❑ 뉴스테이의 사업성은 보통 사업기간동안 발생하는 투입비용과 회수이익을 고려하 여 내부수익율(IRR)방식을 통한 현가할인법으로 계산
∙ 사업성분석은 기술적, 경제적, 재무적 타당성 평가를 통해 사업의 적격성 및 효율성을 판단하는 것
❑ 뉴스테이 사업성에 영향을 미치는 요인
∙ 뉴스테이 사업의 비용 및 수익은 다양한 요인들에 의해 영향을 받음. 사업성에 영향을 미치는 요인을 정리하면 다음과 같음
∙ 토지관련: 사업면적, 조성원가, 매입가액, 취득세
∙ 건축관련: 건축계획(건축면적, 공급면적), 건설비, 기금지원
∙ 사업추진일정: 공사기간, 임대기간, 처분기간
∙ 임대조건: 보증금, 임대료, 임대율, 임대료상승률
∙ 분양조건: 분양전환가격, 주택가격상승률, 분양전환율
∙ 자금구조: 재원조달(자본금, 기금차입, 일반차입, 보증금), 차입이자율(일반 차입 이자율, 기금차입이자율), 차입 기간
∙ 세제요인: (상가, 주택 등)취등록세, (건물, 토지)재산세
∙ 기타: 감정평가수수료, 건물유지관리비용, 각종 자문수수료, 회계감사수수료, 사무수탁수수료, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 주택관리수수료, 법인 등 기비, 광고선전비, 모집 수수료 등
❑ 사업성 분석 목적은 영향 요인의 변화가 사업성에 미치는 영향을 분석하여 가장 효율적인 정책을 파악하는 데 있음
∙ 뉴스테이 사업은 시행 초기에 정책 활성화 및 사업의 원활한 추진을 위하여 세 제, 금융 등 다양한 지원책을 제공하였으며,
∙ 사업에 영향을 미치는 요인(토지, 건축, 사업기간, 세제, 자금요인 등)의 변화에 따 른 사업성 변동을 시뮬레이션 하여 효율적 정책수립을 위한 지원책이 무엇인지 분석
∙ 사업 참여자들의 경우 전체 사업비 지출 규모에서 각종 세제가 차지하는 비중 이 크지 않아 수익성을 현격하게 개선할 정도는 되지 않을 것으로 판단하고 있으며,
∙ 의무임대기간 이후 임대료 재산정 및 택지가격 지원 등이 사업성 개선 효과가 높을 것으로 예상
❑ 사업성 분석대상 사업 및 기본가정
∙ 사업성 분석은 비교적 최근 개발이 진행된 수도권 A지역의 사업개요 및 현금흐 름을 토대로 하여 임대료 재산정, 택지가격변화, 세제효과 등에 따른 사업성 변화를 검토
∙ ① 8년 후 매각, ② 총 16년 임대(8년 연장), ③ 24년 임대(16년 연장)를 가정하여,
∙ ① 의무기간 종료 후 매각하는 경우와 ② 임대기간을 연장하는 경우 내부수익률 (IRR)의 변화를 시뮬레이션
∙ 임대료 재산정의 경우, 해당 지역 주변 단지의 연평균 임대료 상승률을 감안하 여 매 8년마다 재산정하는 것으로 가정
∙ 세제 지원의 경우, 재산세 50% 감면 혜택 부여 시 사업성 변화를 시뮬레이션
∙ 택지공급가격의 경우, 공급가액의 비율을 조정하는 방식으로 사업성 변화를 시 뮬레이션
(2) 사업성 분석 결과
❑ 8년 사업지속 후 청산을 전제로 한 원안과 임대료 및 각종 제반비용에 일정 기준 적용을 가정한 뒤 16년, 24년 운영을 지속할 경우 IRR의 변화를 시뮬레이션
∙ 분석 기본가정을 적용하고 사업을 연장하여 16년, 24년 사업을 더 운영하였을 시 사업성은 8년 사업 대비 16년 사업 시 IRR 0.51%p 하락하였으며, 24년 사업 시 IRR 0.67%p 하락
∙ 뉴스테이 사업의 대다수를 차지하는 아파트형 사업의 경우 현금흐름상 임대기 간 중에는 운영수익 보다 운영비용이 더 많으며 매각 시 차익으로 총 사업의 수익을 우위에 두는 구조로 되어 있어 사업기간이 길어질 경우 수익률이 하락
표 3-1 분석의 기본가정
구분 내용
수입 부분 가정
임대료 상승률 연 2%
