❑ 금융시장발전과 기업자금조달의 방편으로 리츠를 도입하여 리츠와 유관된 산업의 발전을 도모
∙ 공공자산과의 연계에 리츠를 활용하고, 준공공기관(GLCs: Government Linked Companies)과의 협업을 통해 공공자산에 대한 미관합작투자(Spon-sorship of GLCs)를 실현하여 효율성과 시장성을 높임으로써 개인에게도 소유 와 투자기회를 제공하는 역할을 하고 있음
❑ 해외 투자유치와도 연계하여 해외투자자에게 리츠 상품을 선보임으로써 해외자본 의 유입을 촉진하는 도구로 활용
∙ 상업성과 경제성이 있는 사회간접시설(infrastructure project) 투자에 자금 조 달원으로 활용하고 있으며, 안정성을 바탕으로 주식시장에서 해외자본과 개인 투자자본을 유치하여 해외진출의 교두보 역할을 하고 있음
10) 이태리 외. 2015. 前揭書, pp.48~49.
∙ 싱가폴은 우리나라와 비슷한 시기에 리츠를 출범시켰음에도 우리나라 리츠시장 과 비교하여 큰 시장규모로 성장하였는데, 이러한 성장 배경의 핵심으로 스폰 서드(Sponsored) 리츠를 들 수 있음
❑ 스펀서드 리츠는 우리나라와 유사하게 개인투자자에게 부동산 투자기회 제공, 투 자의 투명성 제고, 부동산 시장 전문화 등을 명분으로 도입
∙ 소액투자자들에게 부동산의 직접 투자로 인한 위험을 감소시켜주는 상품을 통 해 스폰서가 부동산을 보유하고 관리하면서 안정성과 신뢰성을 제고
∙ 스폰서(sponsor)라는 기관투자자를 근간으로 공모시장에서 투자 체계를 확립 하고 개인투자자들에게 기회를 제공하면서 시장 확대가 가능
(2) 스폰서드 리츠의 구조11)
❑ 스폰서가 리츠의 자금조달과 투자정책에 대하여 상당한 영향을 미치고, 리츠의 외 부 관리자 혹은 경영자로서 리츠를 관리하는 구조를 통칭함(리츠협회, 2015)
∙ 스폰서는 일반적으로 리츠에 대한 투자와 함께 리츠 경영에 대해 영향력을 가지 고 통제를 유지할 수 있는 대형 부동산회사, 보험회사 등 금융기관, 종합상사·
대형 건설사 등 민간기업, 정부·지자체, 국민연금, LH 등 공공기관 등 저변에 널리 알려져 있는 기관 혹은 기업이 될 수 있음
∙ 스폰서는 보유자산을 이양하거나 자본을 투자하는 등의 형태로 리츠 운영을 지 원하고, 스폰서가 전액 출자한 독립적인 자산관리회사(AMC)를 통하여 리츠를 설립하고 관리
∙ 스폰서는 대주주로서의 역할을 하고, 스폰서 자산에 대한 리츠의 선매권을 보 장하며 리츠가 자산의 매입을 위해 대출 시에는 스폰서의 존재로 인해 신용도 (source of credit)를 높이는 역할을 하고, 리츠가 신주 발행 시에는 스폰서가 주식을 매입하여 리츠의 자금조달(fund raising)에 기여할 수 있음
11) 이상영 외. 2015. 前揭書, p.61.
❑ 싱가폴의 스폰서는 리츠의 대주주라는 개념에서 이해되며, 부동산 물건이나 자금 의 공급부터 관리운용에 주체가 됨
∙ 즉, 부동산 상장과 관리운용업무를 하는 자산관리회사(AM)과 부동산관리회사 (PM)을 100% 소유하고 경영을 책임지는 구조임
그림 5-9 스폰서드 리츠의 구조도
자료: 리츠협회 / 이태리 외, 「부동산 간접투자상품시장 활성화 및 경제적 파급효과 연구」, 국토연구원, 2015, p.43에서 제인용.
표 5-1 스폰서의 종류
구분
Developer Sponsors (개발업자)
Fund Manager Sponsors (부동산펀드/
자산운용사)
Financial Sponsors (헤지펀드)
Government- related sponsors (정부지원/국민연금)
Non-property Corporate
Sponsors (민간기업)
목적
- Asset light strategy - Target investor
base
- Services focus - Fee income - Funds
management - Re-rate
headstock
- Services focus - Fee income
- Trading focus - Asset turn - Buy
wholesale - Sell retail - Warehouse/
divest - Funds
Management
- Optimize divestment - Asset sellers
- Pipeline - Repeat business - Covenant
장점
-Pipeline -Fundamentals -Close to assets
- Manage-ment skills -
Indepen-dence of product
- Asset holding period
- Ability to decide - Pipeline - Quality covenant
- Single tenant core asset issues
자료: Standard Chartered, ‘Singapore REIT Market’, 2014 / 이태리 외, 「부동산 간접투자상품시장 활성화 및 경제적 파급효과 연구」, 국토연구원, 2015, p.43에서 제인용.
