❑ 국내 리츠는 폐쇄형, 기한 한정형, 위탁관리형, 기관투자가 사모중심, 국내오피스 투자중심, 성장성과 다양성 한계라는 특징으로 부터 문제점을 도출할 수 있음
❑ 성장성과 확장성의 한계14)
∙ 국내 리츠는 회사형이지만 회사형의 장점을 이용할 수 있는 자기관리리츠는 세 제혜택의 없어 설립과 성장을 할 수 있는 여건이 되지 못함
14) 이현석. “리츠의 현황 및 활성화 방안”, 「부동산포커스(기획특집 2-1. vol 74)」, 한국감정원, 2014. pp.24-33.
∙ 법인세법에 따르면 부동산투자회사 중 위탁관리와 기업구조조정 부동산투자회 사에 대해서 배당가능이익의 90% 이상을 배당한 경우 그 금액은 당해 사업연 도의 소득금액에서 공제함
∙ 시장에 존재하는 자기관리리츠 대부분은 개발리츠로 일반공모가 가능하다는 점 때문에 수단적으로 리츠를 활용한 것으로 원론적 의미에서 성장성과 확장성을 갖춘 자기관리리츠와는 차이가 존재함
∙ 하나 또는 몇 개 부동산물건으로 이루어진 리츠는 기한이 한정적이고 설립 이후 에는 리츠간의 합병 등을 통한 확장과 성장 가능성이 막혀있음
∙ 총 자산 18.6조원(2016.4월 기준) 규모로 성장할 때까지 해외진출 리츠가 거 의 없음은 제도적 한계를 드러내는 대목임
❑ 부동산펀드 대비 제도적 불이익
∙ 회사형이기에 받고 있는 문제로써 설립 시 인가제를 취하고 있어 부동산펀드대 비 기간지연과 추가비용, 인가의 불확실성 등으로 투자자 및 매도자가 활용을 기피
∙ 회사로 취급되기에 금융기관의 출자제한으로 일정한도(15%) 이상은 출자가 어려움
∙ 본질적으로 유사한 투자기구임에도 불구하고 거래소의 상장 관련 절차, 공모기 준, 공시의무 등의 규정이 달리 적용되어 제도적 형평성 문제가 제기
표 4-4 간접투자기구의 상장규정 비교
상장규정 부동산 투자회사 선박 투자회사 부동산
집합투자기구
특별자산 집합투자기구 상장예비심사
(질적심사 포함) ○ × × ×
자본잠식률 요건 ○ × × ×
부동산취득 요건 ○ × × ×
관리종목지정 요건 ○ × × ×
공시의무 ○ ○ × ×
자료: 교보증권(리서치센터), “부동산투자회사 리츠(REITs)-저금리 시대 투자대안”, 「KYOBO Securities」, 2016.9.27., p.9.
❑ 규모와 신뢰의 문제
∙ 일반투자자의 신뢰를 확보하고 투자수단으로서의 인지도를 높이기에는 규모면 에서 미약
∙ 상장된 리츠 수는 물론 시가총액 등 규모에 있어서도 미국이나 일본 등에 비해 상당히 작음
표 4-5 국가별 상장리츠의 규모
국가 한국 일본 미국
도입년도 2001 2000 1960
상장 리츠(수) 4 56 222
시가총액(billion $) 0.3 101.6 977.9
주 1) 한국 리츠의 시가총액은 한국은행 경제통계시스템 상의 2016.11월 평균 환율(1,163.22원/달러)을 사용하여 달러화로 변환
2) 기준시점은 일본, 미국은 2016.11월, 한국은 각 리츠의 공시자료 공개여부에 따라 2016.2Q 또는 3Q 자료를 사용함.
자료: 리츠정보시스템(K-RIS; http://reits.molit.go.kr, 한국), ARES(일본), NAREIT(미국), 접속일자 2016.11.30.
(2) 부동산펀드의 문제점15)
❑ 부동산펀드는 그 과정과 투자자 모집 측면에서 장점을 지니고 있음에도 불구하고 부동산집합투자에 대한 투자자의 위험수준과 수요를 고려한 상품의 구조화가 어 려움
∙ 자본시장법은 집합투자기구에서 투자자는 유한의 책임을 지며 투자를 하는 모 든 경우들에 대하여 이익배분과 원금상환이 균등해야 함
∙ 따라서 리츠와 달리 부동산펀드에서 우선주의 발행이 금지되어 있음
❑ 현재의 부동산펀드 시장은 기관투자자들을 위한 사모형으로 대부분 이루어지고 있 기 때문에 일반투자자들에게 주어지는 투자의 기회가 제한적
∙ 부동산펀드 시장의 활성화를 위해서는 무엇보다도 일반투자자들이 적극적으로 참여할 수 있는 공모형 부동산펀드의 활성화가 필요함
15) 이태리 외. 2015. 前揭書, pp.199~206.
