기업형 임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안 연구

기업형 임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안 연구

수시 16-17

수시 16-17

기업형 임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안 연구

Financial Support for Boosting Enterprise-Led Rental Housing Supply

이수욱 외

기업형 임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안 연구

Financial support for boosting enterprise-led rental housing supply

이수욱, 이태리, 전성제, 최 진, 이종권, 박병태, 신용상, 이상영, 최명섭, 주재민

▪연구진

이수욱 국토연구원 선임연구위원(연구책임) 이태리 국토연구원 책임연구원

전성제 국토연구원 책임연구원 최 진 국토연구원 연구원

▪외부연구진

이종권 한국토지주택연구원 선임연구위원 박병태 한국리츠협회 사무국장

신용상 한국금융연구원 선임연구위원 이상영 명지대학교 교수

최명섭 서울대학교 연구원 주재민 한국금융연구원 연구원

▪연구심의위원

김종원 국토연구원 부원장

김성일 국토연구원 주택토지연구본부장 안홍기 국토연구원 지역경제연구센터장 강미나 국토연구원 주택정책연구센터장

이 보고서는 국토연구원과 한국금융연구원이 공동으로 수행한 연구 성과를 담아 발간한 것입니다.

주요 내용 및 정책제안

FINDINGS & SUGGESTIONS

본 연구보고서의 주요 내용

󰋎 기업형임대주택(뉴스테이)은 “민간이 건설 또는 매입하여 임대기간 8년 이상, 연(年)

임대료 상승률 5% 이하로 중산층에게 공급하는 민간임대주택”으로 2015년 도입

󰋏

뉴스테이가 중산층 주거안정과 임대차시장 선진화에 기여하기 위해서는 공공성이 강 한 임대주택공급 사업에 인센티브를 통한 민간 기업들의 적극적인 참여와 공적연기금 등 재무적 투자자(FI)의 투자활성화를 이끌어 내는 방안 마련이 필요

󰋐

임대주택에 대한 부동산간접투자 상품의 수익률이 낮지 않고, 자본비용을 통해 살펴 본 뉴스테이의 초과수익률도 사업유형에 따라 양호하게 나타나는 만큼, 재무적 투자 자(FI)의 뉴스테이 참여 유인이 가능할 것으로 분석됨

본 연구보고서의 정책제안

󰋎 리츠(REITs)는 소규모 단기운영 행태에서 벗어나 영속성을 지닌 투자기구로의 변화

가 요구되고, 뉴스테이 사업 참여 확대를 위한 새로운 상장구조를 적극 검토할 필요가 있음

󰋏 리츠의 공모 활성화와 대형화를 위해 출자한도 및 공모의무 관련 규제를 완화하고,

진입(인가) 시 사업성평가 및 인가제 개선, 상장시 적용되는 의무규정 완화, 배당소득 에 대한 과세지원 완화 등을 추진할 필요가 있음

󰋐

다양한 사업주체의 참여가 필요한 만큼, 공기업, 건설사, 디벨로퍼, 임대관리회사, 금 융회사 등이 리츠의 스폰서(sponsor)로 자산관리사업에 참여할 수 있도록 제도를 개 선할 필요가 있음

차 례

CONTENTS

주요 내용 및 정책제안 ···i

제1장 서론 1 1. 연구배경과 목적 ···3

1) 연구배경 ···3

2) 연구의 목적 ···5

2. 연구범위와 방법 ···6

1) 연구 범위 ···6

2) 연구방법 및 수행절차 ···6

3. 선행연구와의 차별성 ···8

4. 연구의 기대효과 ···10

제2장 뉴스테이 정책의 특징과 사회경제적 효과 11 1. 뉴스테이 정책의 도입배경과 특징 ···13

1) 정책도입 배경과 경과 ···13

2) 뉴스테이 정책의 특징 ···19

2. 뉴스테이 사업구조와 공급 실적 ···24

1) 뉴스테이 사업구조 ···24

2) 뉴스테이 공급 현황 ···25

3) 뉴스테이 공급 실적과 계획 ···35

3. 뉴스테이 공급 활성화를 위한 금융지원정책 현황과 한계 ···38

1) 금융지원 현황 ···38

2) 금융지원 정책의 한계 ···41

4. 뉴스테이의 사회경제적 효과 ···43

1) 건설산업에 미치는 효과 ···43

2) 주택시장에 미치는 효과 ···44

3) 뉴스테이 사업의 사회경제적 효과 ···45

제3장 뉴스테이의 사업성과 수익률 분석 49 1. 뉴스테이의 사업성 분석 ···51

1) 정책지원 확대의 배경 ···51

2) 사업성 제고를 위한 정책지원 현황 ···52

3) 뉴스테이의 사업성 분석 ···54

2. 뉴스테이 사업의 자본비용 분석 ···58

1) 가중평균 자본비용 개념 ···58

2) 뉴스테이 사업의 법인세율 및 재원조달구조 ···61

3) 타인자본비용(융자의 자본비용) ···64

4) 우선주의 자본비용 ···68

5) 자기자본비용(보통주의 자본비용) ···70

6) 뉴스테이 사업의 가중평균 자본비용 산출 ···73

3. 뉴스테이 사업의 수익률 및 위험 분석 ···78

1) 수익률 및 위험 분석의 개요 ···78

2) 뉴스테이 사업의 수익률 분석 ···82

3) 위험 분석 ···85

4. 뉴스테이의 사업성, 자본비용 및 수익률 분석의 시사점 ···96

제4장 부동산간접투자 상품시장과 뉴스테이 공급 활성화를 위한 과제 99 1. 부동산간접투자 상품 현황과 규모 ···101

1) 부동산간접투자 상품 관련 기본법 ···101

2) 부동산간접투자 상품현황과 규모 ···102

2. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 부동산금융의 역할 ···106

1) 뉴스테이 사업 구조 ···106

2) 뉴스테이 사업 관련 금융시장 참여자 ···109

3. 뉴스테이 사업 활성화의 부동산금융관련 장애요인 ···119

1) 국내 부동산간접투자기구의 문제점 ···119

2) 국내 임대주택사업의 현금흐름 및 현금흐름 구조 상의 애로 ···123

3) 임대주택리츠 제도 및 구조상의 애로 ···125

4. 뉴스테이 공급 확대를 위한 정책과제: 재무적 투자자(FI) 유인 ···127

1) 리츠(REITs) 공모 활성화 ···127

2) 증대하고 있는 뉴스테이에 대한 관심을 투자로 전환 ···131

3) 뉴스테이 리츠의 대형화 ···136

제5장 뉴스테이 공급확대를 위한 부동산간접투자기구 활성화 방안 139 1. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융지원 대책 ···141

1) 부동산펀드 활용 방식의 뉴스테이 사업 활성화 ···141

2) 리츠 활용 방식의 뉴스테이 사업 활성화 대책 ···143

3) 허브리츠 채권 및 p-ABS 발행 ···146

2. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융의 역할 ···148

1) 뉴스테이 자산의 금융상품화 (지분화와 유동화) ···148

2) 재무적 투자자의 참여 확대를 위한 투자의 전제조건 개선 ···150

3) 다양한 리츠구조의 활용 ···152

3. 외국의 상장 리츠와 시사점 ···152

1) 싱가폴 리츠(S-REITs)의 개요와 시장 현황 ···152

2) 싱가폴 스폰서드 리츠(Sponsored REITs)의 구조와 특징 ···155

3) 호주 리츠(A-REITs) 시장 현황 ···161

4) 호주 스테이플드 리츠(Stapled REITs)의 구조와 특징 ···164

5) 해외 리츠구조의 도입가능성과 시사점 ···168

제6장 결론 및 정책제언 173

1. 연구의 결론 ···175

2. 정책제언 ···177

1) 정책제언 ···177

2) 향후과제 ···179

참고문헌 ···181

SUMMARY ···189

부록 ···193

01 연구배경과 목적 03

02 연구범위와 방법 06

03 선행연구와의 차별성 08

04 연구의 기대효과 10 CHAPTER 1

서론

CHAPTER

1 _서론

1. 연구배경과 목적

1) 연구배경

❑ 임대주택 점유형태 선호에 대한 임대인과 임차인의 수급 미스매칭은 임차인의 주거 비부담 증가, 주거이동 제약, 불필요한 주거이동의 발생 등에 따른 주거불안을 가 중시키고 있음

∙ 임차인의 주거불안 요인에 대해 조사한 국토교통부 주거실태조사(2011~2012) 에 의하면, 계약만료 후 임대료 상승이나 짧은 임대계약 기간 등으로 주거 불안 을 느끼는 가구가 많은 것으로 나타남

