❑ 여기서 부채배율은 보통주의 자기자본비용 측정에 사용되며, 부채배율이 높아질수 록 위험성이 높아져 보통주의 자기자본비용이 높아지게 됨
∙ 부채배율은 총투자액 중 부채가 차지하는 비중으로 부채/자기자본으로 계산이 가능하며, 보통주의 자기자본산출을 위해서 필요함
∙ 하지만 뉴스테이 사업에서는 특별히 부채배율을 제한하고 있지 않음. 한국개발 연구원(2008)에 의하면 부채배율이 200%(즉 타인자본의 비중 66.7%, 자기 자본의 비중 33.3%) 이상이 될 경우 채무불이행위험이 이루어질 수 있어 목표 부채배율을 200%로 적용한 바 있음
∙ 일반적으로 뉴스테이 사업의 부채배율은 높기 때문에 상대적으로 일반 주택 사업에 비해 뉴스테이 사업들의 자기자본비용은 상대적으로 높아질 것으로 예상됨
❑ 일반적으로 자기자본비용이 타인자본비용보다 높다는 점을 감안하면, 총 자본비용 (가중평균 자본비용)은 높아질 것으로 예상되나, 총 자본비용은 자기자본뿐만 아 니라 타인자본(융자), 임대보증금 등의 가중평균으로 결정되는 구조
∙ 현재 뉴스테이 사업의 재원조달구조를 보면 순수한 의미의 자기자본비용(보통 주)의 10% 내외이며, 우선주의 자기자본비용은 타인자본비용(융자)과 비슷한 수준이기 때문에 부채배율에 의한 자기자본비용 상승은 총 자본비용에 큰 영향 을 주지 못할 것으로 판단
∙ 따라서, 뉴스테이 사업의 총 자본비용은 재원조달 비중이 가장 높은 타인자본 비용에 의존하게 되며, 이와 더불어 타인자본 중 임대보증금은 무이자 부채이 며, 뉴스테이 사업은 그 비중이 높기 때문에 상대적으로 총 자본비용이 낮아지 게 됨
가 어려우며 시간적으로도 안정적이지 못하기 때문에 채권의 유통수익률로 대용 하고 있음
∙ 실무에서는 무위험이자율에 채무불이행 발생가능성에 대한 위험보상률을 추가 로 더하여 부채의 자본비용을 추정
❑ 타인자본비용(부채의 자본비용)은 무이자위험률과 채무불이행프리미엄(부채가산 금리)로 계산됨
: 타인자본비용(=부채의 자본비용)
: 무위험이자율
: 채무불이행프리미엄(부채가산금리)
❑ 일반적으로 무위험이자율은 국고채 수익률이나 은행 정기예금 금리와 같이 위험이 없는 자산의 수익률을 의미
∙ 주로 3년 만기 국고채 유통수익률을 근거로 추정되는데, 이는 3년 만기 국고채 는 높은 유동성으로 인하여 시장상황을 가장 포괄적으로 반영할 수 있기 때문임
∙ 하지만 뉴스테이 사업은 통상 10년 정도를 기준으로 사업이 진행되기 때문에 3년 만기 보다는 10년 만기 국고채 유통수익률을 기준으로 접근하는 것이 보다 타당할 것으로 판단됨
∙ 이에 따르면 2011~2015년 10년 만기 국고채 평균금리는 3.3%로 3년 만기 국 고채 보다 약 0.5%p 높게 나타남
∙ 이는 만기가 길어짐에 따라 발생하는 유동위험성이 반영된 일종의 장기유동성 프리미엄이라 볼 수 있음
표 3-12 2011~2015년 국고채 금리(연기준, %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015 평균
국고채(3년) 3.6% 3.1% 2.8% 2.6% 1.8% 2.8%
국고채(10년) 4.2% 3.5% 3.3% 3.2% 2.3% 3.3%
자료: 한국은행 경제통계시스템(KOSIS), 접속일자 2016.11.5.
