현황
■통상적인 계획수립절차와 고도보존법상의 계획수립절차가 상이하여 이의 적정성에 대 한 검토가 필요하다.
■도시계획 등 광역적인 지구지정을 수반하는 통상적인 절차는 계획수립 후 지구지정을 한다. 도시계획과 같이 도시전역에 대한 계획을 수립하는 경우에 기초조사는 계획수립 과정의 한 부분으로서, 기초조사 자료를 기초로 계획수립 절차를 밟아 지구지정(안)을 도출하고 계획에 의거하여 지구를 지정하도록 되어 있다.
■한편「고도보존특별법」에서는 기초조사 후 특별보존지구와 역사문화환경지구를 지정 하고, 지구지정 후 고도보존계획을 수립하도록 규정되어 있다.
구 분 특별보존지구 역사문화환경지구
현 행
역사문화환경 보존상 중요한 지역으로 원형이 보존되어야 하는 지구
특별보존지구의 주변지역 중 현상의 변경을 제한함으로써 고도의 역사적 문화환경을 유지·보존할 필요가 있는 지구
개정(안)
역사문화환경 보존지구에서 핵심이 되는 지역으로 그 원형을 유지 보존하거나 원상이 회복되어야 하는 지역
고도의 역사문화환경을 유지하고, 고도의 역사문화 경관을 제고시키기 위하여 보존하거나 계획적으로 개발을 관리할 필요가 있는 지역
<표 6-1> 지구개념의 개선안
■「고도보존특별법」에 규정된 기초조사내용에는 주로 문화재분포 현황과 그 주변지역의 토지이용현황 등에 대한 기초조사를 하도록 되어 있고, 지구 내의 구체적인 건물철거 및 시설정비 계획에 따른 보상 및 재원 등은 고도보존계획에서 수립하도록 되어 있다.
■이 두 가지 방법은 각각 장점과 단점이 있는 바, 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
古都보존을위한역사문화환경관리방안총괄편
<그림 6-1> 계획절차 비교
<표 6-2> 기초조사와 고도보존계획 내용
기초조사 고도보존계획
●문화재현황
●문화재분포예상지역 현황
●문화재 및 문화재분포예상지역 주변 의 토지이용현황 및 계획
●지질, 환경 및 경관에 관한 사항
●도시기본계획 및 도시관리계획에 관 한 사항과 기반시설 현황 및 계획 등
●지정 지구(안)에서의 역사적 문화환경의 보존에 관한 사항
●지정 지구(안)에서의 토지 및 건물 등의 보상에 관한 사항
●지정 지구 안에서의 시설의 정비에 관한 사항
●보존사업을 위한 재원확보에 관한 사항
●기타 대통령령이 정하는 사항
- 민간자본을 유치할 필요가 있는 경우 그 대상 사업 및 유치방안 - 보존사업의 연도별 추진계획
- 보존사업의 추진 기구에 관한 사항 - 이주대책에 관한 사항
계획적고도관리를위한제도개선과제제6장
‘선 계획수립’‘후 지구지정’방법의 장단점
■계획 수립 후 특정목적의 지구를 지정하는 것은 최종적인 계획을 확정하여 지구를 지정 하기 전에 여러 단계의 심의와 의견수렴절차를 거쳐서 지구를 지정하기 때문에 이해관 계자의 다양한 의견이 계획(안)에 반영되어 주민합의를 이끌어내기가 쉽다.
■반면 계획단계가 기본계획, 관리계획, 지구단위계획, 시행계획 등으로 너무 세분되어 있 고 단계별 계획수립 과정에 장기간의 시간이 소요된다. 이에 따라 고도를 보전하고자 하 는 지구지정의 원 목적을 달성하기 어려운 경우가 발생할 가능성도 있다.
