(1) 지역·지구 지정
「P.E.C.H.T」에 의한 고도지구의 지역 설정
■「P.E.C.H.T」의해 지정되는 지역(Zoning)은 해당 지역의 특별한 기념비적 가치를 포 함하고 용도의 조건과 다양한 역사의 구성에 따라 주거, 상업, 시외주거, 별장, 시설지 역으로 구분된다.
<그림 4-14> 톨레도 고도지구 지정 지역구분
자료: 톨레도시. 상게서. pp.184-185.
계획적고도관리의국외사례제4장
■주거지역은 전통적으로 단일세대 혹은 다세대의 주거용도를 가진 역사도시 내의 구역으 로, 주거지 기능에 지장이 없다면 요식업, 전문직업 등의 서비스 활동이 허용된다.
■상업지역은 현재는 주거지로써의 성격이 남아있으나, 현재 또는 잠재적인 상업활동 지 수가 높은 도시지역이다.
●이 지역의 지정 목적은 도시의 기존 주거지역과 조화를 이루는 행정, 상업 중심으로서 의 고도 중심지 기능을 확보하는데 있다. 따라서 이 지역에는 주거용도 뿐만 아니라, 상업, 관광, 종교, 행정, 레져, 숙박 등 주거용도를 침해하지 않는 다른 모든 유사한 용 도를 허용한다.
●상업용도는 1층을 권장하고 2층 이상에서의 물건 적재는 금지하는데, 이는 주거용도로 서 건물을 사용할 수 있도록 하기 위해서이다. 그리고 건물의 외관이 훼손되지 않은 상 태를 유지하여야 한다.
■시외 주거지역은 고도의 직접적 영향권에 들어있지만 교외에 위치한 지역으로 시의 진 입부 주변이 해당된다. 이 지역은 지역 주민의 복지시설을 설치하는 장소를@ 확보하기 위해서 지정되었다.
■별장지역의 대부분은 특별계획의 범위에서 벗어나 있으나, 강 주변, 순환도로 주변, 수 도원 주변, 육군사관학교 주변 등 고도와 떨어져 있는 지역이다.
●고도지구 주변지역에는 도시개발이 제한되어 있으나, 이미 개발이 계획되어 있던 경우 는 예외로 하여 작은 규모의 다세대 주택을 허가할 수 있다.
●복구, 개선, 증축은 한번만 허용되며, 증축의 경우에는 주택의 최대 5% 이내범위에서 높일 수 있다. 최대 허용 높이는 2층(6m: 지붕이 포함되면, 9m)이며, 용적율은 50% 이하이다.
<그림 4-15> Centro-Zocodover 지역 (상업지역)
주: 톨레도의 중심인 소꼬도베르 광장 일대지역으로 상업 및 관광용도로 이용되고 있으며, 두 건물 중 오 른쪽 건물은 신축된 것인데 주변 건물과의 조화를 이룰 수 있게 건축되어 이질감이 느껴지지 않는다.
자료: 톨레도시. 상게서. p.110.
古都보존을위한역사문화환경관리방안총괄편
●식재는 떡갈나무, 올리브나무, 관목과 같은 토종 식물을 심어야하고 외래종의 수목은 금지하며, 500m2이상 또는 분할지의 5% 이상에 잔디밭을 조성하는 것도 금지된다.
■시설지역에는 공공서비스를 위한 공공 또는 사유 토지, 건물, 편의시설 등이 포함되는 데, 그 대부분은 역사 기념비적 가치를 지닌 건축물이 위치해 있다.
「토지법」에 의한 고도지구 주변지역의 지역 설정
■「토지법」제138조에 따라, 특별히 주변지역에서 고도와 조화되는 경관을 보호하기 위해
① 절대보존지구, ② 보호지구, ③ 경관지구를 지정하고 있다.
■절대보존지구는 문화예술적 가치가 매우 높은 지역으로 원상변경이 불가능한 지역으로
<그림 4-16> 「토지법」따른 지구지정 현황도
자료: 톨레도시. 상게서. p.153.
자료: 톨레도시. 상게서. p.40.
<그림 4-17> 특별보존지구 대상지 현황
계획적고도관리의국외사례제4장
예술원 지침을 준용하고 있다.
●계획에 명시된 건축물의 용도 범위 내에서 주변의 경관과 조화롭지 못한 행위는 금지 되며, 인프라 구축계획은 환경영향평가를 선행하여 경관에 대한 영향을 최소화하는 방 법으로 시행하여야 한다.
