∙ LH 공모사업을 통한 뉴스테이 공급 목표물량은 1만호로서, 하반기 공모 예정 부지 후보지에서 4천호(’16.1월 6천호 旣공개)를 추가 추진
∙ 민간제안사업을 통한 뉴스테이 목표물량은 5천호로서, 이미 선정한 2천호 외 에, 하나금융과 체결한「뉴스테이 확대 MOU(3.11)」등에 따라 3천호를 추가
∙ 정비사업을 통한 뉴스테이는 지난 2월 선정한 2.4만호 후보지 이외에 2차 공모 (6월)를 통해 4천호 추가 선정
❑ 셋째, 뉴스테이 사업자에게 토지를 저렴하게 임대해주는 ｢토지지원리츠｣를 도입
∙ 뉴스테이 사업자가 초기에 토지매입비 부담 없이 임대사업을 추진할 수 있으며 영등포 舊 교정시설 부지(1,800호 내외)에 1호 사업을 추진
❑ 넷째, 뉴스테이 활성화를 위한 규제합리화와 금융지원 강화
∙ 촉진지구 내 복합개발 시 주거환경에 위해가 없는 모든 시설(예: 의료시설, 휴 양시설 등)의 설치를 허용하고,
∙ 공공이 시행하는 공급촉진지구 내에서 공공임대주택(행복주택 등) 등의 건설이 가능하도록 공공시행자의 자체 주택사업을 허용하는 한편,
∙ 원활한 사업추진을 위하여 지구지정 이후 시행자가 출자하는 리츠 등으로 시행 자 변경이 가능하도록 개선하는 등 규제를 합리화
∙ 뉴스테이 민간투자 활성화를 위해 민간임대사업자에게 정비조합의 초기운영자 금(약 30~50억)을 손쉽게 조달할 수 있는 보증상품도 개발하여 제공
3. 뉴스테이 공급 활성화를 위한 금융지원정책 현황과 한계
∙ 전용 85㎡를 초과하는 주택도 저리의 주택도시기금 융자를 신설해 호당 1억 2 천만 원을 3.0% 금리로 제공
∙ 상환조건 완화 : 임대기간이 종료될 때까지 원금 상환의무 면제 (임대주택 매각 시는 원금 일시상환)
❑ 기업형 임대리츠 지원 확대(‘15.1.13대책)
∙ 기금이 출자하는 민간임대리츠(기존 민간제안 임대리츠, 수급조절리츠)를 기업 형 임대리츠로 단일화. 기금 및 LH가 100% 출자하는 공공임대리츠는 별도로 존속.
∙ 기금 출자분의 일부를 보통주에도 출자하여 사업리스크 분담.35)
∙ 기업형 임대리츠 투자 협약풀을 확대하고, 연기금 등 다양한 장기 재무적 투자 자(FI) 참여 유도36)
❑ 장기 임대사업자에 대한 조세지원 확대 등(‘15.1.13대책)
∙ 취득세, 재산세, 소득세(법인세), 장기보유에 따른 양도세 특별공제 차등화 등 감면 및 면제 범위 확대 지원
표 2-6 민간임대주택사업 기금 및 조세지원 현황
자료: 국토교통부, 보도자료(기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안), 2015.1.13. 재정리
35) 사업유형 및 지구 여건에 따라 상이하나, 현재로서는 기금출자는 우선주로 출자하는 것을 기본 방향으로 하고 있음.
36) 과거 임대주택 리츠 공동투자협약(’14.4)을 40개 금융기관, 14.1조원 약정한 경험이 있음.
❑ 리츠 공모 및 상장 활성화37)
∙ 모자리츠 도입, 재무적 투자자(FI) 참여 유도위해 모리츠 주식상장 추진, 모자 형 리츠 적용위해 HUB 위탁관리리츠 설립, 토지지원리츠 도입, 민간임대사업 정비조합의 초기운영자금 조달을 돕기 위해 보증상품 개발
그림 2-12 母子리츠 사업구조
주: 모자리츠 구조를 보면, 주택도시기금이 모리츠에 출자하고 기관투자가 모리츠 투자시 HUG 보증. 모리츠는 자리츠에 우선주로 그리고 제안지는 자리츠에 보통주로 참여.
자료: 국토교통부, 보도자료(뉴스테이에 민간자금 투자 확대한다), 2016.3.3. p.3.
❑ 뉴스테이 리스크 저감 추진: 투자지분 청산배당 구조 전환38)
∙ 재무적 투자자(FI) 참여 활성화 위해 FI의 뉴스테이 지분 투자 기피 원인이었던 청산배당 구조를 안정적인 중간배당 구조로 전환
∙ 연기금․ 금융기관 등 재무적 투자자(FI)의 참여 확대를 유도하기 위해 뉴스테 이 사업구조 개선과 리스크 저감 추진
∙ 임대기간 중에도 안정적인 배당을 할 수 있도록 운영구조를 개선하고, 개발에 필요한 인허가․준공 리스크를 줄이는데 중점
37) 국토교통부 보도자료(‘15.9.2., ’15.11.13., ‘16.3.3, ’16.4.28) 내용을 재정리.
38) 뉴스테이는 대부분 준전세 형태로 공급하고 있어 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵고, 임대 종료 후 주택 매각수입에 의해 배당하는 구조 / 국토교통부, 보도자료(뉴스테이에 민간자금 투자 확대한다), 2016.3.3.
∙ 뉴스테이 임대사업 단계별로 발생하는 리스크 요인들, 토지매입비용 과다, 인 허가 지연, 높은 차입금리, 시공사 부도, 임대료 < 임대비용으로 중간배당이 불가능한 구조, 그리고 주택매각 시점에서의 주택가격 하락 우려 등의 문제를 개선하여 토지임대방식 적용(토지지원리츠로 토지임대형 뉴스테이 도입), 브릿 지 에쿼티(bridge equity) 도입, 기금 융자 시행, 수선유지비 표준화, 마스터리 스 활성화, 모자리츠 통해 리스크 저감(모리츠 채권 발행, 우선주 참여)을 추진
∙ FI의 경우 개발과 관련한 인허가․준공 리스크를 기피하는 경향이 있으므로 리츠 설립 시 기금이 먼저 출자하고, 이후 준공 되었을 때 FI가 기금 지분을 인수하 는 방식(사전에 매입약정 체결) 도입 추진
❑ 재무적 투자자(FI) 투자여건 개선 및 리츠 상장요건 완화(‘16.7.7대책)
∙ 금융기관이 리츠, 부동산펀드에 5~20%를 초과하여 투자 시 사전승인을 사후 보고로 완화, 보험회사가 임대주택리츠 출자에 대한 신용위험계수를 하향조정 (12%→7.5%), 임대주택사업 수행 부동산펀드에 대해 국민주택채권 매입의무 면제 등
∙ 리츠 공모 및 상장 활성화를 위해 상장요건 완화. 위탁관리리츠 중 비개발형(매 출액 100→70억)과 뉴스테이 개발형(300→200억)의 상장요건을 완화하고, 매 출액 산정기간 확대(6개월 →1년), 법인이 공모 리츠에 대해 토지 등 현물출자 시 양도차익을 3년간 분할과세하여 현물출자 활성화 도모, AMC와 자산운용업 간 겸업 허용
∙ 자산관리회사(AMC)의 임대·임대관리·임차인모집 등 종합서비스를 제공하는 자기관리 임대관리업 진출 유도