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주택연금의 과제주택연금 가입자수는 지속적으로 증가추세를 보이고 있으나 유효수요와 비교할 때는 여 전히 미미한 수준이다. 한국주택금융공사(2012)에 따르면 주택연금 가입 가능성이 높은 유효 수요는 2020년 누적으로 16만~20.9만 가구, 2030년 40.1만~52.1만가구로 전망된다. 고령화 사회에 대응하기 위해서는 지속적 제도개선을 통하여 주택연금을 활성화할 필요가 있다.
주택연금의 활성화를 위한 과제는 크게 ① 주택연금 상품의 다양화, 가입자격 완화, 지 방가입자 확대 등을 통한 주택연금 가입자 확대, ② 대출 재원 확보를 위한 역모기지 채권 유동화, ③ 안정적 주택연금 운용을 위한 리스크 관리의 3가지로 집약된다.
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대응방안(1) 주택연금 상품의 다양화
우리나라 주택연금은 공적보증 형태로서 복지적 성격이 강하므로 혜택과 장점이 많은 편이나, 상품이 다양하지 못하다. 미국 역모기지 제도 사례를 바탕으로 주택구입 목적의 HECM 상품, 초기 보증료 부담이 적은 HECM Saver 상품 등의 도입 가능성을 검토할 필요가 있다.
<미국 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)>
∙ 2009년 9월, 주택구입 시에도 HECM 가입이 가능한 주택구입용 HECM 상품가입을 허용
∙ 2010년 10월에는 기존상품과 비교하여 초기보증료 부담을 2%에서 0.01%로 낮춘 HECM Saver 상품을 출시
(2) 주택연금 가입자격 완화
가입자격이 9억 원 이하의 1가구 1주택자로 제한되어 있으나, 1가구 2주택자라 하더라 도 전체 주택가액이 9억 원 이하인 경우에는 가입을 허용하는 방안, 1인 가구 증가로 주거 용 오피스텔 공급이 크게 증가하고 있으므로 주거용 오피스텔에 대해서도 주택연금 가입 을 허용하는 방안 등을 검토할 필요가 있다.
주택가격이 낮기 때문에 주택연금 가입유인이 낮은 지방에 대해서는 다른 부동산을 포 함하여 주택연금에 가입할 수 있게 하는 방안, 농지가 있는 경우 농지연금과의 연계방안 등을 검토할 필요가 있다.
<농지연금제도 운용 현황>
∙ 농지연금은 2011년 고령농업인에 대한 복지대책의 하나로 도입된 농지형 역모기지 제도로 한국농어촌공사가 농지관리기금을 재원으로 운용하며 소유농지를 담보로 사망할 때까지 매월 연금지급 후 사망 시 농지를 처분하여 대출금 상환
∙ 자격 조건은 부부 모두 만 65세 이상으로서, 영농경력이 5년 이상이고 소유농지는 3만㎡
이하
∙ 70세 농업인이 공시지가 2억원을 담보로 농지연금 가입 시 매월 82만원의 연금을 수령할 수 있으며 직접 농지에 농사를 짓거나 임대하여 추가소득을 얻을 수도 있음
(3) 주택연금과 재가노인 복지서비스와의 연계
일본 무사시노시 방식과 유사하게 주택연금의 월지급금을 복지서비스 자금으로 활용하 는 방안을 검토하고, 저가주택에 거주하여 월지급금이 낮은 상대적 빈곤 계층에 대해서는 지자체와 연계하여 복지비용을 지원하는 프로그램을 개발할 필요가 있다.
<일본 무사시노시 방식>
∙ 일본 역모기지의 대표적인 무사시노시 방식은 고령자의 자산활용을 위해 1981년에 도입되 었으며, 무사시노시 복지공사는 부동산을 소유하지만 현금수입이 적은 고령자가 유상복지 서비스의 대가를 지불할 수 없을 때 조례를 만들어 대출
∙ 대출자금은 유상재택복지서비스(기본서비스, 개별서비스), 생활비(8만엔/명ㆍ월), 의료비 (70만엔/명ㆍ월), 주택개량비(100만엔/건)에 사용가능
(4) 주택연금의 유동성 확보
주택연금의 특성 상 가입자가 계약해지 또는 사망 시까지 대출에 대한 원리금 상환이 발생하지 않기 때문에 대출재원의 유동성 확보가 필수적이다. 주택연금의 안정적 대출이 이루어질 수 있도록 미국의 HMBS(HECM Mortgage Backed Security)와 같은 2차 저당 시장을 통한 유동화 방안이 필요하다.
<미국의 HMBS>
∙ HECM을 기초자산으로 발행되는 증권으로 지니매가 지급보증을 제공
∙ 지니매는 2007년 11월부터 HMBS 공급 활성화와 조달금리 인하를 위해 투자자에게 지급 보증을 제공함에 따라 시장점유율이 크게 증가
∙ HMBS 지급보증잔액은 HECM을 통한 대출금액 누적으로 2008년 85.4억달러에 이어 2012년 369억달러, 2013년 446억 달러로 증가세 지속
(5) 주택연금의 안정적 리스크 관리
주택연금모형을 구성하는 주요변수에 대해 지속적인 재산정을 통해 리스크를 최소화 하는 방안을 강구하여야 한다. 미국 FHA는 주택가격 하락에 따른 손실을 최소화하기 위 하여 주택시장 변동에 따라 보증료를 인상하거나 대출가능금액을 축소하고 있다.
주택연금 가입자 주택의 포트폴리오 변화 추정을 위하여 주택연금 가입자의 주택가격 변화를 모니터링 할 수 있는 가격지수를 개발하여 적용하는 방안을 검토한다. 또한 주택가 격 변동 리스크를 헤지하기 위한 상품 개발을 추진할 필요가 있는데, 이를 위해서는 실거 래가지수 등 파생상품 또는 보험상품 개발을 위한 적정한 지수를 발굴하고, 상품을 정형화 하는 작업이 선행되어야 한다.
<미국의 역모기지 리스크 관리>
∙ 2009년 주택가격 하락에 따른 보증 리스크 관리를 강화하기 위해 보증료 인상 및 연령별 대출가능금액을 축소
∙ HECM의 보증료를 연 0.5%에서 1.25%로 인상하였으며 대출가능금액을 하향조정함
∙ 리스크 관리 강화로 HECM 판매실적은 2009년 114,639건에서 2010년 78,578건, 2011 년 73,093건, 2012년 54,676건으로 축소