‘선 지구지정’‘후 계획수립’방법의 장단점
■통상적으로 보존 필요성이 높은 지역에 대해서는 계획수립 절차를 생략하고 지구를 지 정하는‘선 지구지정’방법을 많이 사용한다. 과거 문화재구역, 군사시설보호구역, 개발 제한구역 등이 모두 사전 계획 수립절차 없이 지구나 구역을 지정한 예이다. 최근에는 대규모개발사업으로 인한 주변지역의 난개발을 방지하기 위하여, 일정 기간 동안 규제 하다가 해제하는 시가화조정구역, 개발행위허가제한구역 등도 사전계획 없이 행정 필요 에 따라 지구를 지정하는 예이다.
●행정중심복합도시(세종시)는 주변지역의 난개발을 방지하기 위하여 주변지역을 시가 화조정구역으로 지정 한 후, 난개발방지 방안과 주민지원사업계획을 마련하고, 도시관 리계획을 수립하고 있다. 이를 통해 세종시가 개발되기 이전에 발생할 수 있는 주변지 역의 난개발을 방지하고 있다.
●파주시 신도시, 동탄신도시 주변지역은 부동산투기와 난개발을 방지하기 위하여 개발 행위허가제한구역으로 지정하였다.
■사전계획 없이 지구를 먼저 지정하는 방법은 통상적으로 보존의 시급성과 필요성이 높 은 지역이나, 한시적으로 개략적인 지역범위에 대해 특정 행위를 제한할 때 사용하는 방 법이다. ‘선 지구지정’방법은 지구 지정에 소요되는 시간과 비용을 줄일 수 있어 신속하 게 지구를 지정할 수 있다. 따라서 계획 수립 기간 동안 발생하게 될 지가상승 및 난개발 등을 미연에 방지하는 등 지구지정의 목적을 쉽게 달성할 수 있는 장점이 있다.
■하지만 지구지정 범위가 일부지역이 아닌 광역적이고, 일시적인 규제가 아닌 지속적인 규제이고, 현상보존만이 아닌 복원·정비·개발 등의 사업이 수반되는 경우 지구지정 이전에 계획이 선행될 필요가 있다.
■현행「고도보존특별법」에서 규정하고 있는 바와 같이, 지구지정에 소요되는 비용, 즉 보 존 및 이주대책, 시설물 정비 등 구체적인 계획이 미비 된 상태에서 지구를 지정할 경우
지구지정의 적정성을 담보하기가 쉽지 않고 지구지정의 타당성에 대한 주민의 합의를 도출하기가 쉽지 않다.
■또한 지구지정 후 주민보상 및 이주대책, 시설정비 내용, 재원마련 규모 등에 대한 보존 계획이 수립되기 때문에, 고도보존사업을 시행하기도 전에 기 지정된 지구를 변경해야 하는 사유가 발생할 가능성이 있다.
●「고도보존특별법」에 의거하여 지정된 지구는 도시계획에 반영하도록 되어 있기 때문 에 도시계획의 변경절차까지 수반해야하는 문제가 있다.
개선방안
■상술한 바와 같이 각 방법별 장점과 단점이 있기 때문에 지구를 지정하는 목적과 특성에 따라 적정한 절차를 선택할 필요가 있다.
■「고도보존특별법」상의 특별보존지구와 역사문화환경지구는 일정 기간 동안 한시적으로 규제한 후 해제하거나, 문화재구역처럼 보존만 하는 지역이 아니라, 지속적으로 역사문 화환경을 보존하고 조성하는 사업이 이루어져야할 지역이다.
■따라서 기초조사에서 도출된 지구지정(안)은 고도보존계획을 통해, 구체적인 계획에 의 거하여 지역 범위 및 경계 조정 등을 거쳐 지구지정이 이루어지는 것이 바람직하다.
■단 고도보존계획은 도시계획과 같이 다단계화 된 계획절차를 밟지 않고, 계획의 상세성 에 있어 도시기본계획과 도시관리계획을 절충한 정도의 고도보존계획을 수립한 후 지구 지정을 하고, 바로 지구단위계획과 실시계획 수준의 고도보존사업계획으로 연계되는 체 계가 바람직할 것으로 판단된다.
古都보존을위한역사문화환경관리방안총괄편
<그림 6-2> 고도보존계획 체계 개선
계획적고도관리를위한제도개선과제제6장