❑ 뉴스테이 사업의 도입과 함께 사업활성화를 위하여 택지, 자금, 세제 등의 다양한 지원책을 제공하고 있음
∙ 기존의 임대주택사업은 사업성의 부족으로 기업형 처럼 규모가 있는 민간임대 사업이 이루어지지 못하였음
∙ 이에 사업성을 보완하기 위하여 택지, 자금, 세제 측면에서 혜택을 볼 수 있도 록 지원하였으며 이러한 지원내용에 기반하여 택지, 세제 혜택의 따른 사업성 분석을 수행하였음
∙ 추가적으로 장기로 임대주택을 공급하고자 하는 취지에 맞춰 임대사업 연장 시 사업성의 변화도 시뮬레이션 해보았음
❑ 사업성 분석결과,
∙ 세제지원보다는 저렴한 양질의 택지를 공급하는 것이 사업성 개선의 효과가 뛰 어난 것으로 파악 되었으며,
∙ 사업연장의 경우, 8년 이후 임대료를 주변시세에 맞춰 재산정 하였을 경우 사 업성 하락 없이 사업을 유지할 수 있는 것으로 나타났음
❑ 뉴스테이 사업의 자본비용을 보면,
∙ 임대보증금이 높을수록 가중평균 자본비용이 낮아지고 있고, 융자비중이 높을 수록 자본비용이 낮아지면서 수익성 측면에서는 타인자본이나 융자, 임대보증 금을 많이 사용할수록 유리함. 특히 임대보증금의 비중이 영향력이 큰 것으로 나타남
∙ 사업제안 상에 기대수익률도 이와 유사한 결과를 보이고 있어 결과적으로 초과 수익률(=IRR-WACC)도 건설형과 같은 유형이 훨씬 높은 것으로 나타남. 건 설형, 교외형, 공모형, 아파트, 기금융자형이 이러한 측면에서 유리함
∙ 상대적으로 매입형으로 도심에 공급하는 오피스텔 등과 같이 전형적인 임대주 택리츠 투자사업은 수익성 면에서 불리한 것으로 나타남. 다만 이 경우에는 임 대주택의 매입할인율이 수익성에 영향을 줄 것으로 판단됨
❑ 그러나 위험 측면에서 보면, 사업제안서 상의 주택가격상승률을 전제로 보면 건설 형의 사업구조가 위험 정도가 낮지만, 이러한 전제가 실현되지 않을 경우에는 사업 위험이 급증하게 됨
∙ 건설형의 높은 수익성에 비해 주택가격상승률이 실현되지 않았을 때 그 수익성 이 실현되지 않은 위험은 그만큼 높아지기 때문에 건설되는 지역의 경제나 장기 발전전망에 매우 유의해야 함
∙ 반면에 매입형의 경우는 높은 주택가격상승률을 전제로 하지 않고, 대부분 지 속적인 임대수입에 기초해서 수익이 실현되고, 그만큼 시장변동성에 노출이 작 고 상대적으로 위험 정도나 낮아짐
❑ 따라서 수익성의 측면에서 초기사업 제안에서 나타난 수익률과 자본비용 만으로 해당 사업성을 평가하기 보다는 최종적 위험 정도를 파악하기 위해 사업실현의 전제조건들에 대한 변동 가능성을 전제로 사업에 대한 안정성을 평가하는 것이 바람직함
∙ 이러한 의미에서 건설형의 사업구조에서는 주택가격상승률의 실현 가능성을 높 일 수 있는 방안이 고려될 필요가 있음. 이를 위해 해당 지역의 장기적인 발전 가능성과 가격전망을 정밀하게 조사하고 측정할 필요가 있음
∙ 상대적으로 가격변동성에 의존도를 줄이기 위해 임대보증금보다는 월세수입을 늘려 주택가격상승률이 실현되지 않더라도 수익성을 유지할 수 있도록 사업구 조를 개선할 필요가 있음
∙ 매입형의 경우에는 자본차익이 작은 관계로 수익성이 떨어지지만, 대신 매입 시에 충분히 낮은 임대주택을 편입하여 이와 같이 낮은 수익성을 보완할 수 있 는 방안을 마련할 필요가 있음. 이러한 측면에서 사업완충률(=자본이득률+후 순위 보통주의 투자비중)의 심사기준을 좀 더 높이는 것이 필요함6)
❑ 사업기간과 관련해서 기존 건설기간+8년 임대주택 운영이라는 구조에서는 전체 사업의 위험을 충분히 감소시킬 수 없음. 이에 따라 20-30년의 장기임대구조로 전환하고, 궁극적으로 뉴스테이 사업을 영구화하는 방안을 마련할 필요가 있음
6) 공모형 심사기준에서는 12%로 이를 적용하고 있음(한국토지주택공사 LH, 「뉴스테이 민간사업자 공모지침서」, 2016.6., p.8.
부동산간접투자 상품시장과 뉴스테이 공급 활성화를 위한 과제
CHAPTER 4
01 부동산간접투자 상품 현황과 규모 101 02 뉴스테이 사업 활성화를 위한 부동산금융의 역할 106 03 뉴스테이 사업 활성화의 부동산금융관련 장애요인 119 04 뉴스테이 공급 확대를 위한 정책과제:
재무적 투자자(FI) 유인 127
CHAPTER
4 부동산간접투자 상품시장과 뉴스테이 공급 활성화를 위한 과제
1. 부동산간접투자 상품 현황과 규모
1) 부동산간접투자 상품 관련 기본법