❑ 특히 소득 4~8분위 계층의 경우, 소득증가에도 주택가격 상승으로 인해 임차 가능 한 임대주택 물량이 다른 계층에 비해 많지 않은 실정임¹⁾

∙ 중산층의 주거비부담 증가와 주거안정 저해 요인을 해소하기 위해서는 장기 안 정거주가 가능한 임대주택의 안정적인 공급과 확대가 필요함

❑ 이에 정부에서는 중산층 주거안정을 위해 민간임대주택공급제도를 2015년 법제화 하여 시행하고 있음

∙ 공공성 있는 임대주택의 지속적인 공급을 위해 2015년 12월, 기존 『임대주택 법』을 민간임대 공급 및 운영관리, 기업형 임대 활성화 등을 담은 『민간임대주 택건설에관한특별법(이하 민간임대주택법)』과 공공임대주택 공급 및 운영, 분 양전환 등에 관한 내용을 분리해 『공공주택 특별법』으로 구분 제정

1) 국토교통부, 「민간임대사업 육성 및 활성화 방안 연구」, 2015. pp.16~18 참조

❑ 민간임대주택공급제도의 핵심은 장기거주가 가능한 기업형임대주택(New Stay;

이하 뉴스테이)을 안정적으로 공급하는 데 있음

∙ 뉴스테이는 “거주기간 8년 이상, 연 5%이내 임대료 상승률로 중산층에게 공급 하는 민간임대주택의 한 유형”으로 2014년 근거 법령 없이 도입된 민간제안임 대리츠가 2015년 법제화와 함께 뉴스테이 사업으로 본격화

∙ 민간참여를 유도하기 위해 초기임대료 제한, 분양전환 의무 등의 규제를 적용 하지 않고, 택지 및 자금지원, 조세감면, 건축특례, 주택도시보증공사(HUG) 보증 등의 정책지원을 제공

❑ 정부는 지속적인 뉴스테이 공급물량 확대를 계획하고 있으나, 사업의 마중물 역할 에 머물러야 할 주택도시기금에 의존하고 있는 자금지원 정책으로는 사업의 지속성 을 담보하기에는 한계가 있는 상황임

∙ 주택공급 측면에서는 주택임대차시장의 구조변화에 따른 임대주택 부족문제 해 결과 소비자의 니즈에 부합하는 우량임대주택 공급이 필요한 상황이나, 이에 맞는 임대주택을 지속적으로 공급하는 데 필요한 재원을 부채적 성격을 지닌 주택도시기금에만 의존하기에는 한계

∙ 장기적 관점에서 기금이 현재 뉴스테이 공급을 위한 출자와 융자를 수행하고 있는 점을 고려할 때, 새로운 출자자나 투자자의 진입을 유도하는 것은 매우 중요

∙ 아울러 민간에서는 분양전환의무 폐지 등의 규제완화, 공적기금 지원, 공공택 지 제공, 민간융자 보증 등의 형태로 수익성 제고와 신용 보완을 지원하고 있는 현행 정부 정책들이 언제까지 유지 가능할지에 대해 우려하고 있는 상황이어 서, 사업참여자들이 느끼는 불확실성을 해소하기 위해서는 지속가능한 뉴스테 이 사업이 될 수 있는 환경을 부동산간접투자 상품을 중심으로 한 금융지원 기 반 강화에 초점을 맞추어 조성하는 것이 필요

❑ 따라서 뉴스테이의 지속적 공급과 확대를 위해서는 사업추진에 필요한 재원조달 구 조를 안정적으로 가져갈 수 있는 금융지원 방안을 마련하는 것이 최우선적으로 해 결해야 할 현안이라 할 수 있음

2) 연구의 목적

❑ 뉴스테이 공급정책이 서민과 중산층의 주거안정에 기여하기 위해서는 지속적이고 효과적인 재원 확보와 운영이 전제될 필요가 있음

∙ 뉴스테이의 안정적 공급을 위해서는 공적 연기금과 금융기관 등 재무적 투자자 (Financial Investor; 이하 FI)의 참여확대가 매우 중요함

∙ 하지만, 이를 뒷받침할 수익성에 기초한 임대주택사업과 투자자가 자금을 용이 하게 회수할 수 있는 정책방안 등에 대한 검토는 미흡한 실정임

❑ 이 연구는 뉴스테이의 원활한 공급과 정책 지속성 확보의 핵심인 유동성 확보 방안 을 리츠(REITs)와 부동산펀드(REF) 등 부동산간접투자 상품을 중심으로 마련하 는 데 목적이 있음

❑ 연구 목적을 효과적으로 달성하기 위해,

∙ 첫째, 뉴스테이 사업의 정책적 특성을 살펴보고, 뉴스테이의 사업성을 검토

∙ 둘째, 뉴스테이의 기대수익률, 최저요구수익률 등을 자본비용을 통해 추정

∙ 샛째, 자금조달의 용이성을 위해 대부분 리츠 형태로 투자가 이루어지고 있는 뉴스테이 리츠의 대형화, 공모활성화 방안을 검토

∙ 특히, 재무적 투자자(FI) 뿐 아니라 일반투자자의 관심도 끌 수 있는 효과적 인 금융지원 정책방안 검토. 뉴스테이 사업이 갖는 리스크(자금회수의 어려 움, 투자자 보호 미흡 등)를 줄이고, 비상장 기한부 운영형태(일물-일리츠) 로 이루어지고 있는 민간임대리츠의 문제점을 보완하는 유연한 뉴스테이 리 츠가 주식시장에 상장되어 누구나 쉽게 접근할 수 있도록 하는 방안을 검토하 여 제시

2. 연구범위와 방법

1) 연구 범위

❑ 이 연구는 「민간임대주택에관한특별법』에서 정하고 있는 민간건설임대주택사업 중 기업형 임대사업자에 의한 기업형임대주택(뉴스테이)를 대상으로 함

∙ 일반형임대주택에 속하는 준공공임대주택(8년)과 단기임대주택(4년)은 제외

❑ 뉴스테이 사업의 유동성 제약 완화를 위한 금융지원 방안을 리츠(Reits)와 부동산 펀드를 대상으로 검토

그림 1-1 연구범위와 대상

자료: 저자 작성

2) 연구방법 및 수행절차

❑ 공동연구 및 해외사례 분석

∙ 국토연구원과 한국금융연구원이 공동으로 연구를 수행하되 부동산펀드, 적정 수익률 등의 연구는 금융연구원이 수행

∙ 관련 업계 및 연구기관 전문가와 협력연구 수행

∙ 재무적 투자자(FI)와 개인 투자자의 접근이 용이한 상장형 리츠 상품에 대한 해외사례 분석: 증권시장에 상장되어 거래되고 있는 호주의 스테이플드 리츠 (Stapled REITs), 싱가폴의 스폰서드 리츠(Sponsored REITs, 앵커 리츠라고 도 함) 검토

❑ 공무원 및 유관기관 전문가 자문

∙ 국토교통부(뉴스테이정책과), 리츠협회, 기업형 임대주택 공급자, 자산운용기 관(AMC) 등의 연구자문 실시

❑ 연구추진절차

∙ 뉴스테이의 사업추진 현황과 향후 공급계획, 공급 확대와 제도 안착을 위한 과 제, 제도의 지속가능성을 위한 적정수익률 검토, 사업재원의 원활한 조달을 위 한 유동성 확보방안 등을 검토하는 절차로 연구 수행

그림 1-2 연구수행절차(공동연구의 틀)

연구추진 절차 연구의 주요 내용 연구 수행 방법

문제인식과 정책의 특징 이해

∙ 주택임대차시장 변화

∙ 중산층 주거불안 심화

∙ 민간임대주택공급 확대 필요

∙ 문헌연구

󰀻

분석 및 실증

∙ 사업성 분석

∙ 기대수익률 등 자본비용 분석

∙ 뉴스테이 사업의 위험성 분석

∙ 뉴스테이 관련 부동산금융시장 환경

∙ 실증분석

∙ 시뮬레이션

∙ 사례분석

∙ 전문가 자문

∙ 협동연구(국토연구 원, 한국금융연구원 등)

󰀻

정책방안 검토

∙ 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융지 원 방안

∙ 뉴스테이 리츠의 대형화, 공모활성화

󰀻

결론 및 정책제언

∙ 뉴스테이의 안정적 공급

∙ 부동산간접투자 상품 규제완화 및 시 장 활성화

∙ 전문가 자문

∙ 협동연구(국토연구 원, 한국금융연구원) 자료: 저자 작성

3. 선행연구와의 차별성

❑ 주요 선행연구 검토

∙ 「민간임대주택법」 제정 이전에 이루어진 기존 연구들의 대부분은 민간임대주 택사업 육성 및 활성화 필요성, 그 구체적 방안에 관한 논의들이 주를 이루어 왔음

