❑ 정부가 계획하고 있는 수준으로 뉴스테이 공급을 본격화하기 위해서는 공급물량 확 대, 공급방식의 다각화, 민간 및 재무적투자자(FI)의 참여 확대, 다양한 주거서비 스 제공 등의 과제들을 해결할 필요
∙ 재원조달을 위한 재무적투자자(FI) 참여 유도 및 확대방안 마련, 기업형임대주 택 공급방식관련 세부운영지침 마련, 주택임대관리업 등 관련산업의 종합화 및 선진화 기반 형성 등이 이루어져야 함
∙ 위의 과제를 해결하고, 주택임대시장의 공급원으로 뉴스테이가 작동하기 위해 서는 ‘유동성’ 확보가 가장 시급한 과제가 될 것임
❑ 이 같은 과제들의 대두는 다음과 같은 문제점들에서 출발하고 있음. 첫째, 뉴스테 이 활성화의 기본은 임대 수익성 확보인 데 우리의 주택임대차 계약관행은 아직까 지 임대료보다 보증금이 더 우위를 유지하고 있음.
∙ 건설형의 경우, 많은 보증금과 적은 임대료 책정으로 배당이 발생하지 않을 수 있어 임대의무기간 8년 만기 이후 매매차익을 통해 전체 비용과 수익을 정산하 는 형태를 취할 가능성이 큼. 이는 민간 활력을 통한 임대주택 재고 확충의 큰 장애중 하나로 작용
∙ 뉴스테이는 시행, 시공, 분양, 임대, 유지관리의 과정에 리츠나 부동산펀드, 자산관리회사(AMC)와 주택임대관리회사가 사업주체로 참여. 리츠는 뉴스테 이의 소유자가 되고, 부동산자산을 위탁 및 운영하는 자산관리회사, 임대주택 을 관리하는 주택임택관리회사가 참여하여 보증금과 월세에서 발생하는 임대주 택의 수익성과 현금흐름에 기초해 운영됨
∙ 그러나 모든 뉴스테이가 현금흐름에 기초해 투자할 수 있는 것은 아님. 일반적 으로 도심 내 주거용 오피스텔이나 도시형 생활주택과 도시 외곽에 건설되는 아파트 단지들은 임대료 형태 자체에 차이가 있을 것이어서 건설형의 경우 수익 성 확보가 용이치 않을 수도 있음
❑ 둘째, 지원정책의 한시성에 대한 우려와 이를 해소시킬 수 있는 로드맵 제시가 아 직은 미흡함
∙ 현재는 제도 정착과 뉴스테이 공급 활성화를 위해 민간사업자의 수익성 제고와 신용 보완을 공적기금 지원, 공공택지 제공, 보증 제공, 세제 감면, 정비사업의 경우 용적률 추가 제공 등의 형태로 지원하고 있어 사업자의 활발한 참여를 유 도해 내고 있지만, 지원이 축소되어 수익성이 악화될 경우 뉴스테이 사업이 지속될지는 의문
∙ 뉴스테이 지원 정책에 대해 과도한 특혜라는 논란이 계속되고 있어 일부의 경우 (정비사업이나 특화형 등)를 제외하고는 추가적인 인센티브를 제공이나 유지가 어려운 상황이 발생할 수 있는 만큼 사업주체 스스로 운용될 수 있는 체계를 갖추도록 지원할 필요
❑ 셋째, 뉴스테이 공급물량 확대를 위해서는 주택도시기금 출자만으로는 한계
∙ 건설회사 중심으로 금융기관, 임대관리회사, 연기금 등 다양한 재무적투자자 (FI)가 참여 미흡
∙ 새로운 출자자나 융자재원이 필요하나 재무적투자자(FI)의 자금 성격을 고려 할 때 뉴스테이 사업의 위험요소 완화와 리츠 투자의 안정성을 더 높일 필요가 있음
❑ 마지막으로 리츠 등을 통해 뉴스테이에 유동성을 지속 공급하는 제도와 운영이 다 소 미흡한 실정임
∙ 이상의 문제를 해결하는 방안 중 하나가 뉴스테이에 유동성을 지속 공급할 수 있는 부동산간접투자 상품들을 충분히 갖추는 것이나 아직까지는 미흡한 실정.
