주거환경정비사업의 개요

(1) 개요

영국의 노후하고 불량한 도시지역에 대한 정부의 시책들은 크게 두 가지로 분 류할 수 있다. 하나는 주택지의 주거환경문제가 중심이 된 시책이고 다른 하나는

주거문제 보다는 경제기능 쇠퇴문제가 중심이 된 시책이다. 영국 사람들은 전자 를 ‘주택재개발 시책’이라고 보통 부르며, 후자를 ‘도시재생 시책’이라고 부른 다. 그리고 그 두 분류 속에 여러 가지 제도들이 도입되고 또 변화하였다.

우리나라 노후불량주거 시책들은 영국의 ‘도시재생시책’보다는 ‘주택재개발시 책’과 유사하다. 어떤 의미에서는 도시재생문제는 우리나라 노후불량주거 시책 들과 비교하기에는 너무 다루는 범위가 넓다고 생각할 수도 있다. 그러나 도시재 생시책에도 주거문제가 큰 부분을 차지하는 경우가 많고, 주택재개발시책에 있 어서도 주택의 개선 뿐 아니라 사회경제적인 조치도 함께 이루어지는 경우가 많 다. 또한 정치적인 선택에 따라 어느 시기에는 주택재개발관련 시책들에 비중이 두어지고 또 다른 시기에는 주로 도시재생시책의 일부로서 주거환경의 개선을 도모하기도 하였다.

영국의 주택재개발 및 도시 재생 시책들의 역사는 꽤 오래되었다. 정부가 노후 한 민간주택들의 재개발에 관여하기 시작한 것은 1850년대부터이다. 주택재개발 이 본격화 된 것은 1960년대로 당시에는 슬럼지역 철거 위주로 시행되었다. 그러 나 1960년대 후반이후로는 노후주택의 개량과 보전에 비중을 두기 시작했다. 다 만 노후지역의 특성에 따라 아직도 철거재개발도 병행되어 사용되고 있다.

한편 도시재생시책은 민간주택 재개발에 비해서는 비교적 최근에 도입된 제 도이다. 1960년대부터 도입되기 시작하였는데 당시의 도시지역 내의 쇠퇴문제 (urban deprivation), 특히 도시 경제쇠퇴문제에 대응하기 위하여 도입되었다. 도 시재생사업은 통상적으로 다양한 토지이용이 포함된 넓은 지역을 대상으로 한 다. 예를 들면 공장이 떠나버린 지역의 노후된 기반시설과 낡은 개인 주택들과 공공주택이 입지한 지역의 문제를 종합적으로 다룰 수 있다.

1990년 이후 정부가 재개발사업에 대한 재정지원을 크게 줄이면서 주택재개발 사업의 활용도는 크게 감소하고 있다. 그러나 주택재개발사업 대신 사회적인 측 면을 중시하는 동네재생 (neighborhood regeneration)제도를 도입하여 적극 추진 하고 있다. 그러나 여기에서는 본 연구의 목적, 즉 철거재개발로 인한 주민 재정착문 제와 좀더 직접적으로 연관이 있는 주택재개발사업을 중심으로 설명하도록 한다.

(2) 주거정비시책의 변천과 배경

영국에는 최저주거기준(fitness standard)이라는 것이 법적으로 정해져 있다.

그런데 지방자치단체는 관할 행정구역에서의 주택상태를 조사할 법적인 의무가 있으며 일정기준이하의 주택(unfit for housing)을 발견할 경우에는 그에 대한 조 치를 취하도록 되어있다.⁵⁵⁾ 만약 기준이하의 주택이 발견되면 지방자치단체는 3 가지 중의 하나의 조치를 취해야 한다. 하나는 보조금제도를 활용하여 기준이하의 주택을 개량토록 하는 것이고, 둘째는 그 주택에 대해 개선을 명령하는 것이며, 셋 째는 지역재개발사업에 포함시키는 것이다. 보조금은 저소득계층 주택 소유자에 제공되는 것이며, 개선명령은 일반적으로 임대주택을 소유하고 있는 임대인에 대 해 적용된다. 개선명령이 자가점유주택의 주인에게 적용되는 경우는 거의 없다.

지방자치단체의 재량에 따라 지급이 가능한 개량보조금(discretionary grants) 은 1949년에 처음 도입되었다. 이 보조금은 지역단위로 지급되는 것이 아니고, 개별 주택단위로 주어지는 것이었다. 최저기준 이상으로 주택을 개량하는데 소 요되는 금액의 50%를 지원하고 주택의 수명은 30년까지 연장되도록 하는 것을 조건으로 하였다. 이러한 보조금이 제공되는 경우, 자가주택은 개량 후 매각하는 데 제한이 주어지고, 임대주택의 경우 임대료 인상에 제한이 주어진다. 1950년대 에는 이 보조금들은 구조가 견실한 주택을 대상으로 선별적으로 제공되었다.