∙ 전자의 경우는 임대시장에 대한 분석과 전망을 근거로 기업 및 개인 임대사업자 육성 필요성과 이를 통한 임대시장 안정 달성에 초점이 맞춰져 있으며, 임승직 (1996), 이상영(2012), 이창무(2014)가 대표적

∙ 후자는 민간임대주택사업의 사업성을 제고하기 위해 수익성 분석하는 데 주안 점을 둔 것으로 진정수·김근용(1998), 하성규·권성문(2006), 박환용(2007), 권주안 외(2013)가 있음

∙ 최근 연구로는 『민간임대사업 육성 및 활성화 방안에 관한 연구(국토교통부, 2015)』와 『기업형 민간임대주택사업 활성화를 위한 제도개선 현황과 정책과제 (장경석, 2015)』 등이 있음

∙ 국토교통부(2015)에서는 민간임대사업 도입을 위한 관련법령 및 제도 정비방안, 민간임대주택사업의 수익성 분석, 주택임대관리업의 육성 및 선진화 방안 등에 대한 다양한 검토가 이루어졌고, 장경석(2015)에서는 민간임대사업 활성화 정 책에 따른 수익성 분석과 비제도권 민간임대사업의 육성 필요성을 다루었음

❑ 선행연구와의 차별성

∙ 기존 연구의 대부분은 민간임대주택사업 제도 도입과 활성화 필요성에 주안점 을 두고 수행

∙ 이 연구는 뉴스테이 사업에 한정해 유동성 제약 문제 완화 방안을 검토 및 제시 하고자 한다는 점에서 기존연구와 연구수행 목적 측면에서 차별화

∙ 특히, 뉴스테이 사업의 효과적․ 안정적 운영을 위한 금융지원 방안을 리츠의 공 모 활성화 방안과 부동산펀드의 수익률 확보 방안을 통해 제안하고 있다는 점에 서 정책방안 제시측면에서도 기존연구와 차별화

표 1-1 선행연구 현황 및 차별성

구 분 선행연구와의 차별성

연구목적 연구방법 주요연구내용

주요 선행 연구

1

∙ 과제명: 민간임대주택 수익성 분 석에 관한 연구

∙ 연구자(년도):하성규, 권성문(2006)

∙ 연구목적: 국민주택기금 지원 여 부에 따른 민간임대주택사업의 수익성에 미치는 영향 분석

∙ 국내 문헌 검토

∙ 수익성분석(NPV, IRR, 민감도분석)

∙ 선행연구 검토

∙ 수익성 분석

∙ 조정변수 선정 및 효과분석

2

∙ 과제명: 민간임대주택사업 활성 화 방안

∙ 연구자: 권주안·황은정(2013)

∙ 연구목적: 민간임대사업 활성화 대책을 검토하여 민간참여 임대 사업의 수익성 분석

∙ 문헌연구

∙ 설문조사

∙ 실증분석

∙ 임대주택제도 및 시장동향

∙ 민간임대대책 검토 및 임대사업 수익성 분석

∙ 임차수요 특성 분석

∙ 민간임대사업 활성화 방안

3

∙ 과제명: 민간임대주택 산업 활성 화 방안-일본사례를 중심으로

∙ 연구자: 장우석(2013)

∙ 연구목적: 일본사례에 대한 검토 를 근간으로 국내 민간임대주택 산업 활성화를 위한 방안 제시

∙ 문헌연구

∙ 사례연구

∙ 비교연구

∙ 일본 민간임대주택산업 현황과 성장 배경

∙ 주요 정책 및 효과

∙ 일본 민간임대주택산업 발전사 례의 시사점

4

∙ 과제명:민간임대사업 육성 및 활 성화 방안연구

∙ 연구자(년도): 국토교통부(2015)

∙ 연구목적: 민간임대사업 도입을 위한 정책 및 효과 분석

∙ 해외사례조사

∙ 파급효과 분석

∙ 일본, 독일, 프랑스 등 해외사례 검토

∙ 민간임대사업 활성화 방안

∙ 정책효과 분석

∙ 특별법(안) 내용 검토 및 보완 방안

5

∙ 과제명: 기업형 민간임대주택사 업 활성화를 위한 제도개선 현황 과 정책과제

∙ 연구자(년도): 장경석(2015)

∙ 연구목적: 기업형 민간임대사업 육성 정책의 문제점과 개선사항

∙ 국내외 문헌 검토

∙ 수익성 시뮬레이션

∙ 선행연구 검토

∙ 정책별 수익성 시뮬레이션

∙ 비제도권 민간임대사업 육성 필 요성

본 연구

∙ 기업형임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안

∙ 기업형임대주택의 원활한 공급을 위한 재무적 투자자(FI)와 개인 투자자 참여 확대방안을 부동산 간접투자 상품인 리츠와 부동산 펀드를 중심으로 마련

∙ 공동연구 수행

∙ 해외사례조사

∙ 사업성, 수익성 변 화 시뮬레이션

∙ 기업형임대주택 도입배경과 사 업구조

∙ 사업성과 적정 수익률 분석

∙ 리츠 및 부동산펀드를 이용한 금 융지원 방안

자료: 저자 작성

4. 연구의 기대효과

❑ 뉴스테이 사업의 유동성 제약 문제해결에 기여

∙ 제도의 지속가능성을 위해서는 부동산의 최대 단점인 ‘유동성 제약’을 해결하 는 것이 매우 중요

∙ 부동산간접투자 상품인 리츠와 부동산펀드를 활용하는 다양한 방안의 제시는 이러한 문제 해결에 기여

❑ 뉴스테이 공급 확대 유도로 중산층의 주거안정에 기여

∙ 기업 및 개인 투자자의 기업형임대주택 사업 참여 확대 유도 및 중견건설기업에 의한 뉴스테이 공급 확대로 중산층 주거안정에 기여할 것으로 기대

❑ 주택시장에 뉴스테이 사업 지속에 대한 시그널 제공

∙ 뉴스테이 공급 확대 및 사업의 정책기조 유지, 정부 지원정책이 정교화 될 것이 란 인식을 기업형 임대사업자에게 제공할 수 있을 것으로 기대

CHAPTER 2

뉴스테이 정책의 특징과 사회경제적 효과

01 뉴스테이 정책의 도입배경과 특징 13

02 뉴스테이 사업구조와 공급 실적 24

03 뉴스테이 공급 활성화를 위한 금융지원정책 현황과 한계 38

04 뉴스테이의 사회경제적 효과 43

CHAPTER

2 뉴스테이 정책의 특징과 사회경제적 효과

1. 뉴스테이 정책의 도입배경과 특징

1) 정책도입 배경과 경과

(1) 임대주택공급 패러다임의 변화와 주택의 성격 변화

❑ 주택 임대차시장은 주택매매가격, 가계소득, 금리, 인구 및 가구구조 변화 등의 영향을 받음

∙ 전국 주택매매가격 상승률은 국지적인 하락과 반등을 반복하다 2012년 –1.4%

상승률을 기록한 후 2014년 1.7%, 2015년 3.5%, 2016년 9월 현재 0.3%의 완만한 상승세를 유지¹⁾

∙ 가계소득은 2013년 이후 2%대 증가율을²⁾ 보이고 있고, 신규취급기준 1년 만기 정기예금 금리도 2007년 5%대에서 2013년 이후 1~2%대의 저금리가 지속³⁾

∙ 인구는 1990년대까지 60만 명대를 기록했던 출생아 수가 2002년 40만 명대로 진입한 이후 최근 3년간 43만 명대를 유지하고 있어 우리 사회에서 저출산․

고령화 현상이 고착화되어 가는 경향

∙ 통계청 ‘2015년 인구주택총조사’에서는 2015년 1인 가구가 27.2%로 주된 가 구유형으로 등장하였고, 전체 가구(1956.1만) 중 도시지역(洞 부) 거주가구가 81%(1548.2만)로 이는 2010년(1453.8만)보다 9.0%(130.4만)가 증가한 것 으로 이는 전체 가구증가분(159.7만)의 81.7%에 해당

1) 한국감정원, 부동산통계정보시스템(http://www.r-one.co.kr/rone/). 접속일자 2016.10.5.,15:40.

2) 통계청, 국가통계포털(http://kosis.kr/statisticsList/). 접속일자 2016.10.5.,17:40.

3) 한국은행, 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr/). 접속일시 2016.10.5., 17:58.

