❑ 스테이플드 리츠는 위탁관리형태 리츠의 한계점을 보완하기 위한 조치로 도입
∙ 미국의 스테이플드 리츠는 1970년대 호텔 및 병원 등의 특정 부동산 운영의 효 율성을 높이기 위한 시도로 시작되었으나, 조세회피문제(tax arbitrage)문제 등이 불거지면서 1984년도 금지됨
❑ 위탁관리형태만 존재하였던 A-REITs에서 외부위탁에 따른 비효율성 및 당사자간 문제를 극복하고자 1998년 스테이플드 리츠를 도입
∙ 이와 같은 A-REITs의 스테이플드 리츠의 도입은 미국에서 1986년 조세개혁을 통한 자기관리 리츠를 도입한 것과 유사한 성격이라고 볼 수 있음
17) 본 내용은 박원석, 「부동산투자론」, 양현사, 2013, pp.240~268의 내용을 요역 재정리한 것임.
(2) 스테이플드 리츠의 구조
❑ 2개 이상의 주식을 하나의 기구로 묶어서 투자자에게 유통시키는 일종의 결합증권 (stapled securities)의 구조
❑ 결합증권으로 유통되므로 투자자가 각각의 주식을 분리해 유통되는 것은 불가능
∙ 스테이플드 리츠는 자산을 보유하고 있는 리츠(REITs)의 지분(units)과 실질 적으로 자산을 운용하는 역할을 하는 자산관리회사(AMC), 부동산개발회사 또 는 이와 유사한 성격을 갖고 있는 책임법인(responsible entity)의 주식(share) 이 하나의 결합증권형태로 구성
∙ 이러한 결합증권은 호주증권거래소에서 상장돼 증권거래가 이루어지는 형태
❑ 스테이플드 리츠에 포함된 리츠(REITs)와 기업법인(Corporate Entity) 모두는 각 각의 법인격은 유지되며 양자 간에는 결합운영계약(Stapling Agreement contract) 을 통해서 결합증권(stapled securities)의 발행이 가능함
그림 5-12 스테이플드 리츠의 구조도
자료: 양현석, 부동산투자론, 2013.
표 5-4 호주 A-REITs의 TOP 10 규모 및 수익률
(2016. 4월 기준)
순위 유형 REITs Mkt Cap
($m)
Mkt Cap Change
($m)
Historical Distributi
on Yield
1 Month Total Return
(%)
1 Year Total Return (%) 1 Stapled Scentre Group 24,970.95 1,331.07 4.46 9.06 31.92 2 Stapled Westfield Corporation 20,988.71 228.59 3.43 0.80 10.67 3 Stapled Vicinity Centres 13,142.72 514.62 5.21 6.75 19.46 4 Stapled Goodman Group 12,252.62 391.23 3.34 3.57 14.34 5 Stapled Stockland Group 10,453.22 239.2 5.54 4.04 4.32 6 Stapled GPT Group 9,043.52 53.94 4.47 1.62 18.20 7 Stapled Dexus Property Group 8,150.12 464.61 5.27 6.59 21.03 8 Stapled Mirvac Group 6,922.16 -240.61 5.13 -1.06 -2.24 9 Stapled Investa Office Fund 2,560.58 -12.28 4.68 1.46 17.77 10 Units BWP Trust 2,248.34 51.39 4.70 2.34 21.24 자료: 호주증권거래소(http://www.asx.com.au/index.htm) monthly update, April-2016, 접속일자 2016. 6.15.
