표 3-19 뉴스테이 사업의 유형별 평균 자기자본비용(보통주의 자본비용)
구분 임대보증금 비중 부채배율 자기자본비용
전체 21.7% 298.9% 13.5%
사업주체 건설사 24.6% 357.9% 15.2%
비건설사 7.2% 211.3% 11.2%
사업권역 수도권 21.1% 299.0% 13.6%
비수도권 25.6% 288.5% 13.3%
리츠유형 LH공모 32.6% 401.1% 16.3%
민간제안 10.6% 222.4% 11.5%
사업유형 건설형 27.9% 370.5% 15.5%
매입형 7.7% 174.1% 10.2%
사업지역 도심 5.7% 177.4% 10.3%
교외 24.0% 356.6% 15.1%
주택유형 아파트 23.1% 350.1% 14.9%
오피스텔 2.3% 136.9% 9.2%
기금융자 기금융자 21.9% 413.0% 16.6%
기금비융자 21.6% 249.0% 12.2%
자료: 저자 작성
∙ 총사업비 대비 자기자본(우선주+보통주)의 비중이 낮은 경우(자기자본비용이 타인자본비용보다 항상 높기 때문)
❑ 결국, 뉴스테이 사업에서는 임대보증금의 비중이 사업의 가중평균자본비용에 큰 영향을 주는 구조임
∙ 총사업비에서 임대보증금의 비중이 낮아지면 융자비중보다는 자기자본(우선주 및 보통주)의 비중이 상대적으로 높아지기기 때문에 임대보증금의 비중 변화가 가중평균된 타인자본비용의 큰 변화를 초래하지는 않음
∙ 또한 임대보증금의 비중이 높아지면 상대적으로 자기자본(우선주 및 보통주)의 비중이 낮아지기 때문에 부채비율이 높아지고, 이에 따라 자기자본비용이 높아 지게 됨
∙ 하지만 임대보증금은 무이자 부채이기 때문에 임대보증금의 비중이 높은 사업 은 자기자본비용을 높이기는 하나, 임대보증금의 비중만큼 자본비용이 제외되 기 때문에 가중평균 자본비용이 낮아지게 됨
표 3-20 뉴스테이 사업의 가중평균 자본비용 종합
구분
임대 보증금
비중
타인자본비용 우선주 자본비용 자기자본 비용 (보통주)
가중평균 기금 민간 기금 민간 자본비용
전체 21.7% 3.3% 3.9% 4.1% 4.8% 13.5% 4.0%
사업 주체
건설사 24.6% 3.2% 3.7% 4.1% 4.8% 15.2% 3.5%
비건설사 7.2% 3.2% 4.1% 4.2% 4.8% 11.2% 4.6%
사업 권역
수도권 21.1% 3.3% 3.9% 4.1% 5.6% 13.6% 4.0%
비수도권 25.6% 3.0% 3.9% 4.2% 4.3% 13.3% 4.0%
리츠 유형
LH공모 32.6% 3.2% 3.7% 4.3% 4.8% 16.3% 3.2%
민간제안 10.6% 3.2% 4.0% 4.0% 4.8% 11.5% 4.5%
사업 유형
건설형 27.9% 3.2% 3.7% 4.1% 4.8% 15.5% 3.5%
매입형 7.7% － 4.1% 4.2% － 10.2% 4.8%
사업 지역
도심 5.7% 2.8% 4.1% 4.3% 4.8% 10.3% 4.6%
교외 24.0% 3.3% 3.8% 4.1% 4.8% 15.1% 3.7%
주택 유형
아파트 23.1% 3.2% 3.8% 4.0% 4.9% 14.9% 3.7%
오피스텔 2.3% － 4.2% 4.5% 4.5% 9.2% 4.8%
기금 융자
기금융자 21.9% 3.2% 3.7% 4.2% 6.3% 16.6% 3.8%
기금비융자 21.6% － 3.9% 4.1% 3.9% 12.2% 4.1%
자료: 주택도시보증공사(기업형 임대리츠 사업 현황자료,(2016.7) 및 본 연구 분석결과.
❑ <표 28>과 <그림 16>는 뉴스테이 사업에서 제시되어 있는 기대수익률(IRR)과 이 연구에서 도출한 자본비용(가중평균 자본비용)을 비교한 결과로,
∙ 뉴스테이 사업에서 제시된 기대수익률은 5.7~7.4%로 나타나고 있으며, 건설 사, LH공모, 건설형, 교외형에서 차이가 발생하고 있음
∙ 가장 높은 유형은 LH 공모형이며, 가장 낮은 유형은 민간제안형인 것으로 나타 남. 이는 LH공모의 경우 LH토지를 제공받아 토지비의 절감이 주요 요인인 것 으로 판단됨.