관리비(주택, 상가), 이자수입 8년 기준 재무구조 상 연 상승률 적용 매각 수입(주택) 연 주택(상가)가격 상승률 1.5% 적용
비용 부분 가정
임차인모집비
8년 기준 재무구조의 상승률 적용 임대운영비(관리비)
제세금, 리츠일반관리비 기타비용 및 예비비 자료: 저자 작성
표 3-2 사업기간 연장에 따른 내부수익률 변화
구분 수익(백만원 지출(백만원) 내부수익률
8년 사업 유지 시 467,561 335,819 5.65%
16년 사업 유지 시 597,686 367,226 5.19%
24년 사업 유지 시 740,333 400,738 4.98%
자료: 저자 작성
❑ 초기 8년 사업기간 후 추가적으로 사업진행 시 주변시세에 맞춰 임대료 재산정을 하였을 경우 IRR의 변화
∙ 8년 후 새로운 사업 시작 시 주변지역 임대료 상승률(연 3%가정)을 반영하여 IRR의 변화를 분석한 결과 16년 사업 시 임대료 재산정 전 보다 IRR이 0.1%p 상승하였으며 24년 사업 시 IRR이 0.2%p 상승
∙ 임대료 재산정의 경우 수익률 상승효과는 있으나 운영비용이 우위에 있는 기본 적 사업구조를 변화시키는 수준이 아닌 이상 한계가 존재함
표 3-3 임대료 재산정 가정
구분 내용
임대료 재산정 주변 지역 임대료 상승률 연 3% 가정 후 재산정 시 반영 자료: 저자 작성
표 3-4 임대료 재산정에 따른 내부수익률 변화
구분 수익(백만원) 지출(백만원) 내부수익률 변화
임대료 재산정 후 16년 사업 시 603,475 367,226 5.19% → 5.29% (0.1%p 상승) 임대료 재산정 후 24년 사업 시 758,527 400,738 4.98% → 5.18% (0.2%p 상승) 자료: 저자 작성
❑ 재산세 50% 감면 혜택 부여 시 IRR 변화 시뮬레이션
∙ 사업 연장 시 재산세 50% 감면 혜택은 각각 사업의 사업성을 0.05%p, 0.07%p 개선시키는 것으로 나타남
∙ 사업장의 규모가 대림동(도시형 생활주택)보다 크기 때문에 건물에 대한 재산 세 비율이 높아 개선정도는 더 크게 나타나지만, 기본적인 사업과정의 의사결 정에 영향을 줄 수 있는 수준은 아닌 것으로 판단됨
표 3-5 재산세 감면 가정
구분 내용
재산세 감면 8년 기간 후 사업 연장 시 재산세 감면 혜택(50%) 부여 자료: 저자 작성
표 3-6 재산세 감면에 따른 내부수익률 변화
구분 수익(백만원) 지출(백만원) IRR
재산세 감면 후 16년 사업 597,686 364,071 5.19% → 5.24% (0.05%p 상승) 재산세 감면 후 24년 사업 740,333 393,673 4.98% → 5.06% (0.07%p 상승) 자료: 저자 작성
❑ 택지공급가액 할인에 따른 토지비 가격 하락 시 IRR 변화
∙ 최초 택지공급가격에 대하여 토지비를 5%, 10%, 15% 추가적으로 할인하였 을 경우 사업성은 최초 사업성 대비 각각 0.64%, 1.33%, 2.06% 증가하는 것으로 나타남
∙ 고정비용에서 가장 중요한 부분을 차지하는 택지가격의 할인은 기존의 임대료 및 세제 관련 혜택보다 훨씬 더 큰 사업성 개선효과를 보임
표 3-7 택지공급가액 할인 가정
구분 내용
택지공급가격할인 최초 택지공급가액 대비 5%, 10% 15% 할인 시 사업성 개선 파악 자료: 저자 작성
표 3-8 택지공급가액 할인에 따른 내부수익률 변화
구분 사업이익변화 IRR
택지공급가액 5% 할인 53,806 5.19% → 5.83% (0.64%p 상승) 택지공급가액 10% 할인 61,257 5.19% → 6.52% (1.33%p 상승) 택지공급가액 15% 할인 68,508 5.19% → 7.25% (2.06%p 상승) 자료: 저자 작성