∙ 수도권 거주가구도 꾸준히 증가하여 2015년 가구의 48.7%인 952만 가구가 수 도권에서 생활. 그러나 전국의 가구 증가율은 1985년 이후 꾸준한 감소세에 있 으며 2015년도에는 2010년보다 1%p 감소한 8.9%의 증가율을 기록⁴⁾

❑ 빠르게 변화하고 있는 임대주택시장의 구조변화와 특성에 맞는 원활한 임대주택 공 급 추진 필요성이 강하게 대두

∙ 2008년 금융위기 이후 집값 상승기대 감소, 저금리, 소득대비 높은 주택가격 등 의 영향으로 전세가 감소하고 보증부월세 중심으로 임대차시장으로 빠르게 재편

∙ 국토교통부의 ‘2012년 주거실태조사’에서는 전체 임차가구 중 월세가구 비중 (49.9%)이 전세가구 비중(50.1%)보다 낮았으나, 2014년 조사에서는 월세 비중이 55%로 전세비중 45%보다 10%p 높은 것으로 나타남

∙ 2015년 전월세거래량은 147.3만 건으로 2014년 137.3만 건보다 10만 건, 7.3%나 증가하였고, 이 가운데 월세 비중이 45.3%를 차지(확정일자 신고 않 는 순수 월세는 제외)

∙ 2016.2월 거래량(전국 140,349호, 수도권 87,936호) 중 월세 비중은 46.2%

로 전년동월 42.2% 대비 4.0%P 증가. 임차유형별로는 전년동월 대비 전세는

△3.5% 감소하였으나 월세는 22.9% 증가

❑ 먼저, 주택시장 구조변화에 대응하기에는 우리나라 임대차시장의 구조적 한계를 해결해야할 강한 필요성을 뉴스테이 정책도입의 배경으로 들 수 있음. 특히 임대계 약의 특성과 임대사업에 대한 기존 관행이 민간임대주택 공급을 제약하는 요인으로 작용하고 있어 이에 대한 개선 필요성을 인식

∙ 우리나라의 임대사업은 순수월세 중심의 외국과 달리 계약방식에서 전세계약과 보증금 비중이 높은 월세계약이 주를 이루고 있어 민간임대주택사업이 활성화 될 수 있는 수익성 창출에는 취약한 구조

∙ 주택을 임대할 경우 수익성이 떨어져 자본차익 없이 임대주택 건설에 투자하기 어려운 환경. 이는 임대주택 중 공공의 비중과 재정 부담을 키웠고, 비제도권 민간임대주택의 임대사업자 등록(제도권화)을 막는 요인 중 하나로 작용

4) 통계청, 보도자료(“2015 인구주택총조사(전수부문: 등록센서스 방식 집계결과)”), 2016.9.7.

❑ 둘째, 임차수요 특성에 맞춰 수급불안 및 거주불안 문제를 완화하기 위해 민간사업 자의 역할 제고 필요를 들 수 있음

∙ 1~2인 가구 증가, 고령화 등으로 공공임대주택에 대한 소요가 꾸준히 증가하고 있고, 중소형 주택선호 등 주택수요도 다변화되고 있으나 공공임대주택 공급 재정 등을 감안할 때 적시에 이러한 변화에 대응하기 에는 한계

∙ 전체 임대주택 가구(약 834만, 2014년)의 80% 수준인 664만 가구가 비제도 권(개인) 임대주택에 거주. 제도권(등록) 임대주택은 전체의 20%인 171만 가 구에 불과⁵⁾

∙ 제도권 임대주택 중 공공임대주택 재고가 약 70%를 차지하고 있어 민간임대주 택사업자의 역할은 상대적으로 미흡

∙ 특히, 개인에 의존하고 있는 현행 민간임대주택 공급 관행으로는 주택시장 구 조변화를 극복하기가 어렵고, 개인에 의한 공급의 지속성 보장도 불확실한 만 큼 임대주택 공급원의 다양화와 함께 안정적으로 거주가능한 양질의 민간임대 주택 재고 확보가 필요

❑ 셋째, 거주기간 및 주거이동에서 어려움을 느끼고 중산층 주거불안 문제를 해결하 는 것이 주택임대차 시장 안정과 주거복지 향상을 위해 매우 중요하다는 공감대의 확산을 들 수 있음

∙ 국토교통부 주거실태조사(2011)를 보면, 임차가구 주거불안의 주요 원인은 장 기간 안정적 비용으로 거주하지 못하는 데서 기인

∙ 중산층의 경우 계약만료 후 임대료 상승(49.4%), 짧은 임대계약기간(29.4%), 계약만료 후 이사할 주택마련 어려움(27.8%), 임대기간 중 퇴거 요구 (24.9%) 순으로 불안감을 크게 느끼는 것으로 나타남

❑ 마지막으로, 주택의 사회적 성격 변화도 뉴스테이 정책 도입의 배경으로 작용

∙ 주택에 대한 기존 인식은 소유에 기반한 ‘축적적’ 성격이 강했으나 주택보급률 향상, 저출산 및 가구 증가 둔화 등 인구사회적 변화, 저성장과 저고용 등 경제 적 요인 등으로 소유보다 주택을 이용하려는 경향이 점진적으로 증가

5) 국토교통부, 온나라부동산포탈(www.onnara.go.kr), 접속일시 2016.11.25.

∙ 주택에 대한 소유보다 이용이라는 사회적 성격의 완만한 변화추세는 상품으로 서의 주택의 ‘소비적’ 성격이 증가함을 보이는 것으로 자가보다 차가, 특히 월 세화 경향이 주택의 소비적 성격을 잘 나타나는 것

∙ 그러나 우리의 경우 소득 대비 높은 주택가격과 저금리 등 주택시장 여건 이 이러한 주택의 사회적 성격 변화를 이끄는 중요한 요인임을 무시할 수 없음⁶⁾

❑ 이상과 같은 배경 하에 정부는 서민층을 위한 공공임대주택 공급은 지속하여 재고 를 확충하되, 최근 주거불안과 주거비 부담을 크게 느끼고 있는 중산층의 주거안정 을 위해 민간의 투자여력을 활용한 뉴스테이 공급을 추진

∙ 2015년 공공주도의 임대주택 공급방식에서 탈피해 민간의 활력을 활용하는 민 간임대주택 공급방식을 본격 도입하면서 기존 임대주택공급 패러다임에 일대 변화를 단행

∙ 임대주택 부족문제 해결로 주택 임대차시장 안정화, 서민과 중산층의 안정적 주거생활 보호, 더 나은 거주환경 제공을 지향하기 위해서는 전통적 방식의 공 공임대주택 공급과 민간 개인사업자에 의존하던 임대주택공급 방식에서 탈피한 민간 사업자에 의한 임대주택 공급 확대가 필요

∙ 민간임대주택사업자의 수익성 보전을 위해 공공택지 및 세제 지원, 규제완화, 주택도시기금 출자, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 등 다양한 형태의 지원정 책을 추진하고, 이를 통한 임대주택 공급 확대를 유도하여 중산층에게 자유로 운 주거이동과 새로운 주거선택권을 제공

∙ 산업측면에서는 기존 건설과 시공에 머물렀던 주택산업의 업무영역을 주택임대 및 유지 관리, 주거관련 서비스 제공 영역의 확대 등 부동산산업의 종합화와 선진화를 함께 지향

6) 국토교통부 주거실태조사에 의하면, ‘내 집 마련이 꼭 필요하다’고 생각하는 응답자는 2010년 83.7%였으나 2014년에는 79.1%로 나타남. 다만, 소득계층이 낮을수록 필요하다는 응답자가 더 크게 감소(저소득층: 2010년 83.9% → 2014년 77.9%) / 국토교통부, 「2014년도 주택실태조사」, 2014.12., pp.116~117.

(2) 임대주택공급 정책변화와 뉴스테이 정책도입 경과

❑ 주요 임대주택 정책 및 제도 변화

∙ 1982년 ‘임대주택육성 방안’ 발표 이후, 1988년 주택 200만호 건설시의 영구 임대주택 공급, 1990년대의 국민임대주택 공급 등 근래까지 꾸준하게 공공주 도로 임대주택을 공급

∙ 1980년대: 임대주택건설촉진법(1984) → 영구임대 도입(1988, 주택 200만 호 건설계획)

∙ 1990년대: 공공임대 건설(1992, 25만호) → 임대주택법 제정(1993) → 국민 임대 100만호(1998, 30년)

∙ 2000년대: 국민임대건설특별법(2003)⁷⁾ → 보금자리주택 공급(2008)

∙ 2010년 이후: 다가구 매입임대 공급(2010, 전월세시장안정 방안) → 준공공임 대, 행복주택 공급(2013) → 공공주택건설 등에 관한 특별법 시행(2014) → 임대주택 법령체계 개편(2015, 민간임대주택 특별법, 공공주택 특별법) → 공 공지원주택, 공공임대주택 개념 재정립(2016.4.27.대책)⁸⁾

그림 2-1 기존 임대주택 유형

자료: 이수욱,“임대주택 공급 패러다임 변화와 뉴스테이”, 제1회 미래주택포럼 세미나 발표자료, 2016.11.30., p.9.