∙ 이 연구에서 도출한 자본비용은 기대수익률보다 낮은 3.2~4.8%로 나타났으 며, 건설사, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금융자인 경우 자본비용이 낮 은 것으로 나타남
❑ 이를 통해 기대수익률과 자본비용(요구수익률)의 차이를 계산할 수 있으며, 이를 통해 일종의 위험을 검토할 수 있음
∙ 기대수익률과 자본비용(요구수익률)의 차이가 클수록 사업타당성이 높은 사업 이며, 이의 차이는 1.0~4.2%로 분포하고 있음
∙ 뉴스테이 사업 유형별로 보면, 건설사, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금 융자의 경우 사업타당성이 높은 것으로 판단됨
∙ 반면, 비건설사, 민간제안, 매입형, 도심, 오피스텔 등 유형은 기대수익률과 요구수익률의 차이가 2% 이내로 작음
표 3-21 뉴스테이 사업의 기대수익률과 가중평균자본비용의 차이
구분 IRR
(기대수익률)
자본비용 (요구수익률)
차이 (기대○요구)
전체 6.4% 4.0% 2.4%
사업주체 건설사 6.8% 3.5% 3.3%
비건설사 5.9% 4.6% 1.3%
사업권역 수도권 6.4% 4.0% 2.5%
비수도권 6.3% 4.0% 2.3%
리츠유형 LH공모 7.4% 3.2% 4.2%
민간제안 5.7% 4.5% 1.2%
사업유형 건설형 6.8% 3.5% 3.3%
매입형 5.8% 4.8% 1.0%
사업지역 도심 6.2% 4.6% 1.6%
교외 6.5% 3.7% 2.9%
주택유형 아파트 6.4% 3.7% 2.7%
오피스텔 6.4% 4.8% 1.6%
기금융자 기금융자 6.5% 3.8% 2.7%
기금비융자 6.4% 4.1% 2.3%
자료: 주택도시보증공사(기업형 임대리츠 사업 현황자료,(2016.7) 및 본 연구 분석결과.
그림 3-1 뉴스테이 사업의 기대수익률과 가중평균자본비용의 차이
자료: 저자 작성
❑ 그런데 뉴스테이 사업의 기대수익률(IRR)을 산출하기 위한 사업손익분석 전제조 건을 고려한다면 해석상 유의할 점이 있음
∙ 뉴스테이 사업은 청산 후 배당구조로 진행되고 있기 때문에 청산시의 주택가격 의 예측이 무엇보다도 중요함
∙ 현재 뉴스테이 사업에서는 주택가격 상승률을 1○1.5%로 가정하고 있어 만약 주택가격 상승률이 1~1.5%를 만족하지 못할 경우 현재 제시되어 있는 기대수 익률은 낮아질 수 있음
∙ 또한, 월임대료는 2년마다 4%를 상승시키고 있으나 운영비용 상승률은 가정하 고 있지 않고 있어 만약 운영비용 상승률이 감안된다면 제시된 기대수익률보다 는 낮아질 것이라 예상됨
표 3-22 뉴스테이 사업손익분석 전제조건 예시
구분 전제조건
공실률 5.0%
주택가격 상승률 연 1.5%
임대조건 상승률 월임대료 2년마다 4.0%
임대보증금 연 0.0%
운영비용 상승률 연 0.0%
자료: 주택도시보증공사, 「기업형 임대리츠 사업 현황자료」, 2016.7.
❑ 따라서 기대수익률과 자본비용(요구수익률)의 차이가 2% 이내의 사업유형들은 사 업타당성 차원에서 위험성이 존재할 것으로 판단됨
∙ 이는 만약 운영비용 상승률을 2011~2015년 평균 물가상승률 1.37%로 감안해 볼 경우를 감안한 것임
∙ 이러한 위험은 주로 자기자본의 기대수익률의 하락에서 발생할 것으로 보이며, 이는 사업주체의 위험성으로 전가될 가능성이 높음
∙ 우선주 및 부채의 경우 우선적으로 변제해주어야 하기 때문에 상대적으로 자기 자본의 기대수익률이 낮아질 가능성이 높음
표 3-23 2011~2015년 소비자물가지수 증감률(연기준, %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015 평균
소비자물가지수
(2010=100) 104 106 108 109 110
-증감율 - 2.19% 1.31% 1.27% 0.71% 1.37%
자료: 한국은행 경제통계시스템(KOSIS), 접속일자 2016.11.5.