∙ 전자는 부동산개발 SPC 중 하나인 PFV(프로젝트금융투자회사; Project Financing Vehicle, 법인세법 51조에 근거한 한시적 페이퍼 컴퍼니) 등을 통해 사전에 건설하고 민간임대리츠가 PFV로부터 임대주택을 일괄 매입하는 형태 (매입형)을 참고할 수 있음
∙ 후자는 기존 리츠의 자산관리회사 외에 금융기관, 디벨로퍼, 리츠에 부동산 매각내 지 투자하는 회사, 공기업 및 지방공사 등이 리츠의 앵커 내지 스폰서들이 리츠자 산을 위탁 운영하는 자산관리회사에 참여할 수 있도록 통로 개설하는 방안을 검토
∙ 주요 연기금들은 저성장과 저금리 현상 지속에 따라 자산 운용의 실적 실현에 어려움을 겪고 있음
❑ 공적 연기금 등은 자산운용 실적 실현이 쉽지 않은 상황에 대한 돌파구로 수익률 제고를 위한 기금 운용 포트폴리오 전략의 변화에 대해 다양한 시도를 하게 되었 고, 그 방법의 하나로 대체투자에 주목20)
∙ 대체투자(Alternative Investment)란 주식, 채권 등이 전통적 투자라면 이를 벗어나 부동산, 사회간접자본시설, 사모투자(Private Equity), 헤지펀드 (Hedge Fund) 등에 대한 투자를 의미
(2) 대체투자 시장 현황과 수익률
❑ 대체투자의 수익률이 전통적 자산군에 비해 상대적으로 높을 경우, 재무적 투자자 (FI)의 자산배분전략에 뉴스테이 자산을 포트폴리오에 포함시킬 가능성 증대
∙ 자산배분전략에 대체투자를 포함하는 것은 주식, 채권 보다 상대적으로 높은 수익률을 제공하는 자산을 포트폴리오에 포함시킴으로써 자산의 목표 기대수익 률을 제고시킬 수 있기 때문
∙ 따라서 전통 자산군과의 낮은 상관관계 및 인플레이션 헤지를 통해 포트폴리오 의 변동성을 장기적으로 안정시키기 위해서는 대체투자 확대가 필요21)
❑ 국내 주요 연기금 중 가장 많은 자금을 운용하는 곳은 국민연금의 사례22)
∙ 국민연금의 2014년도 금융부문 수익률은 5.25%이며 자산군별로는 대체투자 12.47%, 해외채권 9.23%, 해외주식 8.94%, 국내채권 6.79%, 국내주식 – 5.43%의 수익률
∙ 특히 대체투자는 2012년 9.2%에서 2015년 10.7%로 투자비중이 계속적으로 증가
20) 이동행, “뉴스테이 활성화를 위한 고찰”, 「주택금융월보」, 2016. pp.24~41.(p.32) / 일반적으로 대체투자자산 의 위험은전통적 자산보다 높은 것으로 알려져 있음. 위험-수익의 상쇄(risk-return tradeoff)에 입각한 고(중) 위험-고(중)수익 자산임(이동행, p.32).
21) 이동행, 上揭論文. p.32.
22) 국민연금공단 홈페이지(http://fund.nps.or.kr/jsppage/fund/fund_main.jsp), 접속일자: 2016.10.10.
