용도지역변경 및 지구단위계획 변경이 사회형평성 측면에서 어떠한 문제가 있 는지를 실증적으로 분석한다.
(1) 용도지역 변경에 의한 우발이익 발생
용도지역 변경으로 발생하는 우발이득 추정에 관한 선행연구로는 김성배․서 순탁(1993)의 연구를 들 수 있다. 비록 10여년 전에 수행된 연구이나 도시계획의 계획결정 효과를 통해 도시계획 결정구조의 문제점을 밝혀주는 연구로서 여전히 의미를 지닌다. 이에 따르면 서울의 경우 용도지역 변경으로 1991년에 3조 2,900 억원, 1992년에는 6,670억원의 우발이익이 발생한 것으로 추정하고 있다. 또한 제 주도를 제외한 전국의 비도시지역의 경우에는 1991년과 1992년에 각각 3조 8,900 억원, 4조 4,600억원의 우발이익이 용도지역 변경으로 발생하였다고 추정한 바 있다.
한편 본 연구에서는 용도지역 변경의 구체적 사례를 통해 도시관리계획 결정 에 의한 우발이익 발생을 살펴본다. 경기도 H시는 1990년대 중반 이후 개발붐이 크게 일면서 지가가 상승한 도시로, 사례지역인 H면 J리는 시청 인근에 위치하여 1997년에 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 용도지역이 변경된 지역을 포함 하고 있다. J리에서 용도지역이 변경된 필지 177개와 변경이 이루어지지 않는 필
지 104개를 대상으로 공시지가 변화를 분석한 결과, 용도지역이 변경된 후 지가
<표 3-6> 용도지역변경에 따른 공장용지의 토지가치 변화
(2) 지구단위계획 결정에 의한 우발이익
경기도 G시는 2003년 6월에 지구단위계획을 결정하면서 A동(洞) 7-1블록의 일 필지 임야(6,388평)는 지구단위계획구역에 포함시키지 않고 제2종 일반주거지역 으로 결정한 바 있다. A블록 50번지 임야는 당초 주택단지조성사업시(1981년) 주 거지역으로 지정된 보전임지로 소유권 자체는 A동 7-1블록 주민들의 공유지분으 로 되어 있었다.
<그림 3-8> G시 공동주택 A 및 B 블록 위치
그러나 A동 일 필지 임야를 지구단위계획구역에 포함해 재건축을 추진하여 이를 공유대지로 하면 상당한 이익이 발생할 것으로 판단한 A동 주민들은 구역 으로의 포함을 주장하며 민원을 제기하였다. 2003년 9월 G시는 A동 일 필지 임 야를 지구단위계획구역에 포함시켜 다시 제 3종 일반주거지역으로 용도지역을 상향조정하는 것으로 제 1종 지구단위계획구역의 변경 결정을 고시하고 지구단 위계획변경 절차를 추진하였다(<그림 3-9>, <그림 3-10> 참조).
A 블록 일 필지 임야를 지구단위계획구역 내로 포함하여 재건축사업을 시행 할 경우 이 임야에 대한 공유지분을 가지고 있는 A블록 주민들에게 배당되는 아
파트 평형이 증가함으로써 호당 약 1억원 이상의 우발이익이 발생할 가능성이 있는 것으로 추정된다.
<그림 3-9> 용도지역․지구에 관한 지구단위계획(기정)
<그림 3-10> 용도지역․지구에 관한 지구단위계획변경(안)
<그림 3-11> 은 A동(洞) 일 필지 임야를 공유지분으로 포함하는 A동 7-1블록 과 그렇지 못한 B동 7-2블록의 같은 평형 아파트의 매매가격차이를 지난 3년에 걸쳐서 살펴 본 것이다. 일 필지 임야를 지구단위계획구역내로 포함하는 구역변 경을 결정 고시한 2003년 9월 이후 A동 7-1블록의 아파트 매매가격이 B동 7-2블 록과 크게 차이 나는 것을 알 수 있다.
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일 자
매매가차(만원)
1 6 평 형 1 8 평 형 2 7 평 형
<그림 3-11> A동과 B동의 같은 평형간 아파트 가격차([A동]-[B동])