∙ 신탁형 부동산펀드의 경우 법인격이 없기 때문에 부동산의 등기가 불가하여 수 탁회사가 등기의 주체가 되지만, 회사형의 경우 부동산의 등기가 가능하기 때 문에 주식의 상장으로 유동화에 이점이 있음
∙ 최근 관련법 개정으로 부동산 투자비중의 제한이 폐지되어 향후 회사형 펀드를 통한 개발과 공모형태의 펀드자금 조성이 활발해질 것으로 전망
❑ 자본시장법상 부동산펀드는 부동산의 최초 “취득”시점에서만 금융기관으로부터 차 입할 수 있도록 유권해석을 하고 있는데 “취득”이라는 단어의 정의가 명확하지 않 아 문제가 발생할 수 있음
∙ 취득 시 대출로 자본을 조달한 후, 이를 연장하거나 재금융(Refinancing)을 실 시하려 해도 허용 불투명
∙ 부동산펀드가 해당 부동산의 운용 중에 임차인에게 보증금을 반환해야 하거나 자본적 지출(Capital Expenditure)이 발생한 경우에도 차입이 어려울 수 있음
∙ 부동산펀드의 부동산 운용 도중 재무레버리지의 극대화를 위해 지분(집합투자 증권)의 비중을 낮추어야 할 경우 차입이 어려울 수 있음
∙ 부동산펀드에 의한 부동산 개발 시 토지의 취득시기와 개발착수 시기 간에 간극 이 존재하게 될 경우 차입의 가능성에 대해서도 의문이 존재함
❑ 부동산개발업법과 자본시장법상의 괴리로 인해 부동산펀드에 의한 부동산 직접 개 발에 여러 가지 제약조건들이 존재함
∙ 부동산개발업법에 의하면 부동산집합투자기구 중 투자회사형만이 단독으로 부 동산개발업을 등록할 수 있음
∙ 대부분의 부동산펀드가 취하고 있는 투자신탁 등의 형태에 대해서는 부동산개 발과 관련된 등록 규정이 존재하지 않았고, 투자신탁에게 법인격을 빌려주는 신탁업자가 보수적으로 움직임
❑ 자본시장법의 집합투자기구의 설정에 있어 부동산펀드는 폐쇄형으로 만들어지도록 의무화되어 있고 5년 동안 환매도 금지되어 있음
∙ 이러한 이유로 많은 부동산펀드들이 PF 대출형과 임대형 부동산펀드에 집중되 어 있으며 존속기간도 3년 이하로 설정된 것이 많아 부동산 자산의 경기변동에 효율적 적용이 어려움
∙ 특히 개발형 부동산펀드의 경우는 개발사업의 특성상 사업의 지속화가 필요하 므로 이를 고려한 존속기간을 통해 지속적 투자가 가능하도록 해야 함
❑ 상장된 환매금지형 부동산펀드의 경우 투자자가 부동산펀드의 주식(수익증권)을 매입한 시점의 과표 기준가와 매도한 시점의 과표 기준가를 비교해 매매차익을 기 준으로 배당소득세를 납부해야 함
∙ 문제는 투자대상의 시장가가 존재하지 않기 때문에 추정을 통해 기준가나 과표 를 선정하게 되는데 이 때 주가와 과표간의 괴리가 발생함
∙ 즉 상장펀드의 주가는 하락해도 과표 기준가가 오르거나 반대로 주가는 상승해 도 과표기준가가 내려가는 가격간의 괴리가 발생할 수 있음
∙ 따라서 부동산펀드의 매도 시 과표 기준가가 주가보다 높아 손실이 발생했음에 도 세금을 내거나, 과표 기준가의 하락에도 주가 상승으로 이익이 발생해도 세 금을 내지 않는 경우 발생 가능함
❑ 부동산펀드는 개발에 필요한 나대지나 부속 토지를 매입하여도 건물이 멸실되어 부 속토지의 특성을 잃는 기간이 길어져 과세를 위한 기준일에 나대지를 보유할 경우 종합부동산세를 납부해야 함
∙ 부동산펀드는 애초부터 부동산 개발에 대한 고려 없이 제정된 측면이 있어, 사 업목적에 사용하기 위해 소유한 일정 범위의 건물 등의 부속토지일 때에만 분리 과세가 가능함