전월세 상한제와 전세수요

□ 전세가격의 상승세가 이어지면서 전세시장 안정을 명분으로 ‘전월세 상한제’ 도 입을 법제화하려는 움직임을 보이고 있음.

󰠏 민주당은 2011년 8월 ｢주택임대차보호법 일부개정법률안｣을 발의⁸⁾

◦(임대기간 2년에서 4년으로 연장)기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 4년으로 봄(안 제4조 제1항).

◦(계약갱신청구권 보장) 임대인은 묵시적 계약갱신 제한사유가 없는 한 임차인의 임대차 계약갱신 요구를 거절할 수 없고…(안 제6조 제2항)

◦(전월세 상승률을 연 5%로 제한) 차임 증액을 청구할 때는 차임과 보증금의 100 분의 5의 금액을 초과하지 못하고…(안 제7조 단서)

□ 하지만 사실상 집값 통제인 이 법안은 여러 부작용⁹⁾이 예상되는 가운데 특히 전 세시장 안정과 관련해서는 매매수요로의 전환을 지연시켜 전세수요의 지속성을 강화시킬 수 있다는 문제점이 있음.

7) 주택시장 구조 변화(주택보급률 101.9%, 자가보유율 60.3%, 2010년 기준), 35~54세(주택 주 수요계층) 인구 감소, 베이비붐세대 은퇴로 보유 부동산 처분 압력 상승, 저성장 국면 지속 등 을 고려할 때 주택시장은 중장기적으로 약세국면을 이어갈 전망

8) 전월세 상한제는 여야 모두 2012년 4월 총선공약으로 내걸고 있음. 새누리당은 전월세 가격 급등 지역에 한해 한시적 도입을 민주통합당은 ‘전면 상한제'를 추진 중

9) 가격규제로 공급이 축소된다는 근원적인 문제는 물론이고 시행 전 단기 가격 폭등, 임대주택 품질저하, 편법 이면계약 성행 등의 부작용이 우려됨.

2002년 1월 매입/전세 2007년 1월 매입/전세

자가거주자 +23,870만 원 -28,222만 원

전세자 1 (예금투자) +12,721만 원 +9,778만 원

전세자 2 (주식투자) +18,918만 원 +18,994만 원

<표 9-1> 아파트 매입/전세 선택에 따른 누적 손익 사례

<참고> 강남 A 아파트 32평의 사례

󰠏 전제

◦ 기준 아파트를 매입해 거주한 사람과 전세거주를 택한 사람의 부존자원 은 동일

◦ 전세거주자는 매매가격에서 전세가격을 차감한 부분 투자(예금 또는 주식 투자)

◦ 소유부대비용(재산세, 수리비 등)과 전세부대비용(이사비, 주거불안 등)은 상쇄

◦ 자가거주자는 매입후 거주 지속, 전세입자는 2년마다 계약 갱신

◦ 자가거주자나 전세입자에게 동일 이자율 적용¹¹⁾

◦ 분석기간: ① 2002. 1~2011. 8. ② 2007. 1~2011. 8.(고점매입)

󰠏 현재 주택시장의 참여자¹⁰⁾의 손익을 보면 <참고>에서 보듯이 주택가격 하락의 영향으로 자가거주자의 누적이익이 축소 또는 마이너스인 상황

◦ 매입시점이 2002년 1월인 자가거주자의 경우, 거주 관련 이익은 2007년 약 5억 원에서 2011년에는 약 2억4천만 원으로 절반 이상 축소

◦ 매입시점이 2007년 1월인 자가거주자의 경우는 2011년 현재 약 2억8천만 원의 손실

10) 여기서의 주택시장 참여자는 주택매입이 가능하지만 자신의 라이프스타일 및 투자성향에 따

매매가격 전세가격

2002. 1. 3.5억 원 1.7억 원

2007. 1. 10.0억 원 2.5억 원

2011. 8. 9.0억 원 3.5억 원

<그림 9-7> 누적손익(매입시점: 2002. 1)<그림 9-8> 누적손익(매입시점: 2007. 1)

(단위: 만 원) (단위: 만 원)

◦ 가격지표

󰠏 자가거주자와 전세소유자의 주거관련 손익계산

◦ 자가거주자의 손익=매매차익–매매가⨯이자율

◦ 전세거주자 1(예금투자)의 손익=차액⨯이자율–전세가⨯이자율

◦ 전세거주자 2(주식투자)의 손익=차액⨯주가변동률–전세가⨯이자율

󰠏 자가거주자와 전세거주자의 격차가 크게 축소

◦ 고점이었던 2007년 1월 매입한 자가거주자의 경우 누적 손익이 마이너스

󰠏 이러한 상황에서 전월세 상한제가 실시된다면 자가보유의 기회비용이 증가해

11) 개별사안에 따라 대출이자율, 예금이자율을 상이하게 적용해야 하나 전체적인 추이를 살피는 데 지장이 없다고 보임.

　 2005년 2010년

소유 비소유 소유 비소유

전국(만 가구) 958(60.3) 631(39.7) 1,063(61.3) 671(38.7) 서울특별시(만 가구) 167(50.4) 164(49.6) 180(51.3) 171(48.7) 전세수요자에게 매입시기를 늦추는 유인을 제공함으로써 오히려 전세가격의 상 승으로 작용할 가능성

◦ 실제로 2011년 KB금융 경영연구소의 설문조사 결과에 따르면 주택가격 하 락에 대한 기대로 집을 사지 않고 전세를 선호하는 비율이 전국적으로는 33%, 수도권은 48%로 나타남.

□ 또한 전국기준으로 2010년 61.3%에 이르는 주택소유가구 비율을 감안할 때, 다 수인 주택소유자에 대한 역차별의 부작용도 고려해야 함.

󰠏 더구나 주택담보대출자의 약 16%가 ‘하우스푸어’이며 이 중 64%는 빨리 주택을 처분하고 싶어 하는 상황인 점을 고려하면 전세자들에 대한 일방적인 보호는 형평성 차원에서도 바람직하지 않음.

<표 9-2> 우리나라 주택소유가구 현황

주: ( ) 안은 비중(%)