∙ 2016년 국민연금 기금운용보고서의 2017~2021년 중기자산배분(안)에서도 대 체투자 비중을 10% 이상으로 정하고 있음(2017년 11.9%)
❑ 기타 기관의 기금 운용 중 대체투자 비중23)
∙ 다른 대형 공적연금인 사학연금 및 공무원연금 역시 국내채권 비중의 축소와 해외투자 및 대체투자 비중의 확대로 향후 자금운용 방향을 계획
∙ 사학연금: 2015년 대체투자 비중은 16.0%, 2017년 20.1% 계획
∙ 공무원연금: 2014년 14%, 2015~2017년 14.8~14.9% 계획
(3) 대체투자 대안으로서 뉴스테이 리츠의 위상 강화
❑ 공적 연기금의 대체투자 상품의 특징과 한 대안으로서의 뉴스테이 리츠
∙ 대부분 부동산 자산에 집중. 특히 오피스 및 상업시설에 대한 투자는 더욱 집중 될 것으로 예상
∙ 안정적인 수익률을 발생시키는 양질의 부동산에 투자를 원하는 공적연기금을 비롯한 기관투자자들은 증가하는데 반해, 이들의 투자기준에 적합한 투자대상 이 제한적이라면 수요-공급에 따라서 투자적격 부동산의 가격은 상승할 것으로 예상
∙ 높아진 가격으로 부동산을 매입한다면 시세차액을 기대하기 어려워지게 됨. 따 라서 기관투자자들은 자신들의 투자목적에 알맞은 다른 투자대상을 찾아야 할 것이며 뉴스테이의 참여는 이에 대한 하나의 대안이 될 수 있을 것임
❑ 사업성의 기준이 되는 리츠의 수익률
∙ 리츠협회의 자료에 따르면,24) 2015년 기준 리츠의 연평균 배당수익률은 CR리 츠는 10.1%, 위탁관리리츠 7.6%, 상장리츠 7.1% 등 평균 8.1%의 높은 연 환산 수익률을 달성한 것으로 나타남
23) 사립학교 교직원연금공단(사학연금) 기금운용현황(http://www.tp.or.kr:8088/tp/news/news_st_tab3.js p) /공무원연금공단 자금운용(https://www.geps.or.kr/g_business/funduse.jsp) 접속일자 2016.10.10.
24) 한국리츠협회, 「REITs Journal(2016 Summer vol.20)」, 2016.8.1., pp.16~17.
∙ 2014년의 6.2%의 평균수익률을 제외한다면 2010년 이후 7~9%대의 높은 수 익률 실현
❑ 투자유형별 자산규모와 평균수익률25)
∙ 투자유형별로는 오피스, 주택, 리테일의 순으로 리츠 수가 많았고, 자산규모도 간은 순위
∙ 기업구조조정리츠/위탁관리리츠가 투자하고 있는 리츠 총 122개 중 42개(자산 비율 47%)가 오피스에 투자
∙ 주택에 투자하는 리츠가 지속적으로 증가하면서 2016년 1분기에는 40개로 자 산비율은 28.2%를 기록
∙ 리테일에 투자되고 있는 리츠의 증가세는 둔화되고 있으며 2016년 1분기에는 21개와 자산비율 16.3%를 기록
∙ 평균수익률은 물류(12.8%)가 가장 높게 나타났으며, 뒤이어 리테일(10.5%), 호텔(7.4%), 오피스(6.2%), 주택(5.7%)의 순
❑ 따라서 안정적 자금조달이 가능한 연기금의 투자기간을 완화하는 보완책을 마련하 는 등 제도의 보완이 이루어진다면 연기금 등 재무적 투자자(FI)의 뉴스테이 참여 가 활발하게 진행될 것으로 예상
(4) 리츠를 이용한 임대주택투자 연혁과 뉴스테이 리츠
❑ 2014년 이전까지 리츠를 이용한 부동산투자는 주로 상업용 부동산에 집중
∙ 오피스, 리테일 등이 중점 투자 대상이 됨에 따라 전체 리츠에서 주택투자가 차지하는 비중은 매우 미미
❑ 이후 공공임대리츠와 민간제안리츠(뉴스테이) 도입으로 빠르게 증가하기 시작
∙ 국토교통부에 따르면 ‘16년 3월 기준, 주택부분 리츠는 40개로 자산규모 5.2 조원. 이는 전체 리츠 자산의 28%를 상회하는 수준으로 투자비율 면에서 오피 스(47%) 다음으로 높음
25) 한국리츠협회, 2016.8.1., 上揭書, p.31.