7) 2012년까지 공공임대 재고율 목표치 15% 제시.

8) 공공지원주택: 소유, 관리주체와 관계없이 공공지원(자금지원, 세제감면 등)을 통해 시세보다 저렴한 임대료로 공급된 장기임대주택(8년 이상)을 총칭하는 것으로 정의하여 관리. 이 개념의 도입에 따라 민간임대주택 가운데 기업형민간임대주택(뉴스테이)와 일반형민간임대주택도 공공지원주택의 범주에 포함.

❑ 기존 임대주택 유형과 공급주체

∙ 공공임대주택: 중앙정부, 지방자치단체, 공공기관이 영구, 50년, 국민(건설, 다가구 매입), 전세임대, 장기전세, 행복주택, 공공임대(5년, 10년, 사원, 분 납 임대) 공급

∙ 공공 및 민간임대주택: 민간업체에 의한 공공(10년, 5년), 사원, 민간건설임 대, 정비사업에 의한 임대주택 공급

∙ 민간임대주택: ① 법인(임대사업자로 등록)이 매입임대, 준공공건설, 준공공매 입임대주택 공급, ② 개인 다주택자에 의한 민간임대주택 공급

❑ 임대사업자 등록여부에 따른 임대주택의 구분

∙ 임대사업자로 등록했는지 여부에 따라 제도권 임대주택과 비제도권 임대주택으 로 구분 가능. 이는 법적 구분이 아닌 행정적․ 학술적 차원의 구분이라 할 수 있음.

∙ 제도권 임대주택: 건설임대주택(공공건설임대, 민간건설임대), 매입/전세임대 주택(다가구, 단독, 다세대, 연립, 아파트 등)

∙ 비제도권 임대주택: 임대사업자로 미등록한 개인이 소유하고 있는 민간임대주 택(전월세주택)

❑ 뉴스테이 정책의 도입 경과

∙ 2015.1.13.,‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안(New Stay정책)’ 발표(관계부처합동)

∙ 2015.8.28., 「민간임대주택에관한특별법」 제정, 동 법 시행령(12.28), 시행 규칙(12.29) 제정

∙ 2015.9.2., ‘서민․중산층 주거안정강화 방안’을 통해 모리츠(허브리츠) 구조 도입. 기금은 리스크 분산 위해 母리츠에 출자, 母리츠가 다수의 子리츠에 재 출자하는 母子리츠 도입. 재무적 투자자(FI) 참여 유도를 위해 母리츠 주식상 장 및 p-ABS 발행 추진⁹⁾

9) p-ABS: 리츠가 차입한 민간자금에 대한 대출채권에 주택도시보증공사(HUG)의 원리금 지급보증을 불여 발행하 는 유동화 증권으로 민간 대출금의 유동화를 유인. 현재 공공임대리츠가 발행 중.

∙ 2015.11.13., 뉴스테이 사업에 母子형 리츠 적용위해 母리츠에 해당하는

‘New Stay HUB 위탁관리리츠(자산관리회사: LH)’ 설립

∙ 2016.1.14., 국토부 업무보고(내수 진작 및 수출 활성화를 위한 주거안정 강 화 및 민간투자 활성화 방안) : 2017년까지 총 13만호 사업부지 확보, 8만호 공급(리츠영업 인가), 4만호 입주자 모집

∙ 2016.3.3., 토지지원리츠 도입방침 발표(‘뉴스테이에 민간자금 투자 확대한 다.’ 국토교통부 보도자료)

∙ 2016.4.27., ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’ 발표: 사업부지확보 2017년까지 13 → 15만호로 확대(2016년 0.5만호↑, 2017년 1.5만호↑), 토 지지원리츠 도입, 뉴스테이 활성화를 위한 규제완화 및 금융지원 강화 등 추가 적인 규제완화¹⁰⁾ 발표

∙ 2016.7.7., ‘투자활성화 대책: 신산업 육성 중심(관계부처 합동)’ 발표, 뉴스 테이에 대한 금융기관 투자 규제 개선, 부동산펀드 국민주택채권 매입의무 면 제, 리츠 공모 및 상장 요건 완화, 주택임대관리업 역량 강화 등

∙ 2016.7.25., LH 공모형 뉴스테이 사업, 점진적인 토지지원리츠 형태로 전환 발표(LH보유토지 활용한 공모형 → 토지지원리츠 확대)

2) 뉴스테이 정책의 특징 (1) 뉴스테이의 의미와 특징

❑ 뉴스테이는 민간이 건설 또는 매입하여 임대기간 8년 이상, 연(年)임대료 상승률 5% 이하로 중산층에게 공급하는 민간임대주택

∙ 민간임대주택 유형은 공급규모와 임대기간, 자금지원 특성에 따라 기업형임대 주택과 일반형임대주택으로 구분

10) 촉진지구 내 복합개발 시 주거환경에 위해가 없는 모든 시설의 설치를 허용(예 : 의료시설, 휴양시설 등), 공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서 공공임대주택 (행복주택 등) 등 공공시행자의 자체 주택사업 허용, 지구지정 이후 시행자가 출자하는 리츠 등으로 시행자 변경 가능, 민간임대사업자에게 정비조합의 초기운영자금(약 30~50억) 을 손쉽게 조달할 수 있는 보증상품 개발 / 국토교통부, 보도자료, 2016.4.28.

∙ 기업형임대주택과 일반형임대주택 중 준공공임대는 계약기간 2년, 임차인이 희 망할 경우 4회 이상 갱신하며 거주 가능

∙ 기업형과 일반형 임대주택(4년 단기임대)의 차이는 기금 출자 유무와 융자규모 차등

❑ 뉴스테이의 가장 큰 특징 중 하나는 리츠(REITs)라는 부동산간접투자기구를 활용 하여 민간에 의한 임대주택을 공급한다는 점

∙ 사업 추진에 필요한 자금조달은 대부분 리츠(REITs) 형태의 투자를 통해 확 보.¹¹⁾ 이에 따라 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 위탁형 리츠 형태로 투자가 이루어지는 경우가 많음

∙ 뉴스테이는 임대주택에 투자하는 임대주택리츠 성격을 지니고 있어 법인세 면 제 및 각종 부동산관련 세금 감면혜택을 받음(위탁형이 아닌 자기관리형이거 나, 임대주택에 투자하지 않을 경우는 법인세 부담)

∙ 기존 리츠가 분양을 전제로 하는 사업에 투자하는 개발형 리츠 위주로 이루어져 오다 2008년 글로벌 금융위기 이후 미분양아파트 문제 등을 해결하기 위한 방 안으로 도입된 미분양리츠, 희망임대리츠 같은 임대주택리츠가 부분적으로 도 입되었던 것과는 차이¹²⁾

❑ 민간임대주택 규제완화 및 유형구분 단순화¹³⁾

∙ 5~10년 민간건설 공공임대 폐지 → 8년 장기임대. 기금이나 택지를 지원 받더 라도, 임대의무기간 및 임대료 상승률 제한(연 5%) 외의 공공임대 규제(분양 전환의무, 임차인 자격, 임대료 규제, 담보권 설정제한 )를 폐지

∙ 10년 민간매입 준공공임대 → 8년 장기임대. 기금지원을 받더라도 면적제한 (85㎡ 이하)을 없애고, 초기 임대료 규제도 폐지

11) 주택도시기금 같은 연기금이 투자될 경우 공모면제를 받기 때문에 현재 상장된 뉴스테이 리츠는 없는 상태라 할 수 있음.

12) 이상영, “기업형 임대주택사업의 문제점과 정책과제”, 「부동산포커스(Vol. 93)」, 한국감정원, 2016., p.75.

13) 이의 배경으로는 준공공임대 등은 지원에 비해 규제가 과도 (임대의무기간, 면적제한, 초기 임대료 규제 등)하여 등록실적 미미(2014.12월 누계 503호)한 실정이었고, 초기 임대료를 시세수준 이하로 규정하고 있으나 ‘시세’

에 대한 판단근거도 모호한 점 등을 들 수 있음.

∙ 8년 장기임대 중 기업형임대주택(뉴스테이)는 완공된 임대주택을 매입하느냐, 건설단계를 포함하느냐에 따라 매입형과 건설형으로 구분

∙ 현재 건설형은 아파트단지 중심이고, 매입형은 도심내 오피스텔이나 도시형 생 활주택 위주로 이루어지고 있음

그림 2-2 민간임대주택 유형구분 변화 기존

⇨

개선 5년/10년

민간건설 공공임대

10년 준공공 매입임대

8년 장기임대

기업형 (건설 300호 또는 매입 100호 이상 / 종합적인 주거서비스 제공) 일반형 (건설 300호 또는 매입 100호 미만,

= 준공공임대) 5년

민간건설 일반임대

5년 민간 매입임대

4년 단기임대

일반형 (건설 1호 또는 매입 1호 이상)

자료: 김태섭, “정부의 임대주택 정책과 뉴스테이 활성화 방안”, 제3차 KAPA 부동산포럼, 경일감정평가법인, 2016. 9.22., p.4 재정리.