■보호지구는 타호(Tajo)의 저지대 및 마드리드로 가는 도로로써, ① 사우닫 레알(Ciudad Real)-아란후에스(Aranjuez)간 고속도로 지역, ② 마드리드로 가는 고속도로 지역, ③ 아빌라(Avila)로 가는 도로 주변이다.
●보호지구의 목적은 건축물 용적을 최소로 줄이고, 기존 경관의 가치를 강화하는 것으 로, 다음의 규정을 준수하여야 한다.
■경관지구는 따호강 건너 기슭의 별장지역과 산으로 형성된 고도 남쪽의 아치 모양의 지 역이다.
●지구 최소 면적은 20,000m2로 하고, 건축계수는 0.1m2t/m2s, 경사면에 최대 2,000m2
·신규 산업시설 건설은 허용하지 않고, 기존 시설은 규모를 축소할 수 있는 방법을 강구하여야 한다.
·주거 및 숙박 건축은 허용하지 않으며, 계획에 명시된 주거개발 지역에서도 건축 을 허용하지 않는다. 아직 실행되지 않은 도시화 가능 지역은 개발을 중단하기 위 해 재분류할 수 있다.
·모든 요건에 부합하는 공공시설의 설치는 허용한다.
·사용되는 건축 자재 및 양식은 주변과 조화를 이루어야 한다.
·건물 최고높이는 3층이며, 특별계획 승인에 의해서만 변경될 수 있다.
·도로 경관 감상에 방해되는 요소는 설치하지 않거나 최소화해야 한다.
<그림 4-18> 보호지구 대상지 현황
자료: 톨레도시. 상게서. p.152.
까지 건축이 가능하다.
●500m2이상 평지로 조성하는 것과 높이 1.2m 이상의 담장 건설은 금지된다.
●인위적인 외래 식물의 파종은 금지되며, 500m2이상 또는 대지의 5% 이상의 잔디밭을 조성하는 것을 금지한다.
●전선과 케이블은 점진적으로 철거한다.
(2) 역사문화환경 조성을 위한 건축물 상세규정
■톨레도 고도는 과거 여러 시대의 건축물이 누적되어 왔으나, 근래에 기존 건축물의 완전 교체가 진행되어 훼손되고 있다. 따라서 유산으로서 가치가 매우 큰 고도를 복원·유지 하기 위하여 우선적으로 복원기준을 정해놓고 있다.
■복원51)은 건물의 복구 및 주거에 적합하게 수복하고, 외관뿐만 아니라 보이지 않은 부분 에서도 유산적 가치를 부여하는 것에 중점을 둔다.
■고도 건축물에 대한 보수 유형은 ① 상시 유지관리(MO: 필요한 보존작업), ② 특별 유지 관리(ME: 보강, 복원 작업), ③ 건축물 개조(RE: 부분 철거를 포함한 개·보수, 개조, 개 축), ④ 도시 개조(RU: 교체, 신축, 증축)로 분류한다.
■과거의 유산적 가치에 현재의 도시 기능을 접목하기 위해서 톨레도 고도의 건축물 특성 을 파악하여 복원의 기준을 구체적으로 규정하고 있다.
●건축적 특성에서는 건물 기초 및 벽, 지붕, 건물외관, 격벽 등에 관한 기준을 제시하였 고, 유형학적 특성에서는 분할지(Parcela), 정렬선, 내외부 정렬선, 건축물 높이, 빠띠 오(Patio) 주택, 비점유 공간 또는 정원이 속한 분할지, 별장지역, 건축가능계수, 지하 에 관한 구체적인 톨레도 고도의 건축물 특성상의 기준을 규정하였다.
古都보존을위한역사문화환경관리방안총괄편
51) 톨레도에서의 복원은 현 건축물에 대한 교체보다는 회복과 개선을 지향하는 보수공사를 말하며, 건축물 보수공사와 신축의 분류는 다음과 같다.
- 보수공사
a) 보존: 건축물의 구조를 변경하거나 건축학적 또는 형태학적 가치를 수정하지 않고 건물을 위생 및 미학적인 측면에서 적절한 상태로 유지하는 것.
b) 보강: 건축물의 안정성 확보 및 기본적 상태의 유지를 위해 건물 구조에 대한 가능한 최소의 변경을 통해 손상된 부분을 보강하거나 교체하는 것.
c) 복원: 현재 건축물 및 건축물 부분을 원상태로 복원하는 것으로, 경우에 따라 부분적인 보강 및 철거를 수반할 수 있음.
d): 외부형태는 변경시키지 않으면서 시설의 교체 및 현대화, 내부 공간의 재구성을 통해 건축물 전체 또는 부분의 기능을 개선하는 것.
e) 개조: 건물의 구조적인 형태를 변경시키는 것임. 건축물의 내부를 다 철거하여 건물 전체에 영향을 미칠 경우는 전체개조이고, 건물 의 부분 및 일부층에 대해 공사가 이루어지고, 건물 내부를 다 철거하는 경우가 아닐 경우는 부분개조임.
f) 철거: 건축물 전체 또는 부분 소실의 경우.