그러나 그후 1960년대 중반까지 보조금은 오히려 기준이하의 주택을 철거하는 데 활용되었다. 1960년대 중반에 지역을 대상으로 하는 재개발지원을 확대하였 으며, 1969년부터는 보조금을 증가시키고 까다로운 보조금 지원조건을 완화시켰 다. 주택개량을 전문으로 하는 기관을 만들고, 개별주택별로 개량하는 방식에서 지역단위별로 지역전체를 대상으로 하는 접근방식으로 대폭 전환하였다. 이 것이 계기가 되어 지역을 대상으로 한 개량사업을 본격적으로 추진하게 되었다.

55) 영국에서는 정부의 여러 가지 주택정책들은 지방자치단체를 통해 시행된다. 지방자치단체들은 관할 지역의 주택소요를 평가하고 그러한 소요가 충족될 수 있는 계획을 준비한다. 19세기 후반이후 지방 자치단체는 그들 구역 내의 주택의 질을 평가하거나 주택의 거주적합성(fitness for human habitation)을 평가하도록 되어있다.

1974년에 관련 법령을 개정하여 그 이전보다 더 다양한 유형의 지역을 대상으 로 개량사업을 추진하였다. 보조금제도를 보다 다양화하였으며, 소요되는 비용의 최고 90%까지 지원할 수 있도록 지원액도 증대시켰다. 그리고 지방자치단체의 주택개량 및 재개발 전략을 개발하는 능력도 개선시켰다. 그러나 곧 석유파동이 발생하면서 영국의 경제상황이 악화되자 이러한 개량지원 시책은 후퇴하였다.

1970년대 후반 대처정권이 들어서면서 새로운 변화가 있었다. 즉, 블록별로 (block by block) 보조금을 지급하는 시험적인 사업들이 많이 승인되었다. 소위 Envelope Scheme이라고 불리었던 이 방식은 많은 호응을 받으며 비교적 성공적 으로 개량사업이 추진되었다. 블록단위로 개량이 시행됨에 따라 개별 가옥주가 보조금을 받기 위해서 필요한 복잡한 신청절차를 거칠 필요 없이 지방자치단체 가 행정업무를 대행함으로써 추진 절차상의 효율성이 증대되었으며, 블록전체 차원에서 가장 효과적인 방법으로 개선할 수 있었다. 이러한 방법이 호응을 받 으면서 1980년대 중반까지 주택개량을 위한 많은 공공지원이 이루어졌다.

그러나 1987년 대처가 재선된 다음에는 대처정부는 정부지출을 삭감하고 1989 년 새로운 법령을 도입하였는데, 이 법령은 정책방향을 과거와는 다른 방향으로 전환시켰다. 과거에는 주택자체만 문제가 있으면 보조금을 지급하였으나, 1989 년부터는 보조금 수혜대상자의 소득과 보유자산의 양에 따라 선별적으로 지원하 기 시작하였다. 그러나 최저기준이하의 주택이 확인되고 주택소유자의 자격요건 만 맞으면 반드시 지원금을 지급하여 개량을 하도록 하였다. 이 새로운 지역단위 개량방식이 바로 'Renewal Areas'(RAs)이다.

RAs는 그 이전의 개량대상지역보다 넓은 지역을 대상으로 하였다. 그리고 새 로운 보조금들이 노인들과 장애자들에게 제공되기 시작하였다. 그러나 얼마 후 정부 지원이 감소하였다. 이에 따라 1996년에는 의무적으로 기준이하의 주택에 대해 보조금을 지급해야 한다는 의무지원 원칙을 폐지하였다.

1990년대에 들어 재개발정책을 위한 예산이 삭감되면서 세 가지의 변화가 있 었다. 첫째는 지역을 대상으로 하는 재개발사업에서 개개의 주택을 대상으로 개 량으로 방식으로 전환하게 하는 계기가 되었다는 것이다. 두 번째로는 재개발의

정책목표가 좀 더 넓혀졌다. 예를 들면 환경문제라든가 에너지절약 등에 대한 사 항들이 포함되기 시작하였다. 셋째로, 재개발에 있어서, 동네(neighborhood)에 초점이 맞추어지기 시작하였다. 즉 주택의 물리적 개발은 개선되어야 할 여러 측 면들의 한 부분에 지나지 않는다는 것이다. 이렇게 됨에 따라 주택재개발은 보다 종합적으로 접근을 추구하는 재생시책에 비해 정치적인 지지를 상실하게 되었 다. 이에 따라 영국정부는 수년전 주택재개발 제도를 개선하였는데 보조금지급 과 융자를 혼합하여 주택개량을 지원하도록 한다는 것이었다. 그리고 보조금 및 융자금을 지급하는데에 대한 지방자치단체의 자율 권한을 크게 축소시켰다. 또 한 개보수지원을 위한 최저기준(fitness standard)을 새로운 “주택, 건강 및 안전 평가 기준‘(Housing, Health and Safety Rating Standard)로 대체하였다.

