이다.

(3) 고령사회 맞춤형 주택 공급 및 개량

노인가구 증가에 따른 수요량 및 수요양상 변화에 맞춘 주택공급이 필요하다. 주택경 기의 부침에 따라 변동은 있겠지만 기본적으로 노인가구의 증가는 주택시장에서 신규 주 택수요 감소를 야기하므로 이러한 수요량 변화에 맞춘 신규주택공급 축소가 필요하다. 신 체활동의 제약 등 노인가구의 특성에 맞춘 주택 공급을 확대해 나가되, 모든 신규 공급주 택의 시설기준에 유니버셜 주택의 개념을 적용하는 방안을 검토할 필요가 있다. 이와 더불 어 고령자 주거편의성 향상을 위해 장애물을 없애고 관련 편의시설을 갖춘 무장애 (barrier-free) 주택 개량지원을 확대해 나가야 할 것이다.

(4) 노인가구 특성을 활용한 새로운 주택산업 육성

임대관리업 및 리츠 육성은 노인가구의 안정적 소득창출 방안임과 동시에 새로운 관련 산업 육성 측면에서도 중요성이 높다. 이와 더불어 노인가구 맞춤형 주택개량 지원을 지속 적으로 확대하여 이를 하나의 새로운 산업으로 육성해 나가도록 한다. 주거서비스 지원을 포함한 주택 도입 및 확대를 추진하여 노인가구의 주거안정 및 주거비부담 완화, 관련 서 비스산업 육성을 복합적으로 도모하는 방안을 강구할 필요가 있다.