❑ 자기자본비용(보통주의 자본비용)은 자본자산 가격결정 모형(Capital Asset Pricing Model; CAPM)에 의한 기대수익률을 도출하여 적용하는 것이 일반적임.
∙ 자기자본비용(주식의 자본비용)은 무위험이자율과 위험보상률의 합으로 구 성됨
×
: 자기자본비용(=주식의 자본비용)
: 무위험이자율
: 시장기대수익률
: 체계적위험
❑ 위험보상률은 × 으로 시장기대수익률과 무위험이자율의 차이(시장위 험 프리미엄)에 체계적 위험률을 곱함으로서 산출할 수 있음
∙ 시장기대수익률은 시장 포트폴리오 수익률로 주가지수와 같이 자본시장의 모든 자산을 포함하는 시장 포트폴리오의 평균 수익률을 의미함
∙ 무위험이자율은 국고채 수익률이나 은행 정기예금 금리와 같이 위험이 없는 자 산의 수익률을 의미함
∙ 체계적 위험이란 자산시장 내의 모든 투자에 내포된 위험으로 분산투자에 의해 제거될 수 없는 위험으로 분산 불가능한 위험으로 개별사업의 체계적 위험으로 사업 위험을 시장 포트폴리오의 위험으로 나눈 값임
∙ 이는 일반적으로 CAPM(Capital Asset Pricing Model)을 이용하여 측정됨
❑ 시장위험 프리미엄은 시장기대수익률에 무위험자산의 이자율을 차감함으로서 산출
∙ 이 연구에서 시장위험 프리미엄은 한국은행에서 제공하는 2006~20
∙ 15년 KOSPI 평균 주가지수 변동률에 KOSPI 배당수익률을 포함하여 시장기대 수익률을 산출하고 이에 3년 만기 국고채 수익률을 차감하여 도출
∙ 산출 결과, 시장위험 프리미엄은 시장기대수익률 8.71%에 무위험 이자율(3년 만기 국고채 수익률) 2.78%를 차감한 5.93%로 나타남
∙ 한국개발연구원(2008)에 의하면 시장기대수익율을 직접 추정하기는 어려우나 시장의 위험프리미엄은 비교적 안정적인 시계열 특성을 가지고 있으므로 선진 11개국의 지난 30여 년간의 위험프리미엄으로 약 6% 정도를 사용하고 있음
∙ 다음으로 체계적 위험(베타)은 일반적으로 관련산업 전체의 베타를 무부채베타 ()로 변환한 뒤 다음과 같은 하마다모형을 기준으로 법인세율()과 부채배 율( )로 조정한 조정베타를 이용함
× ×
: 체계적위험
: 기업의 영업위험만을 고려하는 자산의 베타(무부채)
: 법인세율
: 부채배율
❑ 이를 위해서는 관련사업의 무부채 베타가 필요하며, 이 연구에서는 주거용 건물 임대업의 업종베타(무부채)의 5개년 평균을 적용
∙ 이는 뉴스테이 사업과 연관되는 리츠 사업의 경우 아직 상장된 회사가 없기 때 문에 직접적으로 적용할 수 있는 사례가 없기 때문임
표 3-18 주거용 건물 임대업의 업종베타(무부채)의 5개년 평균
구분 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 평균
베타 0.67 0.59 0.25 0.14 0.63 0.456
자료: NICE평가정보(www.kisline.com), 접속일자 2016.11.5.
❑ 이러한 내용들을 종합적으로 감안하면 다음과 같이 유형별 자기자본비용(보통주의 자본비용)이 도출되며, 이는 총사업비 중 보통주의 비중이 결합되어 자본비용(가 중평균 자본비용)에 영향을 주게 됨
∙ 유형별 자본비용은 9.2~16.6%로 다양하게 나타나며, 이는 사업별 부채배율에 영향을 받았기 때문임
∙ 유형 중 건설사, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금융자에서 자기자본비용 이 높게 나타나고 있음
∙ 자기자본비용은 부채배율(타인자본/자기자본)이 높을수록 커지기 때문에 자기 자본비용이 크다는 것은 사업의 위험성이 그만큼 높다는 것임
∙ 임대보증금 비중이 높을수록 부채비율은 높아지기 때문에 이에 따라 임대보증 금 비중이 높은 경우 자기자본비용도 그만큼 상승하게 됨(임대보증금은 무이자 부채임)
표 3-19 뉴스테이 사업의 유형별 평균 자기자본비용(보통주의 자본비용)
구분 임대보증금 비중 부채배율 자기자본비용
전체 21.7% 298.9% 13.5%
사업주체 건설사 24.6% 357.9% 15.2%
비건설사 7.2% 211.3% 11.2%
사업권역 수도권 21.1% 299.0% 13.6%
비수도권 25.6% 288.5% 13.3%
리츠유형 LH공모 32.6% 401.1% 16.3%
민간제안 10.6% 222.4% 11.5%
사업유형 건설형 27.9% 370.5% 15.5%
매입형 7.7% 174.1% 10.2%
사업지역 도심 5.7% 177.4% 10.3%
교외 24.0% 356.6% 15.1%
주택유형 아파트 23.1% 350.1% 14.9%
오피스텔 2.3% 136.9% 9.2%
기금융자 기금융자 21.9% 413.0% 16.6%
기금비융자 21.6% 249.0% 12.2%
자료: 저자 작성