사례별 비용‧편익

여기서는 원주민의 분양계약 후 보유기간에 따른 사례분석과 분양평수에 따른 사례분석을 통해 안양구시장지구에 토지를 25평 소유한 원주민이 여러 경우에 따라 비용과 편익이 어떻게 변화하는지를 보여준다.

본 사례는 안양구시장지구 보상대상자들의 가장 전형적인 경우들이라고 할 수 있는데 모든 대안들을 포함하지는 않는다. 그리고 여기서의 금액들은 평균적인

것 또는 전형적인 금액을 가정한 것이다.

(1) 안양구시장지구 분야계약 후 보유기간에 따른 사례 분석

아래의 모든 사례에 있어 비용, 편익분석기간은 2000년에서 2005년까지로 한다.

⃞ 사례 1.

보상금을 받고 바로 분양권을 전매한 경우

안양구시장의 경우 평균 평당 보상액은 400만원으로 알려져 있음. 보상액은 앞서 설명한 바와 같이 지형과 위치 등의 여러 요인에 따라 달라지며 개인별 보 상 면적에 따라 달라질 것이나 평균 평당 보상액인 400만원으로 계산할 경우 1억 원을 보상받음. 분양권은 1500만원에 매각하였음. 이유인즉, 사업초기 시점에 타 주민들과 상의해본 결과 사업이 완료되려면 오래(4~5년 정도) 걸릴꺼라 예상하 여 그때까지 기다리는 것보다는 당장 1500만원의 현금을 보유하는 것이 낫다고 판단하여 매각함. 전매대금 1500만원은 투자하여 이후 이익 또는 손실이 발생 할 수 있을 것이나 5년간 은행 정기예금에 예치한다고 가정할 경우(연리 5%로 가 정) 2005년까지 375만원³¹⁾의 이자수익이 발생.

- 총편익 : 분양권매각대금=1500만원. 이자수익=375만원 - 순편익 : + 1875만원

⃞ 사례 2.

보상금을 받고 타 지역에 다른 주택을 매입하여 이주한 경우. 그 뒤 주거환경 개선사업구역의 주택분양대금을 납입하여 분양받은 후 바로 매각함.

공사기간동안 임시거처를 찾는 것 보다 당장 받은 보상액으로 기존 살던 곳보

31) 1500만원 * 0.05 * 5년 = 375만원. 단리계산

다 주거환경이 나은 곳으로 바로 이주하여 정착함. 형편상 나중에 비싼 분양금을 부담하여 새로 건립될 아파트에 사는 것은 부담스러울 것 같아 현재 이주한 곳에 만족하였음. 안양구시장구역의 아파트는 분양받은 후 바로 매각하여 매매차익 남김. 분양가는 공급평수에 따라 달라지나 평균 평당 분양가 410만원으로 가정하 면 25평 특별 분양가격은 1억 250만원이 됨. 매각시는 일반 분양가의 가격(1억 3000만원, 가정)과 약간의 프리미엄(2000만원, 가정)을 합쳐 1억 5천만원으로 매 각함. 매각한 금액으로 다른 주택을 구입하거나 투자를 하였을 경우 매각 후 현 시점까지 추가 편익 또는 비용이 발생할 수 있음. 역시 2004년 이후 순매매차익 을 1년 정기예금에 예치(연리 5% 가정) 1년분 약 187만원의 이자소득 발생.

- 총비용 : 보상액과 분양가의 차액=250만원³²⁾, 양도소득세=1000만원(가정) - 총편익 : 매매차익=4750만원, 이자소득=187만원³³⁾

- 순편익 : + 3687만원

⃞ 사례 3.

보상금을 받고 현재(2005년)까지 보유, 거주하여 재정착함.

주거환경개선사업구역에 아파트를 분양받고 입주하여 거주 중인 사례. 2004년 이후 주택시가는 더욱 상승하여 2005년 시가는 약 2억원임. 단, 편익계산을 위하 여 매각을 가정하여 순편익 계산.

