부담능력

한 사업구역 내에서도 각 주민들의 재정착과 관하여 의사결정에 영향을 미치는 요인은 여러 가지가 있을 것이다. 자금문제로 부터 매매차익에 대한 기대, 주거환 경, 교육환경 등의 여러 요인들로 인하여 그들은 새로운 곳으로 이주하거나, 사업 구역에 새로 건립되는 공동주택으로의 재정착을 결정할 것이다. 그러나 여기에 서는 주거환경개선사업지구의 원주민들이 새로운 주택을 분양받을 수 있는 능력 을 중심으로 분석해보도록 한다. 부담능력을 보상금과 특별분양가(원주민이 현지

24) 사업시행기관으로부터 가구별 보상면적 및 보상액 현황을 수집하고자 하였으나, 개인 자산에 관한 자료이기 때문에 구득을 하지 못하였다.

구분 1억이하 1~2억 2~3억이하 3~4억이하 4억초과

구역수 19 15 6 2 2

에서 분양받는 아파트의 분양가격)를 비교하여 간접적으로 추정한다.

안양구시장지구의 경우 평당 보상액(총보상액/사유지면적)은 391만원이고 가 구당 평균 보유면적(사유지면적/가옥주)은 약 25평²⁵⁾으로 나타난다. 안양구시 장지구에서 25평 토지를 소유한 가구의 경우 평균적으로 약 9775만원의 보상을 받게 되고 현지에 새로 건립되는 아파트의 특별분양가는 공급평형기준으로 24평 인 경우 9857만원이고, 35평과 44평의 가격은 각각 1억3697만원, 1억8085만원이다.

<표 4-10> 안양구시장지구 특별분양가

(단위: 평, 천원)

안양구시장지구에 거주하는 보상면적 25평의 원주민의 경우 24평형(전용면적 18평)의 아파트를 분양받을 경우 약간의 금액(82만원)을 더하고, 분양가격에 일 정비율의 세금(취득세, 등록세 등)만 지불하면 주택분양이 가능하다는 계산이 나 온다.

이러한 계산은 25평의 토지와 그 위에 건립된 주택을 보유하고 있다는 가정 하에 산출된 것이다. 따라서 보유한 토지 면적이 작을수록 더 많은 추가부담 이 필요할 것인데, 여기서 25평이란 가구당 평균 면적이므로 그 이하를 갖고 있는 가구들도 거의 반에 이른다고 할 수 있다. 특히 보유면적이 5∼10평에 지나지 않은 경우도 많아 이들의 경우 많은 금액의 추가부담금이 필요하다. 더 구나 대상구역의 국공유지비율이 21%(<표 2-21> 참조)에 이르고 남의 사유지 에 집을 짓고 사는 경우도 4%로 조사되어 상당 비율의 원주민들 가구들의 경 우 토지보상은 전혀 받을 수 없다는 것을 의미한다. 결국 평균 보상액이 상당 수준에 이르더라도 실질적으로 주거환경사업구역에 새로 건립되는 아파트를

25) 14298평 ÷ 572가구 = 약 25평

구분 공급평형 공급가격

안양구시장지구

44 180,847

35 136,967

24 98,572

분양받을 능력이 전혀 없는 가구들이 상당히 많다는 것을 말한다.

<그림 4-1>은 보유면적에 따른 보상액을 기준으로 24평(전용면적 18평)의 분 양대금인 9800만원을 납입하기 위한 주민들의 추가비용을 나타낸 그림이다.

<그림 4-1> 보상면적에 따른 분양 추가부담액

0 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 0 8 0 0 0 1 0 0 0 0 1 2 0 0 0

0 5 1 0 1 5 2 0 2 5

보 상 면 적 ( 평 )

추가부담액(만원)

그림에서 보면 보상면적이 25평(보상액:9775만원²⁶⁾)인 가구는 세금을 제외하 고는 추가 비용이 거의 없으나 보상면적이 20평(보상액:7820만원) 이하인 가구의 경우 추가비용이 작게는 2000만원에서 크게는 8000만원∼9000만원 정도 소요되 는 것을 알 수 있다. 정확히 알 수 없으나, 일반적으로 보상금과 국민주택기금 융자금을 더하여도 추가적인 부담이 상당히 더 필요한 가구들의 비율이 높을 것 이라는 사실은 앞에서의 여러 자료 분석을 통해 알 수 있다.

더구나 보상금에 3000만원의 국민주택기금 융자금을 더하여 분양자금의 마련 이 가능한 가구들의 경우에도 전부 경제적 부담이 가능하다고 볼 수 없다. 재정 착을 전제로 한다면 국민주택기금으로부터의 3000만원의 대출도 현재의 소득수 준이 어느 정도 되고 또 미래의 소득이 예상되는 경우에 가능하다. 그러나 앞서 설명한 바와 같이 시행중 구역 조사대상 가구 중 42.5%가 월소득 100만원 이하이 고(<표 3-24) 참조) 또 미래의 소득이 현재보다 나아질 것이라고 응답한 조사대상 가구는 전체의 20.7%에 지나지 않았다. 25%의 가구들은 오히려 미래 소득이 현 재 보다 줄어들 것이라고 전망하였다.

26) 25(평) * 391만원 = 9775만원

앞의 논의를 정리하면, 첫째, 보상액과 분양가의 차이가 많이 나는 소액보상 가구들의 비율이 작지 않을 것인데, 이들은 보상금과 국민주택기금 융자금을 더 하더라도 분양자금을 마련하기 어려운 경우가 많다는 것이고, 둘째, 보상금과 최 대 3000만원까지 융자되는 국민주택기금 대출금을 합하여 필요한 분양자금의 마 련이 가능한 경우도, 융자금의 원금과 이자를 상환하기에는 소득수준이 너무 낮 고, 또 미래 소득에 대한 전망도 밝지 않아 사실상 주거환경개선사업 구역에 건 립되는 아파트를 분양받아 재정착하는 것은 불가능한 경우도 많을 것이다.²⁷⁾ 특 히 일정한 수입이 없는 고령가구들의 경우 더욱 그러하다.