(2) 뉴스테이 정책의 목표

❑ 뉴스테이 정책은 기업형 임대사업자에 대한 규제완화와 체계적 지원을 통해 중산층 용 임대주택 공급 확대, 임대차시장 선진화를 위한 기업형 임대사업자 육성, 고부 가가치 신규산업 육성이 목표

❑ 중산층용 임대주택공급 확대¹⁴⁾

∙ 임대주택 수요는 증가하고 있으나, 중산층이 선호하는 중소형(전용59㎡~85

㎡) 임대주택(공공임대+등록 민간임대) 재고는 부족

∙ 2014년 기준, 약 901만 호의 임대주택(총1943만 호의 46.4%) 중 19.0%(171 만)만 등록 임대주택 거주¹⁵⁾

14) 중산층의 범주로 소득 5~8분위 가구를 주된 대상으로 하고 있으나 정책발표 참고자료에서는 중산층을 중위소득 의 50%(3분위)~150%(8분위 및 9분위 일부)까지로 보고 지불가능능력 및 임대료 수준을 분석.

∙ 2006~2013년간, 서민층이 거주하는 공공부문 임대주택 재고는 49만호에서 97만호로 98.0% 증가. 중산층 대상 민간부문의 등록 임대주택 재고는 84만호 에서 64만호로 23.8% 감소¹⁶⁾

∙ 임차로 거주하기를 희망하는 중산층은 상대적으로 사적인 임대시장에 더 많이 의존. 2014년 기준 소득 5∼8분위 가구 중 임차가구는 47.8%이며, 이 중 90.3%가 민간임대에 거주¹⁷⁾

∙ 중산층용 임대주택공급 확대정책은 공유형 모기지, 디딤돌 대출 등의 자가보유 정책을 통한 지원을 지속하되, 중산층의 주거안정을 위해 중산층용 임대주택인 뉴스테이 공급도 확대한다는 취지¹⁸⁾

❑ 임대차시장 선진화를 위한 기업형 임대사업자 육성

∙ 사적인 임대시장에서는 2년 단위 계약갱신, 보증금 반환문제, 시설물 하자 등 에 따른 집주인과의 갈등이 존재. 주택임대사업을 전문으로 하는 기업형 임대 사업자 육성은 임대차시장 선진화의 핵심 과제¹⁹⁾

∙ 그러나 시장은 아직 순수월세보다는 보증금 비중이 높아 안정적인 임대수익 흐 름 확보가 어려운 상태로 투자자들의 목표수익률은 5∼6%인데 반해, 실제로 얻는 수익률은 2∼3%에 불과

∙ 이에 따라 기존 민간건설임대는 대부분 장기임대로 운영하기보다 임대의무기간 (5년 임대는 2.5년, 10년은 5년) 이후 분양전환을 목표로 운영되고 있어, 재고 물량 확충에 어려움이 있었음

15) 국토교통부, 「2015 주택업무 편람」, 2015. p.468.

16) 국토교통부, 「2015 주택업무편람」, 2015. p.471 / 국토교통부, 보도자료 “기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안”, 2015.1.13., pp.1~2.

17) 국토교통부, 「2014년도 주거실태조사(통계보고서)」, 2014.12. p.46, p.62 / 국토교통부, 2015.1.13., 上揭 보도자료, p.2.

18) 공유형 모기지, 디딤돌 대출과 비교한 뉴스테이 정책의 효율성과 효과성에 대해 공유형 모기지, 디딤돌 대출의 경우 정책지원규모는 기금의 이차보전(시중대출금리와 기금융자금리의 갭) 규모로 측정할 수 있는데 반해, 뉴스 테이는 규제완화에 따른 사회적 비용 외에 택지지원, 금융지원(기금출자/융자, HUG의 보증지원), 조세지원 등 다각적인 정책지원이 이루어짐. 이에 대해 공공임대주택과 달리 민간임대주택에 대한 지원 효과는 중산층 주거비 경감으로 귀착되기보다는 민간사업자의 수익성 보전 성격이 크다는 비판이 있음.

19) 일본은 전체 임대주택(총 1,445만호, ‘13년)의 80%를 전문기관이 위탁 관리(국토교통부, 2015.1.13., 前揭 보도자료, p.1).

∙ 국내의 민간 임대사업자(2013년말, 8.0만명)는 대부분 영세한 규모. 2014년 11월 현재 건설임대 사업자 중 300호 이상 관리업체는 298개(건설임대의 2.4%), 매입임대 사업자 중 100호 이상 관리는 252명(매입임대의 0.4%)²⁰⁾

∙ 매입임대 사업자(6.8만명)가 관리하는 임대주택은 평균 4.7호, 건설임대 사업 자중 소규모 건축업체(9,917개)는 평균 14.4호에 불과하며, 기업형태의 주택 업체(1,947개)도 평균 87.5호를 관리(전체 평균 7.9호)²¹⁾

∙ 기업형 임대사업자 육성을 위해 등록기준을 건설형의 경우 단독 300호 이상, 공동주택 300세대 이상으로, 그리고 매입형은 단독 100호 이상, 공동주택 100 세대 이상으로 하였고,

∙ 일반형 임대사업자의 경우, 건설과 매입 모두 1호 이상 300호 미만을 등록기준 으로 마련

❑ 고부가가치 신규산업 육성

∙ 기존 민간건설 임대주택은 일부 중견업체 위주로 이뤄지고, 분양주택에 비하여 품질이 떨어지고 노후화의 속도도 빨라 부정적 이미지가 형성

∙ 임대운영관리와 주거서비스를 결합한 신규 산업 육성을 통해 임대주택의 부정 적 이미지도 해소하고 건설업체의 신규 사업영역 창출

∙ 종합적 주거서비스 추진: 단순한 시설물·임차인 관리 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사제공, 가구·가전 렌탈 등

∙ 비영리, 저소득층 주거복지차원의 주거지원서비스 개념과 구분이 필요하고, 종 합적 주거서비스 즉, 생활지원, 공동체활동지원, 육아/교육지원, 의료지원 등 영역에서 영리차원의 고부가가치 창출이 가능하도록 하는 정책지원도 필요

∙ 특히, 임대관리업 관련해 매우 중요한 임대주택 중개를 둘러싼 부동산중개업과 의 업역 갈등 축소 방안마련도 필요.또한 종합적인 주거서비스 결합에 따라 주 민편의 제고라는 순기능이 있지만, 지역차원의 관련 영세업체와 협업체계가 뒷 받침되지 않는다면 갈등 우려가 있는 만큼 이에 대한 대비책도 필요.

20) 국토교통부, 2015.1.13., 前揭 보도자료, p.11.

21) 일본의 임대사업자 평균 관리호수4,765호, 상위 10개사는 평균 30만호 관리(일본, 국토교통성) / 국토교통부, 2015.1.13., 前揭 보도자료, p.4.

2. 뉴스테이 사업구조와 공급 실적

1) 뉴스테이 사업구조

❑ 뉴스테이 사업의 성격

∙ 저소득층 임대주택 건설은 ‘재정지원+LH등 공공부문’이 담당하고, 중산층 임 대주택 건설은 ‘다각적인 정책지원+민간부문’으로 위임

∙ 민간임대주택 관리는 민간임대관리회사, 법인, 개인 등 민간부문(기업형 임대 사업자 등) 육성을 통해 시행. 특히, 기업형 임대사업자 중 리츠형 임대사업자 는 건설사․ 투자자 ․민간주택임대관리회사 등이 리츠를 설립하고, 계획과 시공․

관리운영 업무까지를 일괄 수행할 수 있도록 개방

❑ 뉴스테이 사업구조 및 공급방식

∙ 뉴스테이 공급방식 및 사업구조는 (기업형임대주택) 공급촉진지구, LH 공모사 업, (연계형)정비사업, 민간제안사업 등 4개 유형²²⁾

∙ 뉴스테이 공급은 2015년까지는 민간제안(2014년부터 시작) 및 LH 공모사업 등 2가지 형태를 통해 이루어져 왔으나, 법률 제정 이후 공급촉진지구와 정비 사업 형태가 추가되어 2016년부터 시작

∙ 공급촉진지구는 그린벨트, 노후공업지역, 농업진흥지역 해제지 등을 활용(법 제22조등)

∙ LH 공모사업은 LH보유부지 중 주거여건이 우수한 부지 등 선정(법 제18조등)

∙ 연계형 정비사업은 장기간 사업이 침체된 재건축 재개발지구 활용

∙ 민간제안사업은 민간이 보유한 도심내 택지 등 활용

❑ 뉴스테이 공급 방식 다양화와 공급 확대를 위해 토지임대형 뉴스테이도 추진

∙ 뉴스테이 리츠가 토지를 매입하여 주택을 건설하는 방식 이외에도, 기금·LH 등 공공이 출자하여 토지지원리츠를 설립하고 토지를 매입하여 뉴스테이 리츠 에 다시 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이 도입²³⁾

22) 이외에 공급방식 다각화를 위해 특화형 뉴스테이(도심형, 패밀리형, 협동조합 연계형, 한옥형 등)를 확대(국토교 통부, 보도자료, 2016.2.24.). 민간제안 뉴스테이의 유형(도심형은 주거용 오피스텔 형태, 패밀리형은 3~4인 가구 겨냥 아파트).

