표 3-7 택지공급가액 할인 가정
구분 내용
택지공급가격할인 최초 택지공급가액 대비 5%, 10% 15% 할인 시 사업성 개선 파악 자료: 저자 작성
표 3-8 택지공급가액 할인에 따른 내부수익률 변화
구분 사업이익변화 IRR
택지공급가액 5% 할인 53,806 5.19% → 5.83% (0.64%p 상승) 택지공급가액 10% 할인 61,257 5.19% → 6.52% (1.33%p 상승) 택지공급가액 15% 할인 68,508 5.19% → 7.25% (2.06%p 상승) 자료: 저자 작성
❑ 자본비용은 사업의 자본조달이 계속적으로 이루어지기 위한 전제조건이며, 자본조 달과 투자결정을 연계하여 최적의 재무적 의사결정을 내리는 판단기준임
∙ 사업의 기대수익률이 자본비용보다 클 때 투자가 이루어지게 되는데, 여기서 기대수익률은 특정사업을 통해 도출되는 내부수익률(IRR)을 의미함
∙ 사업에 있어서 자본비용은 재무적 할인율로 사용되며, 순현재가치(FNPV) 및 내부수익률(FIRR)을 통해 사업의 타당성을 평가함
∙ 재무적 할인율은 통상 시장에서 결정되는 기회비용으로 시장에서 거래되는 증 권가격에 포함된 기대수익률이며, 시장에서 성립되는 가격에 누구나 자유롭게 이 증권을 매매할 수 있어 기대수익률은 곧 투자자의 자본의 기회비용, 즉 자본 비용이 됨
❑ 다만, 자본비용은 실제 자본이 조달되는 원천이 다르기 때문에 원천별로 자본비용 이 다르며, 최종적으로는 원천별 비중을 고려한 가중평균 자본비용으로 측정이 가 능함
∙ 조달원천은 크게 자기자본비용과 타인자본비용(부채비용)으로 구분할 수 있으 며, 세부적으로는 우선주, 보통주, 부채 등으로 구성됨
∙ 또한 사업의 특성별로 자본조달의 구성, 이자율 및 요구수익률 등이 다르기 때 문에 사업별로 자본비용도 각기 다르게 나타남
(2) 가중평균 자본비용
❑ 자본비용은 기업이 사업을 위해 조달하여 운영하는데 있어서 필요한 자본의 부담비 용으로 크게 타인자본비용과 자기자본비용으로 구분할 수 있음
∙ 통상 타인자본비용은 차입금에 대한 이자이며 자기자본비용은 주주의 요구수익 률로 볼 수 있음
∙ 경제학적으로 자본비용은 기업이 채권자나 외부투자가들에게 지급하는 비용 외 에 자본을 다른 방향으로 더 유리하게 운영했을 경우에 기대되는 이익인 기회비 용으로 측정됨
❑ 자본비용은 투자계획을 위한 목표수익률, 현재원가를 측정하기 위한 할인율 등에 사용되며, 재무적 할인율과 동일한 개념임
∙ 일반적으로 기업의 자본비용은 가중평균 자본비용을 의미하며, 각 자금조달 원 천별(타인자본, 자기자본) 자본비용을 자금의 구성비에 따라 가중평균한 것임
❑ 가중평균 자본비용(Weighted Average Cost of Capital ; WACC)은 일반적으로 타인자본비용, 자기자본비용, 법인세비율, 부채비율 등을 이용하여 계산이 가능함
∙ 이렇게 도출된 가중평균 자본비용은 재무적 할인율로 사업의 수익성 지수 (Profitability Index method; PI)와 재무적 순현재가치(Financial Net Present Value; FNPV)를 산출하는데 적용됨
∙ 또한 재무적 내부수익률(Financial Internal Rate of Return; FIRR)과의 비교 를 통해 사업의 타당성을 검토할 수 있음
× × ×
: 가중평균 자본비용(WACC)
: 타인자본비용(=부채의 자본비용)
: 자기자본비용(=주식의 자본비용)
: 법인세비율
: 부채비율(부채/(부채+자기자본))
❑ 뉴스테이 사업의 자본비용(즉, 가중평균 자본비용)을 도출하기 위해 뉴스테이 사 업의 재무특성을 반영
∙ 구체적으로 사업유형별로 사업주체(건설사, 비건설사), 사업권역(수도권, 비 수도권), 리츠유형(LH공모, 민간제안), 사업유형(건설형, 매입형), 사업지역 (도심, 교외), 주택유형(아파트, 오피스텔), 기금융자유무(기금융자, 기금비 융자) 등으로 구분하여 검토하도록 함
2) 뉴스테이 사업의 법인세율 및 재원조달구조