(3) 스테이플 리츠의 규모와 수익률
❑ 호주증권거래소에 상장된 A-REITs(48개)의 상위 10개 중 9개가 스테이플드 리츠 로 구성
∙ 스테이플드 리츠 9개의 시가총액은 전체 A-REITs 시가총액의 82.4%(1,085 억 호주달러)를 차지하는 것으로 나타남
❑ 배당수익률
∙ 스테이플드 리츠의 배당수익률(4.60%)은 일반 리츠(Units-REITs)의 배당수 익률(5.23%)보다 낮음18)
∙ 이는 A-REITs의 스테이플드 리츠는 부동산개발사업을 수행함에 있어서 빠른 의사결정과 높은 수익을 추구하는 과정에서 나타난 형태라고 볼 수 있음19)
18) 스테이플드 리츠 중에서 개발사업과 관련한 리츠의 비중이 높은 것에 기인하는 것으로 추정(박원석, 2013).
19) 스테이플드 리츠를 운용하고 있는 싱가폴의 현황과 사례는 <부록 1>을 참조하기 바람.
(4) 스테이플드 리츠의 특징
❑ A-REITs의 스테이플드 리츠는 특히 부동산개발사업에 적극 활용
∙ 1998년 스테이플드 리츠제도가 도입되면서 이를 활용하여 처음 만들어진 리츠 인 Stockland Group 역시 부동산개발사업을 주력하는 회사
❑ 스테이플드 리츠는 A-REITs가 성장하는데 매우 중요한 역할을 수행. 이러한 스테 이플드 리츠의 특징은 다음과 같음.
❑ 세금절세효과
∙ 스테이플드 리츠에 편입되어 있는 기업법인(Corporate Entity)은 리츠의 계약 을 통해 자산을 직접 운용하고 적정한 임대료를 리츠에 지불하는데, 이 과정에 서 기업법인의 과세가능소득이 감소하여 세금을 절세하는 효과가 존재함
∙ 다만 이와 같은 세금절세효과는 최종적인 세금납부자인 결합증권을 보유하고 있는 주주에게 세금이 전가되며 최종적인 납부세액은 납세자가 적용되는 세율 및 납세자의 국적(내외국인 여부)에 따라서 그 효과가 상이한 것으로 알려져 있음20)
❑ 내부화(Internalization)에 따른 경영 효율성 증대
∙ 스테이플드 리츠는 기업법인(Corporate Entity)과 리츠간의 계약(Stapling agreement)을 통해서 다양한 부동산관련 사업영역을 하나의 리츠에 편입이 가 능함
∙ 이는 부동산 및 관련사업의 전후방 연관효과를 극대화할 수 있을 뿐만 아니라 외부자원을 내부화할 수 있기 때문에 경영효율성을 높일 수 있는 장점으로 작용
❑ 스폰서를 통한 리츠 확대
∙ 스테이플드 리츠에서 기업법인은 자산운용사, 부동산개발회사 뿐만 아니라 리 츠가 보유하고 있는 부동산을 임차하고자 하는 기업도 가능함
∙ 이와 같은 기업법인 구성의 다양성은 리츠가 보유하고 있는 부동산의 특성에 따라 대형 기업이 스폰서로서의 역할을 할 수 있는 구조로 형성할 수 있음
20) 캐나다의 경우에는 이러한 스테이플드리츠의 형태로 세금을 회피하는 사례가 증가함에 따라 2011년도 스테이플 드 리츠를 금지하는 법안을 통과시켰음.
∙ 스폰서를 보유한 스테이플드 리츠는 경영 및 재무적인 안정성 확보가 가능하기 때문에 중장기적인 부동산개발 및 운용에도 긍정적인 효과가 나타남
❑ 대규모 리츠 구성 가능
∙ 호주증권거래소(ASX)에서는 스테이플드 리츠에 편입돼 있는 기업법인과 리츠 를 하나의 결합증권으로 평가하기 때문에, 일반리츠(units REITs)보다 평가가 치가 높고, 이는 주식의 거래량을 증대시켜서 스테이플드 리츠를 보유한 주주 에게도 긍정적인 영향을 미침
∙ 아울러 규모가 큰 리츠는 증권거래소에서의 시장지배력이 강화되고 이에 따라 투자자들의 수요가 증가하는 효과도 기대할 수 있음