❑ 뉴스테이 사업에서는 주로 민간을 통해 융자가 이루어지고 있으나, 최근 2015년 8월 이후 주택도시기금에서도 융자가 가능하도록 되어 있어 기금에서도 융자가 이 루어지고 있음
∙ 현재 진행되고 있는 뉴스테이 사업의 이자율은 고정금리로 결정되어 있으므로 변동금리일 경우의 변동프리미엄은 감안할 필요가 없음
❑ 뉴스테이 사업의 타인자본비용은 국고채 수익률 보다는 각 사업의 특성을 반영하기 위해 뉴스테이 사업에서 제시된 이자율을 기반으로 적용하도록 함
∙ 기금융자의 이자율은 2.3~2.8%로 정부의 정책지원에 의거하여 기본적으로 민 간융자의 이자율(3.2~3.7%) 보다 낮게 책정되어 있음. 하지만 뉴스테이 사업 유형별로는 큰 차이가 없음
∙ 대체로 기금융자의 이자율은 3년 만기 평균 국고채 금리와 민간융자의 이자율 은 10년만기 평균 국고채 금리와 비슷한 수준
∙ 결국 뉴스테이 사업 역시 기금의 경우 무위험이자율을 기반으로, 민간의 경우 유동성위험이 감안된 이자율을 반영한 것으로 판단됨
표 3-13 뉴스테이 사업의 유형별 평균 이자율(고정금리)
구분 이자율(기금) 이자율(민간)
전체 2.7% 3.4%
사업주체 건설사 2.7% 3.2%
비건설사 2.7% 3.6%
사업권역 수도권 2.8% 3.4%
비수도권 2.5% 3.4%
리츠유형 LH공모 2.7% 3.2%
민간제안 2.7% 3.5%
사업유형 건설형 2.7% 3.2%
매입형 － 3.6%
사업지역 도심 2.3% 3.6%
교외 2.8% 3.3%
주택유형 아파트 2.7% 3.3%
오피스텔 － 3.7%
기금융자 기금융자 2.7% 3.2%
기금비융자 － 3.4%
자료: 주택도시보증공사, 「기업형 임대리츠 사업 현황자료」, 2016.7.
❑ 다음으로 채무불이행프리미엄(부채가산금리)는 채무불이행위험을 감안하기 위한 가 산금리이며, 일반적으로 만기가 동일한 회사채와 국채의 유통수익률의 차이로 적용
∙ 통상 국채의 경우 채무불이행에 대한 위험이 굉장히 낮다고 할 수 있기 때문에 동일한 만기의 회사채와 국채의 유통수익률 간 차이는 채무불이행위험에 대한 보상률(default premium)로 볼 수 있음
∙ 현재 한국은행에서 제공하고 있는 금리 중 이를 만족하는 자료가 3년 만기 기준 으로 제공하고 있기 때문에 본 연구에서도 이를 이용하여 채무불이행프리미엄 을 도출
∙ 2011~2015년 동안 채무불이행프리미엄은 점차 줄어들고 있는 패턴을 보이고 있으며, 평균적으로 채무불이행프리미엄은 약 0.5%로 도출됨
표 3-14 2011~2015년 채무불이행 가산금리(연기준, %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015 평균
국고채(3년) 3.6% 3.1% 2.8% 2.6% 1.8% 2.8%
회사채
(장외3년,AA- 등급) 4.4% 3.8% 3.2% 3.0% 2.1% 3.3%
차이 0.8% 0.6% 0.4% 0.4% 0.3% 0.5%
자료: 한국은행 경제통계시스템(KOSIS), 접속일자 2016.11.5.
❑ 하지만 주택도시보증공사에서는 이러한 채무불이행 위험을 대비해 주택사업금융보 증4) 상품을 운영하고 있으며, 총 사업비의 70% 이내로 보증이 이루어지고 있음
표 3-15 임대주택 리츠 PF보증(P-ABS보증 포함) 보증료율
(단위: 연)
구 분 1등급 2등급 3등급
기업형 임대리츠 및 특화형 임대리츠 0.103% 0.171% 0.283%
공공 임대리츠 0.066%
자료: 주택도시보증공사, 업무안내, 2016.3.
4) 주택사업금융보증은 주택건설사업의 미래 현금수입 및 사업성을 담보로 주택건설사업자가 대출받는 토지비 등 사업비에 대한 주택사업금융의 원리금 상환을 책임지는 보증임.
❑ 따라서 본 연구에서 적용할 뉴스테이 사업의 타인자본비용은 뉴스테이 사업에서 제 시된 고정금리 이자율에 일괄적으로 채무불이행프리미엄 0.5%를 가산하여 도출
∙ 이는 보수적인 측면이며, 심사등급 3등급 기업형 임대리츠의 PF 보증요율은 0.3%로 채무불이행 가산금리 0.5%보다 낮음
표 3-16 뉴스테이 사업의 유형별 평균 타인자본비용
구분 이자율(기금) 이자율(민간)
전체 3.3% 3.9%
사업주체 건설사 3.2% 3.7%
비건설사 3.2% 4.1%
사업권역 수도권 3.3% 3.9%
비수도권 3.0% 3.9%
리츠유형 LH공모 3.2% 3.7%
민간제안 3.2% 4.0%
사업유형 건설형 3.2% 3.7%
매입형 － 4.1%
사업지역 도심 2.8% 4.1%
교외 3.3% 3.8%
주택유형 아파트 3.2% 3.8%
오피스텔 － 4.2%
기금융자 기금융자 3.2% 3.7%
기금비융자 － 3.9%
자료: 저자 작성