❑ Developer 스폰서
∙ 건설회사나 Developer가 스폰서 역할을 하는 리츠
∙ Developer 스폰서는 건설 산업의 구조 변환에 활용이 가능
∙ 건설 및 Developer가 스폰서로서 금융과 연계하고 리츠 대형화를 위한 발판으 로 활용 가능
❑ Fund/Asset Manager 스폰서
∙ 부동산펀드/자산운용사가 스폰서가 되는 리츠 형태
∙ 부동산펀드/자산운용사가 리츠에 지분투자 및 대출로 운용되며, 기존의 독립 리츠(Independent REITs) 또는 자산관리회사가 스폰서 역할을 수행
❑ Financial 스폰서
∙ 민간금융기관이나 헤지펀드가 리츠의 지분증권을 인수하거나 대출하여 자산 관리회사(AMC) 및 자산운용회사의 주식에 투자하여 리츠의 스폰서 역할을 담당
∙ 민간금융기관이 임대주택리츠에 대한 개발금융과 저당대출을 통해 리츠에 투자 및 운용금융을 지원하는 구조
❑ Government-related 스폰서
∙ 주택도시보증공사의 주택도시기금을 임대주택사업에 출자 및 투·융자하는 리츠 형태임
∙ 임대주택리츠에 주택도시기금이 일부 지원하는 LH공사의 공공임대리츠와 민간 제안임대리츠 및 SH공사의 ‘서울리츠’를 선도모델로 육성
∙ 국민연금, 군인공제회 등 주택도시기금 이외의 연기금이 리츠에 스폰서참여자 로서 참여하는 리츠 모델도 운영이 가능함
표 5-2 싱가폴 리츠의 TOP 10 규모 및 수익률
(2016. 5월 기준)
순위 REITs
Market Cap in
$M
Total Return YTD %
Total Return 1 YR %
Total Return 3 YR %
Indicative Div Yield
%
Sub-Industry
1 Keppel REIT 3425 16.5 -4.4 -11.1 6.4 Office 2 Mapletree Commercial
Trust 3063 14 -0.3 33.5 5.6 Retail
3 Frasers Centrepoint
Trust 1835 12.3 1.1 18.3 6.1 Retail
4 Mapletree Greater China
Commercial Trust 2716 11.9 0.1 20.4 7.7 Diversified 5 Suntec REIT 4238 10.9 0.7 15.3 5.7 Diversified 6 Mapletree Industrial
Trust 2918 10.1 9.8 44.3 7 Industrial
7 Keppel DC REIT 954 9.9 7.3 N/A 6.1 Specialized 8 CDL Hospitality Trust 1376 9.4 -11.5 -8.4 7.6 Hotel&Resort 9 Frasers Hospitality Trust 1075 8.8 -0.5 N/A 7.8 Hotel&Resort 10 CapitaLand Mall Trust 7226 8.6 1.7 14 5.3 Retail 자료: EPRA, 「Global REIT Survey 2016」의 내용을 재구성
(3) 스폰서드 리츠의 특징12)
❑ 대형 종합부동산업체가 스폰서로서의 역할을 수행했던 스폰서드 리츠는 S-REITs 가 성장하는데 매우 중요한 역할을 수행
∙ 이러한 스폰서드 리츠의 특징은 다음과 같음
❑ 투자물건 및 재원조달 용이
∙ 스폰서의 존재는 투자물건 및 재원조달에 용이하고 향상된 신뢰도를 바탕으로 금융기관과의 관계에서 상대적으로 좋은 조건으로 자금조달이 가능
∙ 특히, 소액 개인투자자에게 스폰서의 존재는 신뢰성을 의미하기 때문에 리츠의 경쟁력 확보와 시장의 안정적 확대에 기여할 수 있다는 장점이 존재
12) 이태리 외. 2015. 前揭書, pp.49~51.
∙ 스폰서 자산에 대한 리츠의 선매권을 보장하고 대출 시에는 신용도를 높이는 역할을 하며, 신주 발행 시에는 리츠의 자본조달에 기여함으로써 싱가폴 리츠 를 단기간에 성장시킨 동인으로 파악됨
∙ 하지만 리츠와 스폰서 간에 맺는 선매권이 리츠에게 부정적으로 작용될 가능성 이 있으며, 스폰서가 리츠 시장 이전에 투입시키는 자산의 질(quality)에 있어 서 문제가 발생할 가능성이 존재한다는 단점이 있음
❑ 리츠 대형화와 상장
∙ 스폰서드 리츠를 통한 대형화와 상장의 추진으로 엄격한 투명성·건전성 규제를 실시할 수 있음
∙ 스폰서드 리츠를 통해 대형 상장사 위주로 성장 동력을 마련한 싱가폴 리츠는 구조적 장점을 활용하여 중국 부동산시장에의 진출과 같이 적극적인 해외진출 의 수단으로 삼음으로써 도시국가라는 싱가폴의 한계 극복에 기여
❑ 세금혜택을 연계한 공모 의무화에 기여
∙ 싱가폴 리츠는 공모와 세금혜택을 연계하여 리츠 주식의 공모를 의무화
∙ 싱가폴 리츠는 상장 리츠의 배당요건을 충족하면 발생한 소득에 대한 법인세의 경우 경상이익(ordinary income)에 대해 임대수익 면세가 가능하고, 자본수익 (capital gains)에 대해 면세해줌으로써 세금혜택을 부여
∙ 이러한 면세혜택을 받기 위해서는 싱가폴 증권거래소 상장이 필수적인 사항
❑ 일반국민의 리츠상품 투자 접근성 제고
∙ 리츠 투자에 대한 대국민 홍보를 강화하여 소액투자자의 높은 접근성 확보를 위해 노력
∙ 싱가폴 리츠는 소액투자자들에게 부동산의 직접 투자로 인한 위험을 감소시켜 주는 상품을 통해 스폰서가 부동산을 보유하고 관리하면서 안정성과 신뢰성을 높임
∙ 소액투자자에게 높은 접근성은 세제혜택과 대기업 참여 등에 관한 대국민 홍보 가 뒷받침된 점과 함께 현금인출기(ATM) 등을 통해 투자가 가능하도록 시스 템을 마련할 정도로 일반 국민의 편리성에도 신경을 썼기 때문임