2) 뉴스테이 사업의 법인세율 및 재원조달구조
❑ 하지만 뉴스테이 사업의 재원조달구조는 크게 우선주, 보통주, 융자, 임대보증금 등으로 구성됨
∙ 뉴스테이 사업의 재원조달 구조 특징으로는 임차인의 임대보증금이 전체 사업 비의 20% 정도가 포함된다는 점을 들 수 있음
∙ 따라서, 실제로 뉴스테이 사업의 재원조달은 사업비의 80% 전후로 필요하며, 사업비의 50% 이상 융자가 이루어지기 때문에 실제 출자는 30% 이하이며, 이 중 우선주가 20%, 보통주가 10% 정도 차지함
❑ 유형별로 보면 임대보증금의 구성에서 큰 차이가 나타나는데, 임대보증금의 비중 은 사업주체가 건설사, 사업권역이 비수도권, 리츠유형이 LH공모, 사업유형이 건 설형, 사업지역이 교외, 주택유형이 아파트 등에서 높게 나타나고 있음
∙ 융자의 경우는 대체로 비슷하게 나타나고 있으며, 우선주는 비건설사, 비수도 권, 민간제안, 매입형, 도심, 오피스텔, 기금비융자에서 높음
표 3-10 뉴스테이 사업의 유형별 재원조달 구조
구분 우선주 보통주 융자 임대보증금 전체
전체 16.4% 8.7% 53.3% 21.7% 100.0%
사업주체 건설사 14.9% 8.4% 52.0% 24.6% 100.0%
비건설사 23.3% 10.1% 59.4% 7.2% 100.0%
사업권역 수도권 16.1% 8.9% 53.9% 21.1% 100.0%
비수도권 18.1% 7.4% 49.0% 25.6% 100.0%
리츠유형 LH공모 13.8% 6.1% 47.5% 32.6% 100.0%
민간제안 18.9% 11.3% 59.2% 10.6% 100.0%
사업유형 건설형 15.4% 6.3% 50.4% 27.9% 100.0%
매입형 18.4% 14.1% 59.7% 7.7% 100.0%
사업지역 도심 26.2% 9.9% 58.2% 5.7% 100.0%
교외 14.9% 8.5% 52.5% 24.0% 100.0%
주택유형 아파트 15.5% 8.3% 53.1% 23.1% 100.0%
오피스텔 28.7% 14.0% 54.9% 2.3% 100.0%
기금융자 기금융자 13.5% 6.3% 58.3% 21.9% 100.0%
기금비융자 17.5% 9.6% 51.3% 21.6% 100.0%
자료: 주택도시보증공사, 「기업형 임대리츠 사업 현황자료」, 2016.7.
❑ 뉴스테이 사업의 재원조달구조를 종합하면, 뉴스테이 사업은 자기자본보다 타인자 본(융자 및 임대보증금)의 비중이 높은 사업이며, 보통주의 비중이 10% 내외인 것을 감안한다면 순수한 의미의 자기자본비용의 비중은 상당히 낮음
∙ 우선주는 재원조달 측면에서는 자기자본에 속하나 우선주는 보통주보다 우선 적으로 지급받기 때문에 보통주 주주입장에서는 타인자본비용으로 간주될 수 있음
∙ 임대보증금은 사업의 재원으로 포함되나 수요자 입장에서 재원조달이 요구되는 상황으로 뉴스테이 사업에 있어서는 특별한 요구수익률이 존재하지 않기 때문에 가중평균 자본비용 산출 시에는 포함되나 특별한 자본비용이 요구되지는 않음.
∙ 또한, 이러한 자기자본과 타인자본 비중을 통해 부채배율을 도출할 수 있으며, 뉴스테이 사업의 유형별 부채배율은 136.9~413.0% 사이로 나타나고, 건설 사, 수도권, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금융자 유형의 뉴스테이 사업 에서 부채배율이 높음
표 3-11 뉴스테이 사업의 유형별 자기자본 및 타인자본비중, 부채배율
구분 자기자본비중 타인자본비중 부채배율
전체 25.1% 74.9% 298.9%
사업주체 건설사 23.4% 76.6% 357.9%
비건설사 33.4% 66.6% 211.3%
사업권역 수도권 25.0% 75.0% 299.0%
비수도권 25.4% 74.6% 288.5%
리츠유형 LH공모 20.0% 80.0% 401.1%
민간제안 30.3% 69.7% 222.4%
사업유형 건설형 21.7% 78.3% 370.5%
매입형 32.5% 67.5% 174.1%
사업지역 도심 36.2% 63.8% 177.4%
교외 23.4% 76.6% 356.6%
주택유형 아파트 23.8% 76.2% 350.1%
오피스텔 42.8% 57.2% 136.9%
기금융자 기금융자 19.8% 80.2% 413.0%
기금비융자 27.1% 72.9% 249.0%
주: 자기자본비중=(우선주+보통주)/총사업비, 타인자본비중=(융자+임대보증금)/총사업비, 부채배율=(융자+임대보증금)/(우 선주+보통주)
자료: 주택도시보증공사, 「기업형 임대리츠 사업 현황자료」, 2016.7.
❑ 여기서 부채배율은 보통주의 자기자본비용 측정에 사용되며, 부채배율이 높아질수 록 위험성이 높아져 보통주의 자기자본비용이 높아지게 됨
∙ 부채배율은 총투자액 중 부채가 차지하는 비중으로 부채/자기자본으로 계산이 가능하며, 보통주의 자기자본산출을 위해서 필요함
∙ 하지만 뉴스테이 사업에서는 특별히 부채배율을 제한하고 있지 않음. 한국개발 연구원(2008)에 의하면 부채배율이 200%(즉 타인자본의 비중 66.7%, 자기 자본의 비중 33.3%) 이상이 될 경우 채무불이행위험이 이루어질 수 있어 목표 부채배율을 200%로 적용한 바 있음
∙ 일반적으로 뉴스테이 사업의 부채배율은 높기 때문에 상대적으로 일반 주택 사업에 비해 뉴스테이 사업들의 자기자본비용은 상대적으로 높아질 것으로 예상됨
❑ 일반적으로 자기자본비용이 타인자본비용보다 높다는 점을 감안하면, 총 자본비용 (가중평균 자본비용)은 높아질 것으로 예상되나, 총 자본비용은 자기자본뿐만 아 니라 타인자본(융자), 임대보증금 등의 가중평균으로 결정되는 구조
∙ 현재 뉴스테이 사업의 재원조달구조를 보면 순수한 의미의 자기자본비용(보통 주)의 10% 내외이며, 우선주의 자기자본비용은 타인자본비용(융자)과 비슷한 수준이기 때문에 부채배율에 의한 자기자본비용 상승은 총 자본비용에 큰 영향 을 주지 못할 것으로 판단
∙ 따라서, 뉴스테이 사업의 총 자본비용은 재원조달 비중이 가장 높은 타인자본 비용에 의존하게 되며, 이와 더불어 타인자본 중 임대보증금은 무이자 부채이 며, 뉴스테이 사업은 그 비중이 높기 때문에 상대적으로 총 자본비용이 낮아지 게 됨