그림 2-3 토지임대형 뉴스테이(토지지원리츠 방식) 사업구조

자료: 국토교통부, 보도자료 “뉴스테이에 민간자금 투자 확대한다”, 2016.3.3. p.3.

2) 뉴스테이 공급 현황

(1) LH 공모사업

❑ LH 공모사업은 LH가 가진 토지를 경쟁 입찰을 통해 매입하는 사업 형태로 2015년 시작되어 2016년 12월 현재 7차까지 추진

∙ 2016년 7월 공모된 단지는 영등포 교정시설(토지임대방식, 2,303호), 대구국 가산단(1,038호) 등 두 곳, 10월 현재 7차 공모사업 진행 중

∙ 뉴스테이의 임대료 절감과 재무적 투자자(FI) 참여 활성화를 위해 토지지원리 츠가 토지를 매입 후 민간에 저렴하게 임대하는 방식도 적용

❑ LH 공모사업의 사업구조는 주택도시기금과 민간사업자가 출자한 리츠가 임대사 업자로서 LH로부터 토지를 매입하여 8년 이상 민간임대주택을 건설 및 임대하는 방식

∙ 사업자 공모 및 선정〔LH공모 공고, 참가의향서 접수, 사업신청서 접수, 우선 협상대상자 선정(LH), 사업계획 협의(HUG)〕 → 리츠 설립〔우선협상대상자 리츠 설립, 기금출자 신청(Reits) 및 심의(HUG), 리츠 영업인가(국토교통 부)〕 → 주택선설 및 임대〔기금 출자 및 자금조달(사업자), 토지매매계약(LH

↔ Reits), 주택건설인허가, 입주자모집 등 임대분양, 임대운영 관리(AMC 등)〕 → 리츠 청산(임대주택 매각 및 리츠 정산)

23) 국토교통부, 보도자료 “뉴스테이에 민간자금 투자 확대한다”, 2016.3.3.

그림 2-4 LH공모사업(사업절차)

자료: 국토교통부. 민간임대주택법 설명회 자료, 2016.3.11. p.8.

❑ 주택도시기금은 리츠에 출자하여 후순위 민간 사업자와 선순위 금융기관을 연결해 주는 역할을 수행

∙ 민간사업자는 사업의 기획·주택 건설·임대관리 등 임대사업을 실질적으로 주도

∙ LH는 주택도시기금과 공동으로 사업자를 공모하는 주체로서 사업자 선정과 택 지의 매각 등을 담당하고, 기금 출자업무 수탁기관인 주택도시보증공사(HUG) 는 기금출자업무, 사업약정, 민간 차입금에 대한 보증을 담당

그림 2-5 LH 공모사업(사업구조)

자료: 국토교통부. 민간임대주택법 설명회 자료, 2016.3.11., p.9.

❑ 2015년의 경우, 4차에 걸친 LH 공모사업으로 총 9,221호를 공급

표 2-1 LH 공모 1~4차 사업 추진 현황 (2015년)

구분 선정 사업자 호수

LH 부지 공모

1차 공모 대우, 대림, 금성백조 3,265

2차 공모 롯데, 우미 1,957

3차 공모 GS, 현대 1,283

4차 공모 서희, 한환, 롯데 2,716

자료: LH 홈페이지 (http://www.lh.or.kr/) 2016. 10. 5. 17:00

∙ 2016년 5차 사업은 동탄 2신도시, 화성봉담2, 시흥장현, 광주효천지구 등 4개 지역에서 사업자로 현개산업개발 컨소시엄, 계룡건설 컨소시엄, 현대건설 컨소 시엄, 중흥건설 컨소시엄을 선정하고 모두 3044호 공급

∙ 6차 사업은 서울남부교정시설부지, 대구국가산단A2에서 사업자로 현대산업개 발 컨소시엄, 서한 컨소시엄을 선정하고 모두 3252호 공급 특히, 서울남부교정 시설부지에는 아파트 외에 복합개발로 1493호 공급하였고, 대구국가산단은 산 업단지 근로자에 특화된 주거서비스 제공과 근로자에게 일정 비율 입주 우선권 부여, 가족영화관, 도시농장 서비스 등을 제공하는 ‘근로자 특화단지’로 조성

∙ 7차 사업은 김해율하2, 서울 양원, 파주운정3에서 2151호 공급

❑ LH 공모 뉴스테이 사업은 참여기준 완화에 따라 시간이 지날수록 다양한 주체가 공모에 참여하는 등 점차 활성화 되고 있는 양상을 보이고 있음

∙ 1차 공모의 경우 시공능력 평가 순위가 있는 업체만 참여가 가능하였으나 2차 공모에서는 이러한 제한이 사라짐에 따라 중견건설사들도 참여하였으며, 건설 사 단독참여보다 건설사와 자산관리회사(AMC) 또는 금융투자자(FI)간의 컨소 시엄이 참여하여 REITs구조 실행력이 제고

∙ 3차 공모에서는 재무적 투자자(FI)에 한해 출자확약서(LOC) 대신 출자의향서 (LOI) 제출로도 사업 참여가 가능하도록 문턱을 낮춰 재무적투자자(FI)가 처 음으로 공모에 참여²⁴⁾

24) “뉴스테이가 떴다” 한국형 임대시장 자리잡을까. (2016.03.15./ 뉴스1).

∙ 4차 공모 때는 사업신청자가 컨소시엄을 구성할 때 시공사·자산관리회사 (AMC)·재무적투자자(FI) 모두 각각 10% 이상의 지분을 출자한 경우 가산점 (2점)을 주는 등 참여를 독려하여 초기부터 컨소시엄 구성을 통해 참여²⁵⁾

∙ 5차 공모는 기존 보험사들이 신용등급평가자료의 부재로 참여가 어려웠던 점을 고려하여 보험지급능력 평가로 대체할 수 있도록 함으로써 재무적 투자자(FI) 의 참여를 더욱 독려

∙ 6차 공모에서는 서울남부교정시설 부지의 경우 LH와 주택도시기금이 출자하여 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입하여 뉴스테이 임대리츠에 토지를 저렴하게 임대하여 임대료 인하를 유도하고, 사업신청자가 컨소시엄을 구성할 때 재무적 투자자(FI)가 총 출자액의 20%이상 출자하도록 하고, 복합개발부지의 상업시 설은 입점확약서를 제출토록 해 상가 임차에 대한 리스크 감소 유도

∙ 7차 공모에서는 주거서비스 강화, 자산관리회사(AMC) 참여확대 방안 등을 공 모기준에 반영하여 국공립어린이집 유치 또는 보육시설 설치, 공동체 활동공간 확보 및 활동지원, 카셰어링 주차공간, 무인택배 보관함 등 주거서비스 계획 평가요소 구체화, 임대의무기간 연장시(10년 이상) 인센티브(평가 가산점 4 점, 택지비 무이자 할부 1년 연장) 부여, 자산관리회사 참여 요건을 설립인가 기준만 충족하면 참여할 수 있도록 개정하여 신설 AMC의 참여가 확대될 수 있도록 완화²⁶⁾

(2) 민간제안사업

❑ LH 공모사업과 유사하나 제안자가 보유한 토지를 활용하므로 공모절차 등은 불 필요

∙ 민간제안 뉴스테이는 주택도시기금과 민간자금으로 사업비 조달

∙ 사업자 선정〔사업제안(사업제안자), 실무협의(HUG), 자문위원회(국토교통 부), 사업계획 협의(국토교통부, HUG)〕 → 리츠 설립〔사업제안자 리츠 설립,

25) “뉴스테이가 떴다” 한국형 임대시장 자리잡을까. (2016.03.15./ 뉴스1).

26) 국토교통부, 보도자료 “김해율하2․서울 양원․파주운정3에 뉴스테이 7차 공모”, 2016.9.28., pp.3~4.

