❑ 부동산투자 유형
∙ 가계나 사업주체 등이 부동산을 직접 매입하는 직접투자와 리츠나 펀드 등을 통해 간접적으로 투자하는 간접투자로 구분
❑ 부동산간접투자의 대표적인 유형이 리츠와 부동산펀드3)
∙ 리츠와 부동산펀드는 간접투자기관을 통하여 투자자의 자금을 모집한 뒤 부동 산자산을 매입하고 이를 운용, 처분하여 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 대표적인 간접투자 상품임
∙ 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 특정개발 프로젝트 또는 부동산의 매입·개발, 부동산 관련 유가증권 등 에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 간접투자 상품
3) 이에 대한 보다 상세한 내용은 이 보고서의 128~130쪽 참조.
∙ 부동산펀드(Real Estate Fund)는 다수 투자자들로부터 자금을 모아서 공동기 금을 조성하고, 이를 전문적인 투자기관에게 맡겨 부동산, 부동산관련 대출 및 유가증권 등에 투자하여 운용성과에 따라 수익을 분배하는 투자신탁(Business Trust), 투자회사(Corporation), 또는 간접투자 상품을 의미
❑ 넓은 의미에서는 리츠도 부동산펀드의 일종4)
∙ 그러나 부동산간접투자에서 가장 대표적인 유형이 리츠이기 때문에 좁은 의미 에서는 이들을 구분하여 보는 것이 일반적
(2) 부동산간접투자 상품의 구조
❑ 리츠와 부동산펀드는 형태, 운용, 유형 측면에서 차이 존재
∙ 리츠는 부동산관련 대출 및 유가증권에 투자하고 운용성과에 따라 수익을 분배 한다는 점에서는 부동산펀드의 일종으로 볼 수 있지만, 형태나 운용 그리고 유 형 측면에서 상이한 부분이 존재
❑ 일반적으로 리츠는 공모를 통해 자금을 조성하며 자금운용에도 투자자가 참여5)
∙ 법적으로 리츠는 주로 회사형으로 최저자본금이 70억 원 이상이며 국토교통부 의 감독을 받는 반면, 부동산펀드는 주로 신탁형이며, 1인당 보유지분에 대한 제한이 없고 기획재정부의 감독을 받고 있음
∙ 리츠는 회사형의 주식 또는 신탁형의 수익증권이 대부분 증권거래소에 상장되 어 유통되기 때문에 소액투자자의 접근이 용이하고, 부동산펀드에 비해 유동성 과 환금성이 뛰어난 장점이 있음
∙ 리츠는 자산운용기능을 가지고 있는 상법상 주식회사로 이해할 수 있기 때문에 일반 회사와 같이 주주총회, 이사회, 감사 등과 같은 내부 구성을 하고 있으며, 투자자산의 운용은 자산관리회사(AMC)가 담당
∙ 리츠는 부동산자산 등에 투자하여 소유권과 모기지 등을 통해 부동산을 통한 운용수익이나 매매수익을 투자자들에게 배당
4) 최수 외. 「부동산간접투자제도의 발전방안 연구」. 국토연구원, 2011, p.11.
5) 최수 외. 2011, 上揭書, p.13.
표 4-1 리츠와 부동산펀드의 개요
구분 리츠 부동산펀드
자기관리리츠 위탁관리리츠 기업구조조정리츠 회사형펀드 신탁형펀드
근거법 부동산투자회사법 (좌동) (좌동) 자본시장법 (좌동)
주무부처 국토교통부 (좌동) (좌동) 금융위원회 (좌동)
자본금 최저 70억원 최저 50억원 (좌동) 최저(순자산)
10억원
-자산관리 직접 관리 외부 위탁
(자산관리회사) (좌동) 외부 위탁
(집합투자업자) (좌동)
투자대상
부동산(총자산의 70% 이상), 부동산 관련 유가증권/현금 (총자산의 80% 이상)
(좌동)
기업구조조정부동산 (총자산의 70%
이상), 부동산 관련 유가증권/현금 (총자산의 80%
이상)
부동산(총자산의 50% 이상 70%
미만)*, 부동산신탁 수익권, 부동산PF
대출
부동산, 부동산신탁
수익권, 부동산PF대출
개발사업 투자
총자산의 30% 이하 (개발전문리츠의 경우
100% 가능)
(좌동) (좌동) 제한 없음 (좌동)
취득세 면제 혜택 없음
(2014년말 종료) (좌동) (좌동) (좌동) (좌동)
법인세
-배당가능액 90% 배당시 배당소득공제
(좌동) (좌동) 해당 없음
별도
공모규제 있음 (좌동) (좌동) 없음 (좌동)
주*: 최근 주식회사형 부동산펀드의 부동산 투자 제한인 70%를 폐지하는 내용을 담은 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’
개정안이 국회 정무위원회를 통과함으로써 부동산 운용이 100%까지 가능한 리츠와의 업역 중복 문제가 발생.
자료: 하나금융경영연구소 / 이태리 외, 「부동산 간접투자상품시장 활성화 및 경제적 파급효과 연구」, 국토연구원, 2015.
p.19에서 재인용.
그림 4-1 리츠(위탁관리 및 CR리츠)의 구조
자료: 한국리츠협회, 「REITs Journal(2015 Summer vol.16)」, 2015.8.1., p.98.
그림 4-2 부동산펀드의 구조
자료: 한국리츠협회, 「REITs Journal(2015 Summer vol.16)」, 2015.8.1., p.99.
(3) 부동산간접투자시장의 규모와 성장
❑ 부동산간접투자시장은 주식시장의 위축과 저금리 지속에 따른 예금, 채권, 주택 등 전통적 투자대상의 수익률 저하 등을 배경으로 성장
❑ 리츠는 완만한 성장세, 부동산펀드는 꾸준한 증가세 지속6)
∙ 국내 부동산경기 침체로 부동산 직접거래가 위축되고 있는 반면, 부동산 간접 투자시장, 특히 리츠시장은 완만하게 성장하고 있으나 도입 시 지대한 관심에 비해 성장세는 두드러지지 않음
∙ 리츠는 2002년 도입 이후 약성장세를 보이다 2008년부터 빠르게 성장. 2015 년 말 기준 리츠 수는 125개, 순자산은 8조원, 총자산은 17.6조원 수준
∙ 부동산펀드는 2004년 도입 이후 꾸준한 증가세를 지속하면서 2015년 말 기준 펀드 수는 716개, 순자산규모는 36조원 수준의 규모임
6) 이태리 외. 2015. 前揭書. p.20.
그림 4-3 연도별 리츠 수와 자산규모 증가 현황
자료: 한국리츠협회, 「REITs Journal(2015 Summer vol.16)」, 2015.8.1., p.24.
그림 4-4 연도별 부동산펀드 수와 순자산규모 증가 현황
자료: 한국리츠협회, 「REITs Journal(2015 Summer vol.16)」, 2015.8.1., p.88.