주거환경개선사업의 추진과정

(1) 정비계획의 수립 및 지정

① 정비계획 수립절차

시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 의 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공 람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정 을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경 하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다 (법 제4조 제1항).

② 정비계획 수립요건

시장·군수는 다음에 해당하는 지역에 대하여 정비계획(이하 "정비계획"이라 한다)을 수립할 수 있다(령 제10조 제1항). 다만, 정비계획을 수립하는 경우에는 주민 또는 산업의 현황, 토지 및 건축물의 이용과 소유현황, 기타 시·도 조례 사 항을 조사하여 다음의 정비계획 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 하며, 정비 계획을 변경하고자 하는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사·확인하여야 한다(령 제10조 제2항).²⁾

<표 2-2> 주거환경개선사업을 위한 정비계획수립 대상지역

정비계획수립 대상지역

1. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」

제2조의 규정에 의한 무허가건축물 또는 위법시공건축물로서 노후·불량건축물에 해당되는 건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역 2. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그

구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역

3. 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역

4. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 5. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 6. 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을

현저히 훼손하고 있는 지역

③ 정비구역의 지정 또는 변경

시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경 지정하고자 하는 경우에는 지방도시 계획위원회와 시․도건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경

2) 서울특별시도시및주거환경정비조례(2005. 4. 28)에 따르면 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 ①노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 2/3이상인 지역, ② 주택접도율 (정비구역안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 이하 이조에서 같다) 20퍼센트 이하인 지역, ③ 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(서울특별시건축조례 제25조제1호에 의한 규모 이하의 토지를 말한다. 이하 같다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역, ④ 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되 는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역으로 정하고 있음.

지정하여야 한다(법 제4조 제2항). 시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경 지정 한 경우에는 당해 정비계획을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회 를 거친 후 건설교통부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다(법 제4조 제3항).

정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비 계획 중 국토의계획및이용에관한법률상 구역단위계획의 내용에 해당하는 사항은 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다. 또한 국토의계획및이용에관한법률상 정비계획의 내용에 해당하는 사항을 모두 포함한 구역단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함한다)하 는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다(법 제 4조 제4항 및 제5항). 정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 국토의계획및이용에관한법률에 의한 건폐율 등의 완화규정은 정비계획에 관하 여 이를 준용한다. 이 경우 "지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "지구단위계획

"은 "정비계획"으로 본다(법 제4조 제6항).

(2) 주거환경개선 정비사업의 시행

① 사업 방법

주거환경개선사업은 ① 시장․군수가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법, ② 주거환 경개선사업의 시행자가 정비구역의 일부 또는 전부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지 등 소유자에게 우선 공급하는 방법, ③ 주거환경개선사업의 시행자가 환 지로 공급하는 방법으로 나눌 수 있다(법 제6조).

② 정비사업의 시행자

주거환경개선사업은 정비구역 지정고시일 현재 토지등소유자의 3분의 2 이상 의 동의와 세입자(공람공고일 3월 전부터 당해 정비구역 안에 3월 이상 거주하고 있는 자)세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공 사 등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행하게 할 수 있다. 다만, 세입자의 세대

수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다(법 제7조 제1항).

그러나 시장·군수는 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕 괴우려가 있어 긴급히 정비 사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 토 지등소유자 및 세입자의 동의 없이 자신이 직접 시행하거나 주택공사 등을 사업 시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다(법 제7조 제2항).

③ 사업시행 인가

사업시행자는 정비 사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다(법 제28조). 사업시행자는 고시된 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다(법 제30조).

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다) 2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 4. 세입자의 주거대책

5. 임대주택의 건설계획

6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

8. 시행규정(시장·군수 또는 주택공사 등이 단독으로 시행하는 정비 사업에 한 한다)

9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 시장·군수는 사업시행인가를 하고자 하거나 사업시행계획서를 작성하고자 하 는 경우에는 관계서류의 사본을 30일 이상 일반인이 공람하게 하여야 한다(법 제31조).

<그림 2-1> 주거환경개선사업 절차 - 주민공람(14일 이상)

- 지방의회 의견청취 - 지방도시계획위원회 심의

도시및주거환경정비기본계획수립 (50만 이상 시)

특별시장․광역시장․시 장(시장은 도지사 승인)

- 주민공람(14일 이상)

- 지방의회 의견청취 정비계획수립 및 정비구역지정신청 시장․군수․구청장→

시․도지사

- 지방도시계획위원회 심의 정비계획수립 및 정비구역지정

(지구단위계획수립 간주) 시․도지사

- 토지 등 소유자 2/3이상 동의 시행자지정 시장․군수․구청장

- 주민공람(30일 이상) - 건축심의 등 관계기관 협의

사업시행인가

(타 법률 인․허가 의제처리) 시장․군수․구청장

토지 등 보상 임시수용 또는 이주

착공

주택공급

준공 및 입주 자료 : 건설교통부

④ 토지 등 보상

공동주택방식 또는 복합개발방식을 통하여 주민의 토지․물건 및 그 밖에 권 리를 보상하는 경우에는 “공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률”에 따 른다. 토지, 건물 등의 보상은 행정절차상 정비계획의 수립 및 정비구역지정, 사 업시행자 지정, 사업시행계획 인가 등 절차가 완료한 한 후, 사업시행자가 토지, 건물 등에 대한 보상계획을 수립, 공고하고 사업시행자와 토지 등 소유자가 감정 평가업자를 선임하여 감정평가 하도록 되어 있다. 보상액의 결정은 사업시행자 가 의뢰한 2인의 감정평가업자와 토지소유자가 추천한 1인의 감정평가업자가 평 가한 평가액을 산술평균하여 결정한다. 토지의 보상액 결정은 지가변동률, 물가 상승률, 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등과 거래 실제 가격을 참작하여 적 정한 가격으로 평가하여 보상한다. 건축물에 대하여는 그 구조, 이용 상태, 내구 연한, 유용성 및 이전가능성 그밖에 가격 형성에 관련되는 제 요인을 종합적으로

고려하여 평가한다.

뿐만 아니라 주거용 건물의 소유자에 대하여는 가구원수에 따라 2월분의 주거 이전비를 보상하도록 하고 있다. 또한 주거용 건물의 세입자로서 사업인정고시 당시 당해 사업지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월 분의 주거이전비를 보상하도록 하고 있다.³⁾

사업시행자는 이주대책을 수립할 수 없는 부득이한 사유로 인하여 이주대책을 수립․실시하지 아니하는 경우나 이주대책자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으 로 이주하고자 하는 경우에 이주정착금을 지급하여야 한다. 이주정착금은 보상 대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액 이 500만원 미만인 경우에는 500만원으로 하고, 1천만원을 초과하는 경우에는 1 천만원을 지급하여야 한다.

그 밖에 주거용 건축물의 거주자(소유자 또는 세입자)가 가재도구 등 동산의 운반이 필요한 경우에는 이사비를 지급하여야 한다. 이사비의 지급대상은 주민 등록 등재여부를 불문하고 실제 당해 주거용 건물에 거주하고 있던 자가 이에 해당하며, 실제 거주사실을 객관적으로 입증하여야 한다. 이사비의 산정기준은 건축물의 건평에 따라 구분하여 산정된다.⁴⁾