계획적고도관리를위한지구지정방안제5장
●이 경우 전통건조물을 유지함에 따라 추가로 개발하지 못하는 용적률(개발권)을 매입 해줌으로써, 소유권 제한에 따른 부분적인 보상이 이루어지도록 한다.
●또는 새로이 개발되는 택지지구, 관광단지, 산업단지 등에서 일정 비율 이상으로 개발 할 수 있는 권리를 부여하거나, 고도보존직불금 지급, 우선 고용권 및 영업권 등을 부 여하여 개발을 하지 못하는 부분에 대한 보상이 이루어지도록 한다.
행위제한
■건축물의 경우 고도의 역사문화환경에 적합한 건축물 층수, 지붕 및 외관, 색채, 의장, 광고판 등에 대한 사항을 규정해서 관리하고, 토지는 형질변경, 벌채, 분할·합병 , 절 토·성토 등에 대한 규제를 한다. 관리수단은 법령·조례·지침, 경관심의절차를 활용 한다.75)
■아울러 고도의 영세 필지화를 방지하기 위하여 일정 면적 이하로의 필지분할을 규제한다.
●현재 고도지역 내에는 일정 면적 이하의 과소 필지가 상당부분 분포해있고, 필지분할 도 이루어지고 있다. 건축법에서 건물을 지을 수 있는 최소대지면적을 규정하고 있으 나, 법상 최소대지 면적은 너무 과소하여 고도읍지의 영세 필지화를 방지하기 어려운 문제가 있다.
●고도읍지내의 필지가 영세필지로 세분될 경우 전통건조물을 건축하거나 품격 있는 건 물을 짓기가 어려워, 고도의 역사문화경관을 조성하기 곤란한 문제가 있다. 이는 또한 고도가 좋아서 이곳에 들어와 살고 싶어 하는 이들의 진입을 막는 요소로 작용할 가능 성이 있다.
(2) 역사문화환경지구
■고도는 폐허의 미학을 느낄 수 있는 여백이 있어야 하는 곳으로, 역사유적과 건물뿐만 아니라 여백도 중요한 고려요소로 감안되어야 한다. 자연형 역사문화환경지구의 상당부 분은 이와 같은‘비워놓음’의 공간으로 할애되어 주변의 역사유적과 건조물, 시가지를 하나의 역사경관으로 융화시키는 매체로 활용되어야 한다.
75) 상세 내용은 제6장 참조.
■역사문화환경지구는 그 지정되는 지역에 따라 관리방법이 달라진다. 시가지와 도로 등 에 지정되는 역사문화환경지구(시가지형)과 산·하천·농경지 등에 지정되는 역사문화 환경지구(자연형)으로 구분하여 세부 조성과 관리 방안을 수립할 수 있다.
■시가지형 역사문화환경지구는 시대적 여건변화에 따라 자연스럽게 진화한 공간이용형 태가 부분적으로 입지하여 고도의 역사경관에 조화롭게 스며들 수 있어야 하는 지역이 다. 따라서 시가지형 역사환경지구는 주로 주거지역, 상업지역 등의 도시지역에 지정하 며, 역사문화환경과 조화를 이루는 측면에서 도시재생, 주거환경 및 도시경관 개선사업 을 추진하여 점진적으로 리모델링해야 할 지역이다.
●기존시가지에 지정된 역사문화환경지구는 현행 시가지내 건축물의 높이 수준(지역에 따라 주거지역의 경우 3층 이하, 상업지역의 경우 4-7층 이하 등)으로 제한하고, 리모 델링 개념에서 건물외관, 색채, 광고판 등을 개선하도록 한다.
●중점 추진대상은 건물외관 개선 및 주거환경 개선을 지원하고, 옥외광고물의 크기와 색채를 규제한다. 전통 한옥으로 건축해야 하는 지역의 경우 한옥 건축에 소요되는 추 가 비용을 보조금 형태로 지원한다.
●전통주거지역이나 상업지, 숙박지 등을 조성하고, 부분적으로 현대적 개념의 개량한옥 단지, 역사문화자산과 조화되는 현대 건물을 현상 공모하여 입지시키는 단지 등을 배 치하여 고도의 경관적 조화와 변화감을 조성한다.
●일부 지정된 지역만 노점상의 입지를 허용하고 나머지 지역에서는 노점상의 입지를 철 저히 규제한다.
■자연형 역사문화환경지구는 녹지·관리·농림·자연환경보전지역 등에 지정하여 원형 유지에 주안점을 두고 관리하며, 자연성을 최대한 살려 통경축을 확보하고 탐방로 개설 등으로 도시여가공간을 제공하도록 한다.
●일부 지역에는 자연지형을 이용한 테라스형의 주거단지나 전통가옥단지 등을 조성하 여 자연지형과 고도경관의 다양한 변화감을 조성한다.
●자연형 역사문화환경지구로 지정된 농경지에서는 비닐하우스 설치를 규제하고, 경관 직불금 등의 지급을 통해 경관작물을 심거나, 4계절 농업이 아닌 계절 변화에 순응하 는 자연형 경작을 유도한다.
古都보존을위한역사문화환경관리방안총괄편
계획적고도관리를위한지구지정방안제5장
<표 5-2> 지구별 고도관리 방안(예시)
지 구 용도
지역
지구별 관리 조성 및 규제
지원
방안 내용
특별보존지구
·정비방향에 따른 단계적 고도골격 회복 및 조성
·철거 후 복원하여 고도의 훼손된 골격 형성
·전통가옥의 신축, 증축, 개축으로 전통건조물의 외관개선
·개발, 건축 신축 규제
·원상회복 및 복원지의 매입(보상) 또는 용적률 매입
·보조금 지원: 전통건조물 신축 및 개보수 비용 지원
·영업권, 조세혜택, 고도보존직불금 등 지원
역사 문화 환경 지구
시가지 주거, 상업, 공업
·도시재생 및 주거 환경개선
·도시경관 개선
·전통주거지, 상업지, 숙박지 조성
·특별보존지구 내 유적과의 스카이라인 형성
·고도유적의 통경축 확보
·최소대지면적 상향조정, 필지분할 제한
·건물 층수, 배치, 외관 및 색채, 간판
·노점상 및 주차장 입지
·주거환경개선 지원
·옥외광고물 개선지원
·전통건물 개보수, 개량한옥 건축 보조금 지원
자연
녹지, 관리, 농림, 자연 환경 보전
·원형유지 ·탐방로, 여가공간조성
·자연성 최대한 보전
·통경축 확보
·용도, 벌채, 건물 색채, 층수, 간판 제한
·비닐하우스 제한
·도시 여가공간 제공
1. 고도보존제도 상의 개선 118 1) 특별보존지구와 역사문화환경지구의 개념 개선 118 2) 고도보존계획과 보존지구 지정 절차의 개선 119 3) 고도보존계획의 성격 및 내용 정립 123
4) 고도보존계획 수립 주체의 보완 125
5) 고도의 역사문화환경 관리체계의 정비 126
6) 행위제한 내용의 개선 126
2. 도시(기본·관리)계획 관련 개선과제 139 1) 용도지역 변경을 통한 지속적 보전관리 기반 구축 139
2) 도시계획조례 상의 행위제한 개선 140
3. 보존지구 지정에 따른 손실보상 및 지원 방안 142
1) 보상 143
2) 주민지원 143
3) 중·장기적 보상 및 재원마련 방법 146