❑ 뉴스테이 정책의 사회경제적 효과의 파급경로는39) 전월세가격경로, 주택건설투자 경로, 금융시장경로, 기대경로로 구분해 살펴볼 수 있음
∙ 전월세가격경로는 주택시장의 임대료 변화(임대주택 공급 및 재고↑ → 주거비 부담↓ → 소비↑, 저축↑ → 주택매매↑ → 전월세가격 안정)
∙ 주택건설투자경로는 주택부문, 비주택부문, 건설부문의 생산, 부가가치, 고용 및 취업 유발(건설↑ → 투자↑ → 고용 및 취업 ↑ → 소비↑)
∙ 금융시장경로는 대출시장(임대보증금↓ → 전세자금대출 ↓ → 대출금리 안정성↑)
∙ 기대경로는 경기전망(실물부문: 투자↑, 소비 ↑ → 생산↑, 물가↑)
∙ 모의실험: 시뮬레이션을 통한 뉴스테이 공급의 효과 점검
39) 파급경로는 중산층 주거안정을 위한 민간임대주택 공급 확대 정책이 뉴스테이 사업이라는 정책수단을 통해 최종 목표인 민간임대주택 재고 확대와 중산층 주거비부담(전월세가격) 완화를 달성하는 과정. 파급경로를 파악하는 목적은 정책수단이 뉴스테이 공급 확대 정책의 지원수준 조정 폭에 대한 결정, 정책효과 점검 등을 위함.
그림 2-13 모의실험을 위한 부동산부문 구조도
자료: 박천규 외, 「지역 부동산시장의 미시적 동태분석과 정책시뮬레이션 모형 구축 연구(Ⅱ)」, 국토연구원, 2014, p.111.
❑ 주택시장에 미치는 파급효과
∙ 주택매매가격, 전세가격, 주택건설인허가실적, 주택거래, 미분양주택, 지가 등 가격 및 거래, 공급관련 변수들을 내생변수로 추정
∙ 뉴스테이 공급이 증가한다면, 민간임대주택 공급으로 임대주택 재고가 순증하 고, 이로 인해 전세가격의 안정효과 가능할 것으로 기대40)
∙ 또한 장기임대, 5% 임대료 상승률 제한으로 → 기존의 2년 단위로 발생하는 전세거래량 감소 → 이로 인해 전세가격의 안정 효과 기대
∙ 전세가격 하락 안정에 기여
❑ 국민경제파급효과41)
∙ 주택건설투자가 증가하는 경우, 생산, 부가가치, 고용 및 취업유발효과 발생
40) 민간 임대주택 공급이 2만호 증가하면 전세가격을 0.7%p 내외로 하락시키는 효가가 있는 것으로 분석(국토교통 부, 「민간임대사업 육성 및 활성화 방안 연구」, 2015, p.143).
41) 이에 대해 국토교통부는 민간 임대주택 공급 순증 2만호가 발생하면 GDP 0.18%, 민간소비 0.17%, 건설투자 0.75%, CPI 0.09%, 취업자수 9천명 증가 효과가 있는 것으로 분석(국토교통부, 上揭書, 2015.8., pp.
143~144).
∙ 주택건설, 비주택건설, 건설 등의 건설부문에서 파급효과 발생하고, 통상 주택 건설은 생산유발효과와 고용 및 취업유발효과가 비주택건설이나 건설부문에 비 해 큰 것으로 알려져 있음
∙ 건설투자의 증가로 경제성장 및 일자리 창출에 기여. 임대주택 공급 순증 효과 발생(부동산서비스 산업 등 다른 산업에 대한 파급효과는 고려하지 않음)
∙ 임대주택 공급이 순증함에 따라 GDP, 민간소비, 건설투자, CPI, 취업자수 증 가 효과 발생할 것으로 기대
뉴스테이의 사업성과 수익률 분석
CHAPTER 3
01 뉴스테이의 사업성 분석 51
02 뉴스테이 사업의 자본비용 분석 58
03 뉴스테이 사업의 수익률 및 위험 분석
7804 뉴스테이의 사업성, 자본비용 및 수익률 분석의 시사점 96
CHAPTER
3 뉴스테이의 사업성과 수익률 분석
1. 뉴스테이의 사업성 분석1)