- 총비용 : 보상액과 분양금 차이=250만원¹⁴⁾ - 총이익 : 매매차익=9750만원-3000만원³⁴⁾ - 순편익 : + 6500만원

<표 4-13> 안양구시장지구 사례별 순편익 (2005년 기준)

구분 사례1 사례2 사례3

순편익 1875만원 3687만원 6500만원

32) 차액에 대한 금융비용은 여기서는 거의 없어서 감안 안함.

33) (4750만원-1000만원) * 0.05 = 약 187만원.

34) 양도소득세 (가정)

사례분석을 통하여 보면 안양구시장의 경우 분양권을 전매하지 않고 보유하고 있다가 입주시점에 매각한 경우가 초기에 분양권을 전매한 경우 보다 편익이 큰 것을 알 수 있다. 그리고 분양권을 전매하지 않고 계속 보유하고 있는 주민에게 는 앞의 전매한 두 경우보다 큰 편익이 돌아간 것을 알 수 있다.

프리미엄을 예상해서인지 안양구시장구역의 경우 계약기준으로 계산된 재정 착률은 93%로 매우 높았다. 하지만 현재 실제 거주하고 있는 가구를 보면 30%

밖에 되지 않는다(표본 집단 325가구 중 30%만이 실제 거주하고 있음). 보상대 상 가구의 24%는 안양구시장지구에 전혀 거주해 본적도 없는 부동산 권리만 가 지고 있는 가구이고, 약 45%에 해당하는 가구는 여러 사유로 인하여 매각하여 인근 또는 타 구역으로 이주하였다. 타 지역으로 이주한 대부분의 가구들은 설문 조사에서 현재 형편에는 분양대금이 부담스럽다고 응답하였고 현재 이주한 곳은 새로 건립된 공동주택에 비해서는 좋지는 않지만 전에 살던 곳에 비해서 주거환 경은 개선되었다고 응답하고 있다.

(2) 안양구시장지구 아파트 분양평형에 따른 편익 사례분석

여기서는 안양구시장지구에 토지 25평을 보유하여 약 9800만원의 보상액을 받 은 주민들의 경우로 주거환경개선사업구역 내에 새로 건립된 아파트 3개 평형, 즉 24평형, 33평형, 42평형을 각가 분양받아 1년을 보유한 시점에서의 자본이득을 비 교 해본다.

<표 4-14> 안양구시장지구 평형별 자본이득

(단위: 만원) 구 분

분양 평형

특별분양가 (입주 2004년 12월)

입주후 현시세

(2005년 12월 기준) 주민의 자본이득

24평형 9857 22500 12643

33평형 13697 32500 18803

42평형 18085 42500 24415

안양구시장지구의 경우 24평 기준 특별분양가는 9857만원 이었으나 입주 1년

이 지난 2005년 12월 시점에서의 아파트 시세는 약 2억 2500만원으로 차액은 약 1억2700만원이다. 한편 33평형 아파트를 분양받았을 경우 특별분양가는 1억 3697만원이고, 현 시세는 약 3억2500만이므로 차액은 약 1억8800만원이고 같은 방식으로 계산하면 42평형을 분양받았을 경우 현 시세와 분양받은 특별분양가의 차액은 약 2억4400만원에 이른다.

본 사례분석에서 알 수 있는 또 다른 사실은 주택수요가 큰 지역에서는 큰 평형 을 분양받을수록 원주민들의 자본이득이 커진다는 것이다. 따라서 원주민들은 부 담능력에 상관없이 큰 평수를 분양받으려고 하는 경향이 있다는 것이다. 이에 따 라 주거환경개선사업구역 원주민들의 재정착 부담능력을 벗어난 평형의 주택들이 많이 공급될 수 있다.