기금출자 신청(REITs) 및 심의(HUG), 기금출자심사(HUG 기금투자위원회), 리츠 영업인가(국토교통부), 사업약정 체결(HUG)〕 → 주택선설 및 임대〔기금 출자 및 자금조달(REITs), 토지매매계약(토지소유자↔REITs), 주택건설인허 가, 입주자모집 등 임대분양, 임대운영 관리(AMC 등)〕 → 리츠 청산(임대주택 매각 및 리츠 정산)

그림 2-6 민간제안사업 사업절차

자료: 국토교통부, 민간임대주택법 설명회 자료, 2016.3.11., p.14.

❑ 민간제안 임대주택사업은 「민간임대주택 특별법」 제정 이전인 2014년 시작되어 3 개 지역에서 1278호가 공급되어 입주자모집을 마친 상태

∙ 첫 사업은 주택도시기금이 출자(342억 원, ‘15.4.24)한 임대주택리츠(KB동 자위탁관리리츠)로 준주택인 오피스텔 567호 공급

∙ 임대기간 5년(임대주택법 적용)의 매입임대형 뉴스테이이며, Reits 영업인가 (‘15.3.25), 입주자 모집(’15.5.16)이 이루어짐

∙ 이외에 인천 도화 520호, 서울 길동 191호 공급. 이상의 3개 사업의 재원조달 창구였던 민간제안임대리츠는 2015년 1월 기업형 임대리츠가 출범하면서 수급 조절리츠와 통합

❑ 민간제안 뉴스테이는 2015.5.14일 인천 도화(대림, 2105호, 패밀리형), 수원 권 선(2400호, 패밀리형), 서울 신당(729호, 도심형), 서울 대림(293호, 도심형) 등 4개 지역에 민간제안 리츠로 5529호를 공급하였고, 2017년 말 준공 예정

∙ 주택도시기금이 출자한 리츠를 활용해 제한적으로 추진한 사업으로 총사업비의 30% 이내를 출자²⁷⁾

❑ 민간제안사업의 구체적인 사업추진방식은 지구별로 조금씩 차이가 나타남

∙ 동자8위탁관리리츠의 경우 사업자금은 사업제안자(보통주 20%)·주택기금(우 선주) 공동출자 및 민간 융자금으로 조달. 이중 민간 융자금의 경우에는 기존

‘임대주택 리츠 공동투자 협약기관’으로부터 금리입찰을 통해 조달

∙ 인천 도화 뉴스테이²⁸⁾의 경우 자금조달은 주택도시기금과 민간자금이 사업비 6148억 원을 조달하였고, 토지는 인천도시공사가 뉴스테이리츠(인천도화 뉴스 테이 기업형 임대개발전문 위탁관리리츠)에 매각. 리츠의 투자구성에서 타인자 본은 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 민간차입금을 사용하고, 리츠의 지 분을 구성하는 자기자본에는 주택도시기금(우선주, 17.5%)과 인천도시공사 (보통주, 3.76%) 그리고 시공사(대림산업, 보통주, 3.76%)

∙ 서울 신당동 뉴스테이(하나스테이제1호 개발전문 위탁관리리츠)는 주택기금·

하나은행·삼성생명·반도건설이 출자하여 설립한 리츠가 도로교통공단 신당동 부지를 매입해 준공공임대주택 729호를 건설·공급하는 사업

∙ 이외에 서울 대림동 뉴스테이(해피투게더스테이제1호 위탁관리리츠; 주택도시 기금과 주택임대관리회사 HTH가 설립), 수원 권선동 뉴스테이(대한제1호 뉴 스테이 위탁관리리츠; 주택도시기금, 한화건설 공동 출자) 등 다양한 사례가 있음

27) 임대주택법 시행령 개정(‘15.5.6)으로 공공택지 내 분양용지에 건설하는 임대주택을 공공건설임대에서 제외한 사례.

28) 인천 도화(‘15.1.23)는 뉴스테이 1호 사업으로 인천도시공사 보유토지에 주택기금, 인천도공, 대림산업이 출자 하여 임대주택(8년 이상 임대) 2,107호를 공급. 5.5:1의 청약률 기록(11,258명 청약).

그림 2-7 민간제안사업 사업추진방식(예)

동자8위탁관리리츠* 인천 도화지구**

자료: *이상영, “임대주택리츠의 현황과 전망”, 주택협회 세미나 발표자료, 2015.5.19., p.19에서 재인용.

**국토교통부. 보도자료 “뉴스테이, 인천 도화에서 첫 발을 대딛다”, 2015.9.16., P.6.

(3) 뉴스테이 연계형 정비사업

❑ 재개발, 재건축 등 주거환경정비사업장을 대상으로 조합분양분외 일반분양분을 리 츠나 부동산펀드에 뉴스테이로 매각해 사업을 추진하는 방식 등

∙ 조합이 기업형 임대주택을 수용하여 일반분양분을 리츠에 싸게 매각(예, 시세 의 80%) 이관하면, 지자체는 이에 상응하는 용적률 등 인센티브를 제공하여 조합원의 개별분담금 증가 부담을 보전하는 방식

∙ 지자체 자체평가 수행 후 선정된 사업장을 정비사업에 응모하면 국토부에서 정 비구역을 선정하고, 선정된 구역은 정비조합에서 총회 의결로 뉴스테이 추진 여부 결정

❑ 뉴스테이 연계형 정비사업을 추진하는 조합에 대한 초기 사업비 지원도 실시²⁹⁾

∙ 초기 사업비 지원은 정비사업자금 대출보증 제도를 통해 실시하고, 기존 정비사 업자금 대출보증은 관리처분 인가 이후에 가능하였으나,6.13일 부터 뉴스테이를 추진하는 조합이 우선협상대상자를 선정하고, 사업시행인가를 신청하는 경우, 총사업비의 5%에 해당하는 사업비 대출이 가능하도록 HUG에서 보증을 실시

29) 국토쿄통부, 보도자료(뉴스테이 연계형 정비사업, 금융지원 강화된다), 2016.6.9. pp.1~2.

그림 2-8 정비사업연계형 추진절차

자료: 국토교통부, 민간임대주택법 설명회 자료, 2016.3.11. p.11.

❑ 부동산리츠방식의 경우 주택도시기금이 출자하는 임대리츠를 설립하여, 정비사업 일반분양분을 매입하고 뉴스테이로 활용하는 방식

∙ 주택도시기금이 출자하는 임대리츠를 설립하여, 정비사업 일반분양분을 매입하 고 뉴스테이로 활용. 리츠는 기금 출자, 재무적투자자 출자 및 금융기관 융자를 통해 주택을 매입

∙ 일반분양분을 시세보다 저렴한 수준으로 매각 할 수 있도록 하여 임대사업자 (AMC) 및 재무적 투자자(FI) 유치에 유리한 조건 마련

그림 2-9 뉴스테이 연계형 정비사업(부동산리츠 방식)

자료: 국토교통부. 민간임대주택법 설명회 자료, 2016.3.11., p.12.

❑ 부동산펀드방식은 100% 민간자금만으로 구성하는 부동산펀드를 활용하는 경우이 며, 인천 십정2 주거환경개선사업(‘15.11.11)이 그 예임

∙ 2016.2.23 일반분양분 3600세대 전량을 사업시행자인 인천도시공사와 기업형 임대사업자인 스트래튼 홀딩스가 매입(8.5천억 원)

그림 2-10 뉴스테이 연계형 정비사업(부동산펀드 방식)

자료: 국토교통부. 보도자료 “인천 십정2 주거환경개선사업, 뉴스테이 매매계약 체결”, 2016.2.24.

❑ 2016년 상반기 뉴스테이 연계형 정비사업 공모(‘15.12.28~’16.1.13) 결과, 모두 37개 사업장이 공모에 참여

∙ 이 가운데 전국 6개 시, 도 15개 정비구역을 정비사업 후보구역으로 선정

∙ 서울 1곳(강북2구역 도시환경정비사업, 333호), 경기 3곳(고양능곡6구역 도 시환경정비사업, 2,278호), 인천 6곳(금송재개발사업, 1,942호), 부산 3곳 (우암1구역재개발사업, 1,776호), 기타 충남 1곳, 대구 1곳 등으로 총 공급가 능 뉴스테이 물량은 2만 3638호

❑ 하반기 공모(7.11~7.29) 결과, 모두 34개 사업장이 공모에 참여. 이 가운데 서울 시 관악 강남아파트 재건축 등 7개 정비구역을 후보지로 선정³⁰⁾

30) 국토교통부. 보도자료 “관악 강남아파트 재건축 등 7개 정비구역, 뉴스테이로”. 2016.8.29.