- 신축
a) 개축: 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 내에서 기존 건축물의 전부 또는 일부를 교체하는 것.
b) 교체: 현재의 건물 전부 또는 일부를 헐고 그 자리에 새 건축물을 짓는 것.
c) 신축: 빈부지에 건축하는 것.
d) 증축: 현재 건축물의 규모를 늘리는 것.
계획적고도관리의국외사례제4장
<그림 4-19> 건축물 높이 측정 기준
자료: 「톨레도 고도특별계획법」제2조11항.
<표 4-3> 건축물 층수별 최대높이 규제 및 건축계수
주: 건축계수는 건축 연면적/대지면적의 비율임.
자료: 「톨레도 고도특별계획법」제2조 제11항.
층수 최대높이(m) 건축계수1)
1층 4.0 ≤ 0.8
2층 7.0 1층 ≤ 4.0
2층 ≤ 3.0 ≤ 1.6
3층 10.0
1층 ≤ 4.0 2층 ≤ 3.0 3층 ≤ 3.0
≤ 2.4
4층 13.0
1층 ≤ 4.0 2층 ≤ 3.0 3층 ≤ 3.0 4층 ≤ 3.0
≤ 3.2
●예를 들어, 지붕은 경사 지붕만 허용되며, 지붕의 기울기, 폭, 처마 설치, 마감재 등에 대해 톨레도 역사유산 기술위원회에서 구체적인 기준을 제시하고 있다.
●분할지의 최소 허용면적은 120m2이다.
●건축물 높이는 층수에 따른 최대높이 규정에 따라 규제를 받고 있으며, 주택밀도를 관 리하기 위해서 건축 연면적도 층수에 따라 규제하고 있다.
(3) 주민지원 보존사업
■고도지구의 도시구조상 교통 접근성이 떨어지고, 건축물을 개조하여 현대화하는 것이 법으로 규제될 뿐 아니라 수복에 많은 비용이 소요됨에 따라 삶의 질이 저하되었다.
●거주자의 주거 서비스가 개선되지 않아 인구수가 지속적으로 감소(50년 전의 1/3 수준 인 13,908명)함으로서 도시의 일부 지역에 공가 등 도시 슬럼화가 진전되었다. 이와 같 이 악화된 도시환경은 삶의 질을 저하하는 악순환 구조를 낳게 되었다.
■그러나, 고도지구에서 주거용으로 사용하는 대부분의 건축물은 예술적·역사적으로 중 요한 가치가 있어 보존해야하는 측면도 간과할 수 없다.
■이와 같은 현실적인 상황과 톨레도 고도지구가 가진 역사적 가치의 특수성이 상존하는 상황에서 환경의 질을 개선함과 동시에 역사성, 주(州)도로써의 자긍심, 수복된 건축물 의 가치 등과 같은 구도시가 가진 특별한 자산의 이점을 살릴 필요가 있다.
■이러한 관점에서 종합적인 전략 수립의 필요성이 검토되었으며, 전략을 수립하기 이전 에 구도시의 건축물과 부지에 대한 면밀히 조사가 이루어졌다.
●거주 조사(residential survey) 실시: 1993. 12월과 1994. 4월
●개발부지와 종합적인 프로그램에 적합한 계획 변수 도출
●고도지구 조정을 위한 전략 수립: 개별 사례들이 다양한 특성을 가지고 있으므로, 개별 사례에 대한 정확한 대응이 필요하여 종합적인 전략은 개별 사례별 검토를 한 이후에 수립하였다.
■개별 건축물 또는 건축물군들의 환경저하에 대응하는 적절한 방안을 제시하기 위하여, 종합적인 전략 수립 이후에 두 단계의 계획(상위계획과 하위계획)을 수립하였다.
●사전에 수립된 종합적인 전략을 고도지구 전체 또는 수복과 개선이 진행되거나 진행될
古都보존을위한역사문화환경관리방안총괄편