(3) 다른 구역과의 비교

안양구시장지구를 사례로 한 것은 안양구시장지구 및 주변 주택시장에 대한 상세한 정보의 확보가 가능하였고, 주변지역의 주택시장에 대한 자세한 정보가 있었기 때문이다. 그러나 안양구시장지구는 원주민입장에서 가장 편익이 많이 발생할 수 있는 구역중의 하나이다. 모든 사업구역 형편이 안양구시장지구와 같 지는 않다. 안양구시장지구의 경우 안양역 바로 뒤편에 위치한 구역으로 안양역 앞쪽에는 안양의 중심상권이 위치함은 물론 서울 주요 중심지로의 접근성이 매 우 좋은 편이다. 이와 같은 입지 상의 이점들은 안양구시장지구의 집값 상승에 기여하였다. 또한 상당한 규모의 국공유지의 무상양여 및 재정지원금이 사업 원 가의 절감 및 원주민에 공급되는 특별분양가를 낮추는데 기여함에 따라 분양계 약의 이점을 증가시켰다. 하지만 지역에 따라 정부지원에 차이가 있고, 특히 비 수도권지역의 중소도시의 경우 주택시장 여건이 전혀 다른 경우가 많다. 새롭게 건립되는 주택에 대한 주택수요가 그리 크지 않고, 인근에 저가의 주택들이 많아 집값 상승에 대한 프리미엄을 기대할 수 없는 경우가 많다. 이러한 경우에는 분 양계약률이 낮고 실제로 입주하여 거주하는 재청착 주민의 비율도 낮은 것이 일

반적이다.

4) 문제점과 시사점

비용과 편익 사례분석에서 보았듯이 수도권 지역의 경우 근년에 부동산 가격 이 많이 상승하여 입주이전에 분양권을 조기 전매한 경우보다 분양 받은 후 계속 보유하거나 일정 기간 보유한 후 매각한 경우 더 큰 자본이득을 얻을 수 있다.

하지만 비수도권지역의 중소도시에서는 사정이 안양구시장지구와는 달라 분양 계약률이 훨씬 낮고 현지의 재정착하는 주민들의 비율도 낮다. 더구나 그러한 지 역의 원주민들은 완공 후 집값상승을 기대하기 어렵고 어느 정도의 집값 상승이 예상되는 경우에도 불확실성이 커서 분양계약 및 재정착을 주저하게 되는 경우 가 많다.

특히 소액보상 가구들은 주택을 분양받고 입주한 후 주택을 보유하면 보다 큰 이득을 얻을 가능성이 있다고 판단되는 경우에도 분양대금을 감당할 능력이 전 혀 없어 조기에 전매를 할 수 밖에 없거나 아주 분양계약조차도 포기하게 되는 경우가 많다. 반면, 비교적 많은 보상금을 받거나 어느 정도의 안정적인 소득이 있는 원주민들의 경우 주거환경개선사업구역에 새로 건립되는 아파트를 분양받 아 매매차익을 획득하여 재산을 증식시키게 된다. 이처럼 보상금이 많거나 재산 에 여유 있는 사람들에게는 사업이 효용이 크지만 정작 보상이 돼야 될 서민들에 게는 이렇다 할 편익보다는 삶의 터전으로부터 떠나야 하는 문제가 있다.

안양구시장지구에서와 같이 주택수요가 큰 지역에서는 보다 큰 규모의 주택을 분양받을수록 자본이득이 커진다. 따라서 원주민들은 자기부담능력에 맞는 주 택을 분양받아 현지에 재정착하기 보다는 가능한 큰 규모의 주택을 분양받아 전 매함으로써 보다 큰 자본이득을 취하려는 경향이 있을 수 있다. 이러한 현상은 개인차원에서는 경제적으로 합리적인 선택임에는 틀림없지만, 주거환경개선 사 업구역에서 공급되는 주택을 왜곡시키는 요인으로 작용하고, 결과적으로 많은 공공자금을 투입하여 주거환경개선사업 구역 도시 서민들을 위한 주거지가 아닌 보다 경제적 여유가 있는 사람들의 주거지로 바꾸게 할 수 있다. 이렇게 상황이

전개된다면 주거환경개선사업의 본래의 취지에 부합된다고 할 수는 없을 것이다.

4. 시행중인 구역의 설문조사결과 분석