❑ 공공임대리츠와 뉴스테이의 출자자와 비율
∙ 공공임대리츠는 10년 분양전환 공공임대주택을 투자하는 것으로 출자자인 LH 와 주택도시기금이 각 20%와 80% 출자. 차입은 주택도시기금, 임대보증금, 민간차입으로구성(LH가 임대주택 매입 확약하는 점에서 뉴스테이와 차이)
∙ 뉴스테이 중 민간제안사업의 리츠 자금조달 구성은 사업제안자가 20%(보통 주), 주택도시기금 30%(우선주), 그리고 보증금 포함 민간자금으로 50%를 조달. LH 공모사업의 자금조달은 출자 20%(기금 50~70% +민간), 차입 80%(민간차입, 임대보증금). 주택도시기금이 총사업비의 10%(출자비율은 70%), 시공사가 2~3%(출자비율은 30%) 출자
❑ 뉴스테이 사업유형 및 리츠 구조
LH 공모사업
▪ (개요) LH부지 등 공공택지를 대상으로 공모를 통해 사업자를 선정하고, 기금이 공동출자하는 임대리츠 설립
▪ (자금조달) 자기자본 20% (50~70%: 기금 출자(우선주), 30~50%: 민간 출자(보통주 또는 우선주)), 타인자본 80%
▪ (사례) 화성동탄2 A-14, 위례신도시 B-0 등
공급 촉진지구
▪ (개요) 유상공급면적의 50% 이상이 기업형 임대주택으로 공급되는 신규택지 개발
▪ (사업절차) 사업제안 → 지구지정 → 지구계획 승인 → 사업시행 順
* 공공이 대지조성하는 경우, 민간이 제안하면서 기금출자 요청하는 경우 임대리츠를 설립하여 사업추진
▪ (사례) 과천주암, 의왕초평지구 등
민간 제안사업
▪ (개요) 즉시 주택건설이 가능한 부지 등을 대상으로 민간에서 기금참여 제안시, 기금출자 리츠가 사업추진
▪ (자금조달) 통상 자기자본이 20~30%, 타인자본 70~80% 수준으로 민간 사업자와 협의, 기투위 심사
▪ (사례) 인천도화, 수원권선 등
정비사업
▪ (개요) 기금이 출자하는 임대리츠를 설립하여 정비사업의 일반 분양분을 매입하고 기업형 임대주택으로 활용
▪ (사업절차) 조합-임대사업자-지자체-국토부 간 긴밀한 협조를 통해 사업시행 변경인가 및 매입예약 체결 추진
▪ (사례) 광주누문, 인천십정 등 자료: 한국토지주택공사 LH, 내부자료.
❑ 기금의 수익률․리스크 관리, 재무적 투자자 유치, 기금 출자부담 완화를 위해 母子 형 리츠 활용26)
∙ 기업형 임대리츠와 준공공 임대리츠 별로 별도의 母리츠를 구성하여 사업성격 별 구분 운영
∙ 母리츠 자산관리회사(AMC): LH 한국토지주택공사
∙ 주택도시보증공사(HUG)는 대리주주로서 출자 심사 및 의결권 행사를 담당
❑ 모자형 리츠의 리스크 관리와 유동성 확보
∙ 기금 수익률(4%)과 완충률(12%)이 母리츠에서 결정되어 특정 子리츠의 수익 률과 완충률을 낮추어도 母리츠에서 분산 가능
∙ (유동성 확보) 子리츠의 임대가 시작되어 임대료 수입이 안정화 되는 시점에 주식을 상장하여 기금 자금회수
∙ 연기금 등 기관투자자는 대규모 투자를 선호하므로, 개별 리츠에 비해 母리츠 가 주식 매각이 용이
∙ 부족자금 조달은 대형 母리츠에서 HUG보증부 채권을 발행하여 기금의 출자부 담을 축소