이는 우리나라 리츠의 기한부와 비상장 구조와 일물-일리츠 투자관행에 기인하 는 바가 큼
∙ 현재 민간임대주택 리츠는 첫 투자물건 외에 추가적인 편입이나 부분 매각이 사실상 어려운 형태이어서 투자 유연성이 매우 낮아 작은 자산규모 뿐 아니라 수익성 제고도 어려운 실정
(2) 정책과제
❑ 이상과 같은 문제점들을 해소해 나가기 위한 정책과제는 다음과 같음
❑ 첫째, 회사형 상장리츠의 활성화 추진18)
∙ 리츠 상장이 부진했던 이유는 1인당 주식소유 한도 제한, 모든 투자행위 주주총 회 결의 의무화, 엄격한 상장요건, 구조조정 리츠(CR 리츠) 위주의 발달역사, 부동산펀드 발달 등에 기인
18) 대부분 기관투자자 위주의 사모(私募)로 운영(‘15년 기준 97%, 128개 중 125개가 사모).
∙ 민간임대리츠가 기한부, 비상장 구조가 대부분이었던 문제점을 벗어나 뉴스테 이 리츠가 지속되는 회사형의 상장리츠로 전환 필요19)
∙ 리츠가 발달한 선진국에서는 공모를 통한 상장은 리츠의 기본 속성으로 이해
∙ 뉴스테이 리츠의 상장 활성화는 뉴스테이 사업 자체 뿐 아니라 주택임대관리 업, 주거서비스 연관산업을 성장시켜 다양한 시장참여자를 육성 가능케 하고, 기업의 투자촉진도 유인
❑ 둘째, 모자형 리츠가 도입되었지만, 여전한 일물-일리츠 투자관행 탈피
∙ 기존 리츠는 사업관리 용이성, 사업장 간 위험전이 단절, 출자관리, 상장을 위 한 질적 심사(펀드는 해당 없음) 생략 등을 위해 리츠 설립시 관행처럼 일물 일리츠 운영방식 도입
∙ 일물 일리츠 관행에 익숙한 우리 리츠는 그간 소규모로 5~6년 간 단기 운영 위 주이어서, 8년 이상 장기투자를 요하는 뉴스테이 사업에는 부적합한 면이 있음
∙ 일물-일리츠 투자관행 탈피를 위해 모자형 리츠를 뉴스테이 사업에 적용. LH 가 자산 관리하는 子리츠들에 출자하는 母리츠로 ‘뉴스테이허브(New Say HUB) 위탁관리리츠’를 설립(‘15.11.13)한 것을 들 수 있음
∙ 이는 주택도시기금의 리스크를 분산시키고, 모리츠주식상장 추진으로 재무적투 자자를 참여를 유도하기 위한 것으로 향후 모든 리츠가 투자 대상이 될 수 있는 형태로 유도하는 것이 필요
❑ 셋째, 리츠 투자의 안정성 제고 및 투자자보호 강화
∙ 재무적 투자자(FI)의 참여를 확대하기 위해서는 뉴스테이 사업의 위험요소(미 분양·공실·시공 리스크, 출자 지분 처분 어려움 등)은 줄이고 리츠 투자의 안정 성은 제고 필요
∙ 리츠를 상장하여 자금회수가 용이토록 하고 상장에 따른 투자자보호도 강화
❑ 기타 임대차시장 구조개선 및 리츠 출자자 다양화 등의 정책과제
∙ 임차시장 현금흐름 구조도 보증금보다 임대료 구조로 점진적으로 전환시킬 수 있도록 하고, 다양한 사업주체가 리츠 출자자로 참여할 수 있게 하여야 함
19) 2016년 3월말 현재 상장 리츠는 3개에 불과(광희리츠 등)해 일반인의 간접투자 기회 부족.
∙ 전자는 부동산개발 SPC 중 하나인 PFV(프로젝트금융투자회사; Project Financing Vehicle, 법인세법 51조에 근거한 한시적 페이퍼 컴퍼니) 등을 통해 사전에 건설하고 민간임대리츠가 PFV로부터 임대주택을 일괄 매입하는 형태 (매입형)을 참고할 수 있음
∙ 후자는 기존 리츠의 자산관리회사 외에 금융기관, 디벨로퍼, 리츠에 부동산 매각내 지 투자하는 회사, 공기업 및 지방공사 등이 리츠의 앵커 내지 스폰서들이 리츠자 산을 위탁 운영하는 자산관리회사에 참여할 수 있도록 통로 개설하는 방안을 검토