뉴스테이 리츠의 대형화 - 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안 연구

❑ 기금의 수익률․리스크 관리, 재무적 투자자 유치, 기금 출자부담 완화를 위해 母子 형 리츠 활용²⁶⁾

∙ 기업형 임대리츠와 준공공 임대리츠 별로 별도의 母리츠를 구성하여 사업성격 별 구분 운영

∙ 母리츠 자산관리회사(AMC): LH 한국토지주택공사

∙ 주택도시보증공사(HUG)는 대리주주로서 출자 심사 및 의결권 행사를 담당

❑ 모자형 리츠의 리스크 관리와 유동성 확보

∙ 기금 수익률(4%)과 완충률(12%)이 母리츠에서 결정되어 특정 子리츠의 수익 률과 완충률을 낮추어도 母리츠에서 분산 가능

∙ (유동성 확보) 子리츠의 임대가 시작되어 임대료 수입이 안정화 되는 시점에 주식을 상장하여 기금 자금회수

∙ 연기금 등 기관투자자는 대규모 투자를 선호하므로, 개별 리츠에 비해 母리츠 가 주식 매각이 용이

∙ 부족자금 조달은 대형 母리츠에서 HUG보증부 채권을 발행하여 기금의 출자부 담을 축소

<참고자료5: 아시아 ․ 태평양 국가의 리츠 규모>

1) 리츠 시장 규모

❑ 2014년 7월 11일 기준 아시아·태평양 시장의 시가총액은 284.4조 원으로 이 중 호 주가 97.8조원으로 가장 큰 시장을 형성하고 있으며, 일본의 시가총액은 91.4조원, 싱가폴의 시가총액은 50.7조원으로 큰 규모의 리츠 시장을 형성하고 있음

∙ 리츠는 1960년 미국에서 처음 도입된 이후 1980년대까지는 호주 등 극히 일부 국가만이 리츠 제도를 도입하여 운영하였음

∙ 2000년대 이후 자본시장의 통합이 가속화됨에 따라 2000년 일본을 시작으로 한 국, 싱가폴, 홍콩과 같은 아시아·태평양국가들의 제도도입이 증가하였음

그림 4-7 아시아테평양지역 리츠 시가총액 비중

출처: 한국리츠협회. “KAREIT report‘, 2014.12.

∙ 리츠 자산 규모로도 우리나라는 호주의 1/6, 일본의 1/5 수준(2014년 7월 기 준)이나 2015년 이후 리츠 자산 규모가 빠르게 증가하고 있는 추세

❑ 공모 활성화 및 규모의 대형화는 시장의 투명성과 신뢰도 높여 민간임대사업(뉴스 테이) 리스크를 크게 완화시키고 투자자의 자금 회수도 용이하게 할 것으로 기대

∙ 민간임대사업의 원활한 진척을 위해 리츠는 재원 조달 측면에서 기여하며, 민 간임대사업 수행 과정에서 리츠는 공모 활성화 및 대형화를 통해 선진 시장으로 도약에 일익을 담당할 수 있을 것으로 평가받고 있음

2) 호주 및 싱가폴 리츠

❑ 최근 호주 리츠는 LPT 지분(Unit)과 자산관리회사(AMC)의 주식(share)을 묶은 형태 인 상장형 결합형 리츠(Stapled REITs)가 증가하는 추세

∙ 호주 리츠의 발전 요인은 유동성 및 양질(Top quality)의 부동산 확보에 있었으며, 리츠의 상장을 통해 선진화된 투명한 시장을 형성할 수 있었음

❑ 싱가폴(위 그림에서 17.9%로 3위임)은 우리나라와 비슷한 시기에 리츠를 출범

∙ 시장 규모는 우리나라와는 비교도 되지 않을 정도로 성장. 성장 배경의 핵심으로 스폰서드(Sponsored) 리츠를 들고 있음

∙ 리츠의 지속적인 성장과 뉴스테이정책 금융지원 방안의 한 축으로써 신뢰도를 제 고하고 대형화할 수 있는 방안을 모색해야 하며, 이를 위해서 싱가폴의 스폰서드 리츠 및 호주의 스테이플드리츠 형태 및 적용방안을 검토해 볼 필요가 있음

뉴스테이 공급 확대를 위한 부동산간접투자기구 활성화 방안

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CHAPTER

1. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융지원 대책

문서에서 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급 활성화를 위한 금융지원 방안 연구 (페이지 145-150)