(3) Renewal Area제도의 내용

① 목적

Renewal Areas(RAs)는 오래된 민간주택지역의 주택개량을 위해 정부가 고안 한 시책이다. 이 시책의 수행은 주택개량과 도시재개발이 어우러진 시책이다.

1989년 도입된 이 제도의 RAs의 가장 주된 목적은 민간의 노후불량주택이 집중 되어 있고, 경제, 사회 및 환경적인 문제가 있는 지역에 있는 주택의 상태와 쾌적 성를 개선하는 것이다. 더불어 계속해서 쇠퇴해 가는 지역에 활력을 불러일으킴 으로써 시장활력을 살리는 것, 그리고 저소득계층이 소유하고 있는 주택들이 계 속 보전될 수 있도록(sustainability) 사회 경제적인 조치를 취하는 것 등이 목적 이다. 잠재적으로는 지역을 대상으로 한 시책은 범죄를 줄이고, 지역의 주거과밀 을 해소하고 버려진 땅들을 다시 개발하고 또 에너지 효율적인 주택개량을 하는 등의 목적을 포괄한다고 할 수 있을 것이다

RA는 일정 기간 동안 특정한 주택문제를 해결하기 위해 시행되는 시책이다.

지방자치단체를 위한 RA선정 가이드라인이 있는데, 지역의 크기, 민간소유주택 비율, 주거비 부담능력 등에 관한 것이다. 그러나 그 기준은 지역에 따라 달리

적용되며, 최근에 더 많은 융통성이 부여되었다.

구역지정에서 가장 중요한 과정은 지역의 평가과정이다(Neighborhood Renewal Assessment(NRA)). RA구역지정이 바람직하다고 지방자치단체가 판단 하면 구역의 경계를 설정하고 지역주민들 및 이익단체들에게 사업의 목적들을 설명한다. 상담결과가 좋고 해당지역이 법적인 구역지정요건을 만족하면, 구역 지정을 공식적으로 선언한다.

② 사업시행 방법

지방자치단체가 NRA를 작성할 때 대상지역에 대한 명확한 실행전략을 수립 해야한다. 전략은 지역의 물리적 환경의 개선 대책과 더불어 사회경제적인 대책 도 포함한다. 법에 의해 규정된 기관 중에서 사업을 담당하는 기관은 지역의 서 비스공급을 개선하는데 협조할 의무가 있으며, 커뮤니티 차원에서 포괄적인 접 근을 해야 한다. 의도하는 시책의 시행을 위해 지역회사, 비영리단체 및 주택개 발업체 등과 파트너쉽을 구축해야하며, 가능한 최대한의 지원(재정지원 포함)을 유도해 내야 한다.

RA전략을 시행하는데 있어서 지방자치단체는 다양한 제도적인 장치(보조금 제도)를 활용하여 주택을 개량할 수 있다. 예를 들면 화장실 설비를 새로 설치하 거나, 주택의 에너지 효율을 증진시킬 수 있다. 또한 노인이나 장애자 점유하고 있는 경우에는 그들이 용이하게 활용할 수 있도록 부분적인 구조 변경을 하기 위해 보조금을 사용할 수 있다. 보조금은 또한 동네의 쾌적성을 개선하기 위한 여러 가지 시설 등을 개선하는데 사용할 수도 있다.

RAs는 또한 다른 제도적인 지원이나 공공 개입에 있어 지방자치단체가 융통 성을 발휘할 수 있도록 하고 있다. 예를 들면 일정기준이하의 주택이나 버려진 토지에 대한 철거명령을 하고 토지를 생산적인 용도로 활용하기 위해 합필을 할 수도 있다. RA에 있어서는 민간 임대주택소유자들로 하여금 임대주택에 대해 필요하다고 판단되는 수선을 하도록 하고 계속해서 잘 관리하도록 하는 등의 강 제조치도 취할 수 있도록 하고 있다. 또한 지방자치단체는 특정 동네를 과다한