보증금 규모별 특성

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2011년에서 2014년 상반기 사이의 전세거래량을 보증금 규모별로 살펴보면, 보증금 1억원 미만의 저렴한 전세주택은 감소하고, 3억원 이상 고가의 전세주택 공급은 증가한 것으로 요약된다. 특히, 2012년 대비 2014년 기준 보증금 5천만원 미만 소액보증금 전세 는 6만호 감소하고, 보증금 3억 이상 전세는 3.8만호 증가하여 대조를 보이고 있다. 이는 2011년 대비 2013년에서도 비슷한 양상이었으나 최근의 전세가격 상승으로 3억원 이상 고가 전세의 증가가 두드러지고 있다.

(단위: 천 호) 2011~2013 2012~2014

5천만원 미만 -49 -60

5천-1억 -33 -55

1-2억 -10 -32

2-3억 17 14

3억이상 16 38

자료: 국토교통부, 전월세 실거래 신고자료

[표 9] 전월세보증금 규모별 변화양상

이렇게 저렴전세의 감소와 고가 전세의 증가로 인해 보증금 규모별 분포가 변화하고 있다. 5천만원 미만 전세는 27%(2011년)에서 19%(2014년)로 감소하였고, 3억원 이상 전 세는 4%에서 10%로 비중이 급증하였다. 2012년과 비교할 때 가장 두드러지는 변화는 3억원 이상 고가 전세 비중이 두배로 증가한 것이다.

[그림 6] 연도별 보증금 규모별 분포(전세)

서울만을 대상으로 하는 경우 전 세보증금 규모는 월등히 높다. 5천만 원 미만 보증금의 전세는 2012년 11%에서 2014년 8%로 감소하였고, 3억원 이상 전세는 13%에서 23%로 급증하였다. 서민임차가구의 거주여 건이 날로 악화되고 있음을 보여주고

있다. 서울 아파트만을 대상으로 하는 경우에는 더욱 상황이 심각하다. 서울에서 5천만원 미만의 전세아파트를 구할 가능성은 2%에 불과한 반면, 3억 이상 아파트 전세는 46%를 점유하고 있다. 서울의 아파트 평균 전세보증금이 3억원을 넘었다.

전세의 경우에도 소액보증금 전세와 고가 전세의 증감 양상이 지역적으로 차별화되고 있다. 전세보증금 5천만원 미만의 저렴전세가 서울시에서 2년 전에 대비하여 증가 또는 감소하는 양상을 커널밀도 분석하였다. 2011~2013년 대부분의 지역이 저렴전세가 감소 하여 초록색으로 표시되고 있다. 서울의 남서측 지역(영등포구 남단, 구로구 동편, 금천구 북측, 동작구 등)에 저렴전세가 집중적으로 분포하고 있고, 또 그 거래량이 증가하였다.

[그림 7] 서울 전세 보증금 규모변화

<2011년> <2013년>

자료: 국토교통부, 전월세 실거래 신고자료

[표 10] 저렴전세 감소 커널밀도 분석결과

서울에서 저렴전세가 감소한 것과는 대조적으로 3억원 이상의 고가전세는 지속적으로 증가하고 있다. 대부분 강남지역, 용산구, 성동구 등 서울 전역에 걸쳐 집중 분포하고 있 다. 일부 지역에서는 재건축 등의 영향으로 고가전세가 감소하는 경우도 드러난다.

<2011~2013년 변화> <2012~2014년 상반기 변화>

자료: 국토교통부, 전월세 실거래 신고자료

[표 11] 고액전세 증가 커널밀도 분석결과

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전세보증금과 달리 월세보증금은 낮게 형성되어 있다. 5천만원 미만의 보증금이 전체 의 78%이고 (2014년 기준), 1억원 이상 보증금은 9% 수준이다. 2011년에 비해서는 보증

금 규모도 상승한 편이다. 1억원 이상 보증부 월세가 2011년 4% 수준에서 9%까지 상승 하였고, 5천만원 미만 보증부 월세는 83%에서 감소중이다.

서울시는 전체적으로 월세보증금 5천만원 미만의 소액보증금 월세가 증가하였다. 2천만 원 미만 소액보증금 월세의 경우, 특히 남서측 지역(영등포구, 구로구 동편, 금천구 북측, 동작구, 관악구 북측 등)에서 집중적으로 증가하였다. 반면, 국지적으로 저렴월세가 감소하 는 양상도 드러났다 월세보증금 1

억원 이상 고가월세의 변화를 살펴 보면, 강남구, 송파구 등을 중심으 로 분포하던 것이 점차 한강 이남 전체적으로 확산되는 양상이다. 그 러나 월세보증금 1억원 이상의 고 가월세가 차지하는 비중이 매우 낮 음을 감안하면, 이런 현상은 일부 고가전세의 월세 전환을 반영하는 것으로 이해된다.

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보증부월세의 경우 월세보증금 외에 월임대료의 부담이 크다. 백만원대 보증금의 보증 부월세가 가장 큰 비중을 차지하고, 이 그룹에서 지출하는 월임대료는 30만원대가 가장

[그림 8] 월세보증금 비중변화

<월세보증금 2천만 원 미만 변화> <월세보증금 1억 원 이상 변화>

자료: 국토교통부, 전월세 실거래 신고자료

[표 12] 월세 증감 커널밀도 분석결과

많이 나타난다. 1천만원대의 월세보증금 그룹은 40만원대 월세를 지불하는 경우가 많고 전체적으로 30만원대 전후의 월임대료를 지출하고 있다. 2011년에서 2014년 기간 동안 가장 많이 증가한 월세그룹은 보증금 1천만원 미만에 30만원대의 월임대료를 지출하는 형태로 나타난다. 이는 2011년~2013년 사이, 2012년~2014년 사이에 유사한 양상이다.

서울의 경우는 전체적으로 월세보증금 규모가 높고, 월임대료로 높은 편이다. 전국양 상과는 달리, 1천만원대의 월세보증금이 가장 많이 분포하고, 그다음 백만원대 월세보증 금, 2천만원대 월세보증금 순으로 높다. 월임대료는 30만원대, 40만원대가 가장 많다. 월 백만원 이상의 임대료를 지출하는 유형도 증가추세이다.

<2012년> <2014년>

자료: 국토교통부, 전월세 실거래 신고자료

[표 13] 월세보증금별 월임대료 분포(전국)

<2012년> <2014년>

자료: 국토교통부, 전월세 실거래 신고자료

[표 14] 월세보증금별 월임대료 분포(서울)